Rząd Beaty Szydło chce zbudować 2,8 mln mieszkań w 13 lat. Nie tam gdzie potrzeba, nie dla tych, którzy najbardziej potrzebują lokum a na dodatek bez wind czy garaży. Na dodatek sztandarowy projekt rządu już ma opóźnienie.
Beata Szydło i Mateusz Morawiecki podczas inauguracji programu Mieszkanie Plus na terenach przyszłego osiedla Fot. Grzegorz Celejewski / Agencja Gazeta
Czołowa obietnica rządu Prawa i Sprawiedliwości, czyli budowa setek tysięcy tanich mieszkań na wynajem, ma już opóźnienia. A na dodatek zaczynają się piętrzyć pytania dotyczące standardu mieszkań, realności podawanych cen i sensowności budowy wielu z nich. Wiele wskazuje na to, że rząd nie wie, na co się porywa.
Nikt nie neguje faktu, że budować musimy i to dużo. W Polsce są zaledwie 363 mieszkania na 1000 mieszkańców. Celem programu jest zwiększenie tego wskaźnika do 435 mieszkań w 2030 roku. Jak to się przekłada na liczby? Potrzebujemy 2,8 mln mieszkań. Wynika z tego, że w ujęciu rocznym trzeba budować przynajmniej 70 tysięcy lokali rocznie więcej niż obecnie. I to przy zachowaniu obecnego tempa deweloperów prywatnych a to może się zmienić. W zeszłym roku oddali oni do użytku ok. 150 tys. mieszkań.
Wiele osób powątpiewa w możliwość realizacji tego zadania.
– Cel jest bardzo ambitny. Przede wszystkim nie wiadomo jakimi zasobami rząd chce to realizować, nie wiemy jeszcze, czy budować będą to spółki skarbu państwa czy prywatni wykonawcy i podwykonawcy – mówi w rozmowie z INN:Poland Agata Szlęzak, dyrektor marketingu firmy Magmillon, inwestującej w nieruchomości.
Podobne zdanie ma Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
– Oddawanie ponad 50 000 mieszkań rocznie to ambitny cel zważywszy na fakt, że od kilku lat liczba lokali i domów ukończonych przez krajowych deweloperów waha się na poziomie 50 000 - 60 000. Wszystko będzie jednak zależało od skuteczności działania Narodowego Funduszu Mieszkaniowego i liczby gruntów posiadanych przez tę instytucję – mówi nam.
Cena? Z sufitu
Jednym z celów programu Mieszkanie Plus jest budowanie bardzo tanich mieszkań. Założona maksymalna cena budowy jednego metra kwadratowego mieszkania ma nie przekroczyć 2 000 – 2 500 złotych. Czy faktycznie da się budować tak tanio?
– To bardzo trudne pytanie, bo cena zależy od wielu czynników. W niektórych lokalizacjach jest to możliwe, w innych nie. Chodzi między innymi o uzbrojenie gruntu. Położenie lub przekładanie instalacji znacznie podnosi ceny, podobnie jak budowanie na mokrych gruntach, gdzie fundamenty trzeba dodatkowo izolować. Da się to zrobić, ale tylko przy sprzyjających warunkach – mówi nam Agata Szlęzak.
W celu obniżenia ceny budowy, rząd zamierza skorzystać z kilku trików. Po pierwsze budynki mają być budowane z prefabrykatów. Nie ma to być źle kojarząca się wielka płyta, ale rozwiązania stosowane np. w Skandynawii, choć w Polsce niepopularne. Po drugie, budynki będą dość słabo wyposażone. Zabraknie nie tylko ładnych elewacji, ale i podziemnych garaży czy nawet części balkonów.
Operacyjnym przygotowaniem programu Mieszkanie Plus zajmuje się BGK Nieruchomości pod przewodnictwem prezesa Mirosława Barszcza. Już dziś zapowiada on, że budynki mogą mieć na przykład nie więcej, niż 3 kondygnacje, by oszczędzić na windach.
– Deweloper powiedział wprost, że on sobie nie wyobraża zbudowania bloku, który nie byłby wyłożony cegłą klinkierową. A to kosztuje. Ale my nie musimy chcieć wszędzie kłaść cegłę klinkierową. Rozwiązaniem jest budowa z nowoczesnych prefabrykatów, czyli w technologii, którą stosuje się powszechnie w Skandynawii. Co ciekawe, większość z tych budów realizują polskie firmy – przekonywał prezes BGK Nieruchomości w Tok Fm.
Nie wiadomo też, czy ten podmiot, nie mający doświadczenia w budowaniu tysięcy mieszkań poradzi sobie z tym zadaniem.
– Podmioty, które nie specjalizują się w danej działalności, zazwyczaj potrzebują trochę czasu, żeby się w niej wyspecjalizować. Są spółki skarbu państwa zajmujące się swoimi zadaniami i realizujące je dobrze lub bardzo dobrze, natomiast startowanie z działalnością deweloperską i to z tak ambitnym celem może rodzić trudności – mówi nam Agata Szlęzak.
– Koszt budowy rządowych „czynszówek” na poziomie 2500 zł/mkw. jest realny pod warunkiem, że inwestor zrezygnuje z kilku elementów zwiększających koszty (np. podziemnych garaży oraz wind w niskich budynkach). Do obniżenia kosztów ma się też przyczynić wykorzystanie technologii prefabrykowanej. Gdy zostaną opublikowane przykładowe projekty bloków z programu Mieszkanie Plus, będziemy mogli stwierdzić, czy oszczędności kosztowe faktycznie skutkowały wieloma ograniczeniami w zakresie jakości, funkcjonalności i estetyki budynków – twierdzi Andrzej Prajsnar.
Gdzie te mieszkania?
Kolejnym problemem z Mieszkaniem Plus jest lokalizacja planowanych budów. Do tej pory chęć przekazania swoich terenów zgłosiły głównie mniejsze miasta, jak Biała Podlaska, Dębica, Stalowa Wola itp. Mają one stosunkowo małe potrzeby mieszkaniowe, w przeciwieństwie do rozwijających się aglomeracji. Mieszkań najbardziej brakuje w Warszawie, Poznaniu czy Wrocławiu, do których za pracą wyjeżdżają tysiące ludzi.
– To klasyczny rozdźwięk między popytem a podażą. Popyt jest w największych miastach, gdzie liczba ludności wzrasta. To choćby Warszawa, Wrocław czy inne aglomeracje. A podaż jest w mniejszych miastach, moim zdaniem zgłaszają się one do programu, bo to najlepszy sposób na zagospodarowanie terenów, które posiadają. Wydaje mi się, że budowanie tego typu mieszkań w małych miastach zmarginalizuje w nich działalność prywatnych deweloperów – mówi nam Agata Szlęzak.
Jaki jest więc cel budowy tysięcy mieszkań w miastach, w których są stosunkowo niewielkie potrzeby mieszkaniowe a przy okazji wycinania niewielkich deweloperów? Tego twórcy programu nie tłumaczą.
– Jak na razie docierają do nas głównie informacje o budowie „mieszkań plus” w mniejszych ośrodkach miejskich. Niedawno pojawiły się jednak sygnały, że takie rządowe lokale mogą powstać również na terenie Warszawy i Poznania. Dopiero za jakiś czas będzie dostępna pełna mapa miejscowości objętych programem Mieszkanie Plus. Tanie lokale czynszowe na pewno są szczególnie potrzebne w dużych metropoliach. Budowa „mieszkań plus” na terenie mniejszych miast nie powstrzyma odpływu młodych pracowników jeśli równocześnie nie będzie miała miejsce poprawa na lokalnym rynku pracy – dodaje Andrzej Prajsnar.
Skąd działki?
Lokale w programie Mieszkanie Plus mają na ogół pochodzić od samorządów, obecnie częściej mówi się o terenach przekazywanych przez koleje. W pierwszym przypadku chodzi o tereny, których nikt wcześniej nie chciał kupić, bo gdyby był na nie popyt, to już stałyby na nich bloki.
Ostatnio do puli gruntów dorzuciły się Polskie Koleje Państwowe, oferując tereny m.in. we Wrocławiu i w Warszawie.
W Warszawie chodzi głównie o Odolany. Z punktu widzenia deweloperów jest to teren bardzo atrakcyjny, w tych okolicach buduje się sporo mieszkań. Z perspektywy nabywcy jest to umiarkowanie trafiona lokalizacja - bardzo blisko centrum miasta, ale otoczona infrastrukturą kolejową i bez dobrego dojazdu. PKP po prostu do tej pory nie kwapiło się ze sprzedażą tych gruntów – mówi nam Agata Szlęzak.
Ile zapłacimy?
Wedle zapowiedzi rządu cena najmu metra kwadratowego mieszkania ma wynosić od 10 - 20 zł/mkw lub 12 - 24 zł/mkw. po doliczeniu opłaty za wykup. W tej drugiej opcji po 30 latach staniemy się właścicielami lokalu. Do finalnej ceny mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty eksploatacyjne i media. Uzyskane w ten sposób mieszkanie będzie więc mniej więcej o połowę tańsze, niż kupowane na kredyt. To okazja życia, ale nie wiadomo kto jeszcze na programie miałby zarabiać i czy są to ceny realne.
– Zgodnie z projektem ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym, instytucja realizująca program Mieszkanie Plus, czyli BGK Nieruchomości będzie mogła wykorzystywać do finansowania swoich celów m.in. posiadane grunty nienadające się do celów mieszkaniowych. Dodatkowym źródłem finansowania NFM mogą być m.in. dotacje z budżetu państwa. Warto pamiętać, że rządowe „czynszówki” będą przedsięwzięciem komercyjnym. Czynsze wpłacane przez najemców, mają sfinansować koszty budowy i ewentualnego wykupu mieszkań. O realności tych wszystkich założeń, będzie można się wypowiedzieć, gdy rząd przedstawi przykładową analizę opłacalności inwestycji (w perspektywie np. 20 lat - 30 lat) – mówi nam Andrzej Prajsnar.
A takich dokumentów na razie brak. Wiadomo jednak, że mieszkania z programu będą dostępne dla osób zbyt bogatych na to, by dostać mieszkanie komunalne a jednocześnie zbyt biednych, by dostać normalny komercyjny kredyt. Jednocześnie zyskają na tym najwięcej, o ile oczywiście program będzie realizowany w niezmienionej formie.
