Opamiętajcie się. Szaleństwo na rynku nieruchomości zaraz się skończy, dla wielu bardzo boleśnie

Mieszkania - kupno. 5 mld złotych wydali Polacy w pierwszych trzech miesiącach 2018 r. na zakup nieruchomości.
Mieszkania - kupno. 5 mld złotych wydali Polacy w pierwszych trzech miesiącach 2018 r. na zakup nieruchomości. Fot. Marcin Stępień / Agencja Gazeta
Mieszkania w Polsce. Słowo „bańka” w branży nieruchomości mało komu przejdzie przez gardło. Dane z rynku jasno jednak pokazują, że popyt na nieruchomości w Polsce bije rekordy, a na dodatek ma charakter spekulacyjny. Zamiast trzymać pieniądze na lokatach czy w funduszach inwestycyjnych, Polacy wybierają środki z kont i pakują w mieszkania na wynajem, albo na sprzedaż – z nadzieją, że ten sam metr kwadratowy kupiony dziś w ciągu kilku lat będzie warty przynajmniej kilkadziesiąt procent więcej. Wielu inwestorów, którzy kierują się taką kalkulacją, czeka srogie rozczarowanie.

Pięć miliardów złotych – takie środki wyciągnęli z kont Polacy z zamiarem zakupu mieszkania, zaledwie w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku. Aż 71 proc. lokali sprzedanych w tym okresie zostało kupionych za gotówkę. Co więcej, statystyki te – opublikowane właśnie przez Narodowy Bank Polski – dotyczą jedynie siedmiu największych miast i jedynie mieszkań sprzedanych przez deweloperów.

Co to oznacza, można się domyśleć. Rzadko się zdarza, by klienci potrzebujący mieszkania na własne potrzeby, tak po prostu wyjmowali pieniądze z konta. Bezkredytowe zakupy to domena tych, którzy lokują w ten sposób swoje oszczędności.

– Zgadza się – potwierdza w rozmowie z INNPoland.pl Maciej Górka, ekspert portalu nieruchomościowego Domiporta. – Ta tendencja była widoczna już w ubiegłym roku i to zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – dodaje.

Już 40 tysięcy mieszkań czeka na najemców
Spirala nakręca się sama. Mieszkania drożeją – według danych NBP, w największych miastach za metr kwadratowy płaci się 7 proc. więcej niż rok temu. Im bardziej drożeją, tym chętniej inwestorzy indywidualni widzą w nich atrakcyjną – i w miarę bezpieczną – alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat bankowych, dołującej giełdy, ryzykownego otwierania własnego biznesu lub równie niepewnego oddawania pieniędzy funduszom inwestycyjnym.

Nawet obligacje – po tym, jak z hukiem upadła firma GetBack – wydają się dziś skokiem na głęboką wodę.
Trudno się zatem dziwić, że i deweloperzy widzą w tym nieruchomościowym boomie szansę dla siebie – za budowanie, inwestowanie w budowanie, inwestowanie w wybudowane łapią się wszyscy. W ciągu ostatnich miesięcy własną działalność w branży real estate zapowiedziały lub nawet otworzyły firmy takie jak Ochnik (dotychczas galanteria) czy Lidl (tak, sieć handlowa), a nawet państwowa Agencja Rozwoju Przemysłu.


– Przy tym, co dzieje się na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat, za chwilę zaczną się kłopoty – mówi nam Górka. – Po pierwsze, deweloperzy dużo budują, to są dziesiątki tysięcy mieszkań, które za chwilę trafią na rynek, a są kupowane niemal wyłącznie w celach inwestycyjnych. Do tego jeszcze trzeba będzie dodać rządowy program Mieszkanie Plus, który docelowo ma objąć budowę 100 tysięcy mieszkań. A na rynku już jest oferta minimum 40 tysięcy mieszkań na wynajem, które nie są wynajęte – wylicza ekspert.

Bańka? – Jestem daleki od słowa „bańka” – odcina się nasz rozmówca. – Dla mnie bańka jest wtedy, gdy sztucznie wywołuje się wzrost cen, tu takiej sytuacji nie ma – zastrzega. Problem w tym, że nawet jeżeli nikt o bańce nie chce mówić, to już konsekwencje obecnej gorączki zakupowej i budowlanej wydają się być bliźniaczo podobne do pęknięcia bańki: na rynku zostanie mnóstwo niesprzedanych mieszkań i drugie tyle niewynajętych. A kto będzie chciał wynajmować, będzie musiał dalece zejść ze swojej marży, na jakiś czas być może wynajmować „po kosztach”.

Nieruchomości: inwestycje znacznie przeszacowane
– Ludzie zaczęli kupować mało rozsądnie, zakładając, że rentowność takiej inwestycji będzie niezmiennie na wysokim poziomie. A konkurencja na rynku rośnie: w ostatnim czasie kupiono w tym celu bardzo dużo mieszkań. One nie od razu pojawiają się na rynku, w w mieszkaniach z rynku pierwotnego często trwa jeszcze proces realizacji, w mieszkaniach z rynku wtórnego robi się remonty, które trwają po 2 czy 3 miesiące – opowiada Górka.
Tymczasem, jak mówi, „rynek nie jest z gumy”: nie wiadomo, czy znajdzie się tylu chętnych do wynajmu, ile mieszkań trafia do obrotu. – Jak się przejrzy serwisy z ogłoszeniami, to na każdym dużym portalu jest dziś około 30-40 tysięcy mieszkań. Jak ich będzie 80 tysięcy, to inwestorzy nie będą już w ogóle mieli wyjścia i będą musieli walczyć ceną – podkreśla.

To szczególnie niebezpieczne dla tych, którzy interes życia chcą ubić, posiłkując się kredytem. – Inwestorów trzeba uczulać na kwestie związane z finansowaniem: jeżeli ktoś się kredytuje, to musi teraz bardzo skrupulatnie ocenić potencjał danej lokalizacji, w której nabywa mieszkanie, oraz musi tak kalkulować ratę kredytową, żeby pozostawić sobie bufor, by móc negocjować z klientami. Bo oni, widząc wzrost podaży ofert na wynajem, będą mieli w czym wybierać i będą chcieli zbijać cenę – przestrzega ekspert portalu Domiporta.

Przy takim tempie rozwoju rynku przesyt (i nakreślony wyżej scenariusz) jest nieunikniony. I pojawi się raczej wcześniej niż później – według Macieja Górki nastąpi to mniej więcej za dwa lata. Efekt spotęguje program Mieszkanie Plus: dziś to może zaledwie 3 tysiące mieszkań, ale tempo programu może rosnąć – w końcu docelowo mowa o niemal 100 tysiącach lokali, i to wszystko na rynku wynajmu.

– Te mieszkania będą miały relatywnie niskie czynsze, a państwo będzie robiło wszystko, żeby mieć jak największe obłożenie i móc udowodnić sukces programu – mówi Górka.
Najem krótkoterminowy
Bańki nieruchomościowe to nie są bańki na rynku dot-comów czy kryptowalut, kiedy to ceny rosną wykładniczo, w błyskawicznym tempie. Tu wzrosty są stopniowe, zaczynają się imponująco prezentować dopiero na wykresach długoterminowych. – Z perspektywy makroekonomicznej bańki na rynku nieruchomości są groźniejsze – twierdzi Christopher Dembik, dyrektor ds. analiz makroekonomicznych Saxo Banku. – Oddziałują na większą część społeczeństwa niż w innych przypadkach – podkreśla.

Zwłaszcza gdy w grę wchodzi lokowanie oszczędności całego życia. Przy mizernej kontrofercie banków, giełdy czy niewielkiej szansie na otworzenie rentownego biznesu, który miałby szansę przebić się na rynku, pokusa zakupu mieszkania jest olbrzymia. – Ale trend jest taki, że za chwilę może się okazać, że te mieszkania wracają do obrotu: nie udało się wynająć, trzeba zatem sprzedać – kwituje Górka.

Ostatnią deską ratunku jest jeszcze wynajem krótkoterminowy, w dobrej lokalizacji można zapolować na turystów poprzez rozmaite portale. Opcja jest kusząca, bo rentowność bywa wyższa niż przy „zwykłym” wynajmie. Ale ten rynek jest jeszcze bardziej zatłoczony, więc i tu trzeba być ostrożnym. Byleby Polak był mądry zawczasu, a nie po szkodzie.
Trwa ładowanie komentarzy...

BLOGI

NAJNOWSZE WPISY

Piotr BuckiPiotr Bucki

Podczas ostatniej konferencji Kurs na HR w Gdańsku, Marcin Grzegory z Invest in Pomerania, zadał widowni pytanie, „Kto z Państwa wie coś na temat projektu Invest in Pomerania”. Potem dodał, „Pytam, bo wiem, że nie ma nic gorszego niż opowiadania o rzeczach, które ludzie znają i kojarzą”. Miał rację.

Łukasz DudkoŁukasz Dudko

Odpowiedzi na to pytanie jest tyle, że wystarczyłoby pewnie na grubą książkę, ale skupmy się na dwóch kluczowych błędach: słabej analizie konkurencji oraz nieprzygotowaniu produktu i zespołu. Bez tego ekspansja na rynki zagraniczne nie ma szans.

Bartłomiej DąbkowskiBartłomiej Dąbkowski

Walter Isaacson, w podsumowaniu biografii Leonardo da Vinci, podsuwa nam sporą listę wniosków wynikających z działalności artysty, które można wykorzystać do rozwijania swojej kreatywności.