Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że liczba kredytów hipotecznych w listopadzie wyniosła zaledwie 13,3 tys. To najgorszy wynik od 10 lat. Niepewność – to słowo, które najczęściej powtarzają osoby związane z rynkiem nieruchomości. Czy kredyty zdrożeją, czy stanieją? Czy ceny mieszkań pójdą w górę czy w dół? A koszty poboczne związane z kupowaniem mieszkań? Będą wyższe? Jedno jest pewne – stabilna i przewidywalna sytuacja na rynku nieruchomości odchodzi w przeszłość. Jeśli chcesz kupić mieszkanie i możesz to zrobić, nie odkładaj tego na później.
Manifestacja "frankowiczów" domagających się reakcji banków i rządu w sprawie kursu franka szwajcarskiego. Mieczysław Michalak/Agencja Gazeta
Reklama.
Adrian Jarosz, prezes Związku Firm Doradztwa Kredytowego ZFDF
Los kilkunastu tysięcy pośredników finansowych wisi na włosku. Mikołaj Kuraś / Agencja Gazeta
Czy pośrednicy kredytowi przeżyją?
Pierwsza duża zmiana może dotknąć pośredników kredytowych oraz trafić rykoszetem w kieszeń przeciętnego Kowalskiego. Teraz system działa tak: klient idzie do biura takiej firmy jak np. Open Finance, Notus, Expander. Doradca sprawdza jego zdolność kredytową, pomaga wybrać najlepiej dopasowaną ofertę i sprzedaje kredyt. W zamian dostaje od banku prowizję od tej sprzedaży. Minus tej sytuacji jest jeden - doradca stara się sprzedać ten kredyt, od którego dostanie największą prowizję. Nie da się też ukryć, że doradcy wespół z bankami sprzedali wielu Polakom kredyty hipoteczne we frankach, w tym część dość toksycznych.
Rząd Beaty Szydło postanowił naprawić tę sytuację. Pośrednicy kredytowi zaproponowali, że będą działać transparentnie – czyli klient będzie wiedział od kogo i ile dostają prowizji. Dzięki temu będzie mógł ocenić, czy doradca nie chce mu sprzedać kredytu, na którym sam zarobi więcej. Rządowy projekt poszedł jednak dalej i w ogóle zabrania pośrednikowi pobierania prowizji sprzedażowej. Firmy te mogłyby więc pobierać jedynie prowizję od klienta. Tymczasem w Polsce taki model nigdy nie funkcjonował.
– Wprowadzenie zakazu wynagradzania pośredników przez banki w praktyce spowoduje, że usługa, dzięki której klient może w jednym miejscu bezpłatnie porównać oferty konkurencyjnych podmiotów, zniknie z rynku. Obecnie co drugi kredyt udzielany jest poprzez pośredników finansowych. Zapis znacznie ograniczy więc także dostępność kredytów hipotecznych, szczególnie dla mieszkańców mniejszych miejscowości - mówi w rozmowie z INN:Poland Adrian Jarosz, prezes Związku Firm Doradztwa Finansowego.
Jak wyglądałoby to w praktyce? Pośrednik zarabia na sprzedaży kredytu na ogół ok. 2 proc. jego wartości, czyli 2 000 zł od każdych 100 000 ceny mieszkania. Przy kredycie o wartości 300 000 zł prowizja wynosi więc 6 000 zł. Kiedy płaci ją bank, klient jej nawet nie widzi, nie ma ona też wielkiego wpływu na wysokość raty. Teraz trzeba byłoby ją płacić praktycznie na dzień dobry. Pośrednicy – wedle projektu – będą mieli rok na wprowadzenie zmian w cenniku.
Czy będzie to oznaczało większe koszty dla klientów? Dziś jeszcze nie wiadomo. Jeśli będziemy kupowali kredyt przez pośrednika, trzeba będzie mu zapłacić prowizję. Dziś płaci ją bank, ale ukrywa ją potem w całości kredytu. Nie będzie więc drożej, ale jej koszt trzeba będzie ponieść od razu, nie zostanie on ukryty w kredycie i rozłożony na raty. Może się też okazać, że przez zmniejszenie konkurencyjności największe banki podniosą ceny kredytów. Być może będą też zmuszone do wzmocnienia własnych sił sprzedażowych a to oznacza dla nich poważne koszty. Ktoś będzie musiał je ponieść.
– Jeżeli ten scenariusz się spełni, może doprowadzić do częściowej rezygnacji z usług pośredników finansowych. Wielu klientów nie będzie bowiem skłonnych ponosić dodatkowych kosztów. Szczególnie dotkliwy będzie dla małych podmiotów, które swoją działalność opierają na dystrybucji kredytów hipotecznych. Następstwem zakazu będzie likwidacja kilkunastu tysięcy miejsc pracy i upadek wielu firm, które są prowadzone przez małych, polskich przedsiębiorców - przestrzega prezes ZFDF.
Pośrednicy kredytowi odpowiadają za sprzedaż ok. 40 proc. kredytów hipotecznych w Polsce. Jest to wygodne dla banków, które nie muszą budować własnej sieci sprzedaży. Bardziej opłaca im się wypłacić prowizję od sprzedaży. Jest to też wygodne dla klientów, którzy w jednym miejscu mogą porównać oferty wielu banków, zamiast pielgrzymować od jednego do drugiego i wszędzie pokazywać te same dokumenty.
– W III kwartale 2016 r. doradcy zrzeszeni w ZFDF pośredniczyli w sprzedaży kredytów hipotecznych o wartości o 5 proc. niższej niż w II kw. 2016. Biorąc pod uwagę, że sprzedaż kredytów hipotecznych w tym okresie spadła o 9 proc. (za AMRON-SARFIN), to nasz udział w tym rynku wzrasta - dodaje Adrian Jarosz.
Projekt ustawy z zapisem dotyczącym wynagrodzenia pośredników przeszedł na posiedzeniu rządu 29 grudnia. Sama ustawa wejdzie w życie przed marcem 2017 r.. Ta sytuacja mocno zaskoczyła branżę pośrednictwa.
– Jako organizacja zrzeszająca największe podmioty w branży, rozmawiamy o możliwości wniesienia poprawki regulującej tę kwestię - podsumowuje krótko Jarosz.
Kredyty mieszkaniowe – mamy zapaść
Końcówka roku w bankach udzielających kredytów hipotecznych była dość smutna. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w październiku banki udzieliły 15 tys. kredytów na łączną sumę 3,4 mld zł. W listopadzie – 13,3 tys. kredytów na 3 mld zł. Są to najniższe dane od dekady. Oznacza to spadek o 15 – 20 proc. w porównaniu do końcówki 2015 roku. Co ciekawe – mimo spadku liczby kredytów, rośnie udział pośredników kredytowych w tym rynku.
Spadki na rynku kredytów mieszkaniowych utrzymują się już od wiosny. W zależności od miesiąca sięgają nawet 20 – 30 proc. Jak to możliwe, że Polscy ciągle kupują mieszkania a nie biorą na nie kredytów? Jak mówi nam Alina Stahl z Biura Informacji Kredytowej rośnie po prostu liczba nieruchomości kupowanych za gotówkę. Według niej trudno jednak ocenić czy pochodzi ona z depozytów czy oszczędności.
– Rynek kredytów hipotecznych w 2017 r. może czekać spowolnienie. Osłabienie dynamik sprzedaży kredytów obserwujemy już od 3 kw. 2016r. Na początku roku powinno pomóc wznowienie dopłat z programu MDM, ale skala tego nie będzie duża. W porównaniu do najbardziej rozwiniętych krajów europejskich polski rynek kredytów hipotecznych nie jest nasycony w relacji do PKB, jednak suma zadłużenia Polaków w kredytach hipotecznych przekroczyła już 400 mld zł, a kredyty te obsługiwane są przez 3,6 ml Polaków – mówi INN:Poland prof. Waldemar Rogowski, Główny Analityk Kredytowy BIK.
Pytani przez nas specjaliści od nieruchomości unikają jednoznacznej odpowiedzi na pytanie czy kredyty zdrożeją. - Raczej nie powinny, ale też nie stanieją. Stopy procentowe są niskie, nie ma więc powodów do podwyższania cen.
Co może pomóc rynkowi?
W styczniu ruszył program MdM, czyli Mieszkanie dla młodych. Państwo jednorazowo dopłaca do kredytu hipotecznego. Kredytobiorcy muszą mieć mniej niż 35 lat a obiekt ich marzeń raczej niewielki i skromny. Środki z programu MdM mają to do siebie, że szybko się kończą. Rok temu pula na pierwsze półrocze wyczerpała się w marcu, na drugie – w lipcu. W tym roku może ich nie być już za tydzień lub dwa. Poza tym program jest wycofywany i ma się skończyć w przyszłym roku.
- Druga pula środków z 2017 roku z Program MdM została uruchomiona od poniedziałku i cieszy się ogromną popularnością. Jeśli tempo składania wniosków utrzymałoby się w kolejnych dniach – czysto teoretycznie – to środki skończyłyby się już w połowie stycznia. Sądzę, że pula wyczerpie się na przełomie stycznia i lutego - mówi w rozmowie z INN:Poland Katarzyna Kuniewicz z Działu Badań i Analiz Rynku firmy Reas.
Na spadki w branży kredytów hipotecznych mają też wpływ – zdaniem przedstawicieli BIK - wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego, brak w bankach długoterminowych pasywów czy problemy niektórych banków ze zbyt niskimi współczynnikami kapitałowymi.
Wkład własny na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości rekomenduje KNF. Mimo to banki udzielają kredytów z wymaganym wkładem w wysokości od 10 do 20 procent. Z kolei program Mieszkanie + przewiduje budowę tanich lokali na wynajem, z możliwością ich wykupu. Czynsz wynosiłby od 10 do 20 zł za m kw., w opcji z wykupem – od 12 do 24 zł za m kw. Ale to wszystko co wiadomo o tym projekcie, żadnych konkretów jeszcze nie ma.
Delikatny system zależności między deweloperami, kredytodawcami, państwem i osobami kupującymi mieszkania ulega zaburzeniu. Jednak - według naszych rozmówców – nie wiadomo kiedy się rozreguluje i jakie będą tego skutki.
