W samej Warszawie jest lekko licząc 100 tysięcy osób, które mieszkają w swoich mieszkaniach, wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, ale na gruncie o nieuregulowanym statusie własności. Trudno je sprzedać, bo część ludzi boi się kupować lokal stojący na cudzej ziemi. Jeśli ktoś zdecyduje się na kupno, to w grę wchodzi tylko gotówka - żaden bank nie udzieli kredytu.
Handel mieszkaniami na cudzym gruncie. Tysiące ludzi w Warszawie może mieć poważny problem ze sprzedażą swojego mieszkania. Kupujący musi być odważny i z gotówką w ręku Foto: Franciszek Mazur / Agencja Gazeta
Reklama.
Dodaje, że jeszcze kilka lat temu mieszkańcom wielu bloków udało się założyć księgi wieczyste. Potem jednak okazało się, że to działanie niezgodne z prawem Foto: Łukasz Wądołowski / Agencja Gazeta
Kolejne władze – zarówno centralne, jak i samorządowe – nie robią z tym problemem praktycznie nic. To wszystko scheda po okresie słusznie minionym – bałaganu narobił Bolesław Bierut, swoje zrobili też miejscy planiści i budowniczowie.
Po wojnie toczyła się dyskusja o tym, jak zabudować Warszawę, w sporej części obróconą w perzynę. Szybka nacjonalizacja gruntów pozwoliła na rozpoczęcie budów i remontów, ale narobiła zamieszania, które do dziś spędza sen z powiek właścicielom tysięcy mieszkań.
Naprawdę mówimy o tysiącach. Władze spółdzielni mieszkaniowej „Energetyka” szacują, że problem dotyczy aż 100 tysięcy osób w Warszawie – bo właśnie tego miasta dotyczył tzw. dekret Bieruta.
Problem z gruntami
W tym, że całe osiedla stoją na gruntach należących formalnie do miasta, ale potencjalnie mogących być przedmiotem roszczeń dawnych właścicieli. Teoretycznie może się więc okazać, że pojawi się spadkobierca, który okaże się właścicielem powierzchni pod blokiem albo całym osiedlem. Mieszkańcom bloku taka sytuacja paradoksalnie byłaby nawet na rękę – bo przynajmniej wiedzieliby na czyjej ziemi stoją ich bloki, a sytuacja zostałaby uregulowana.
Problem rozbrzmiał ponownie wraz z możliwością przekształcenia użytkowania wieczystego w pełne prawo własności. Wielu ludzi się z tego ucieszyło – ale grupa 100 tysięcy mieszkańców może tylko wzruszyć ramionami. Ich te przepisy nie dotyczą, bo nie mogą przekształcić czegoś, co stoi na cudzym gruncie.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zabrania bowiem ustanawiania prawa do gruntu, jeśli istnieją do niego roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców. Problemów jest więcej. Na przykład sprzedaż takiego mieszkania jest utrudniona.
– Są oczywiście osoby, które nie boją się kupić mieszkania z nieuregulowanym statusem gruntu. Cenowo nie odbiegają one od średniej. Ale jest też grupa klientów, która wycofuje się po sprawdzeniu stanu własności gruntu. A przede wszystkim niemożliwe jest kupienie takiego mieszkania na kredyt – mówi w rozmowie z INNPoland.pl Piotr Kłodziński, prezes MSM "Energetyka”.
Księgi wieczyste
Dodaje, że jeszcze kilka lat temu mieszkańcom wielu bloków udało się założyć księgi wieczyste. Potem jednak okazało się, że to działanie niezgodne z prawem – tak w 2013 roku uznał Sąd Najwyższy. Czyli jeśli spółdzielnia postawiła budynek na terenie, który jest niczyj – to ani spółdzielnia, ani mieszkańcy nie są właścicielami mieszkań.
W efekcie – jak mówi nam Piotr Kłodziński – mniej więcej jedna czwarta mieszkań stojących na spornych gruntach ma założoną księgę wieczystą, a trzy czwarte nie – i z pewnością nie założy jej przed wyjaśnieniem kwestii własności ziemi.
Żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego na takie mieszkanie – nie ma do tego podstawy, brakuje mu bowiem zabezpieczenia. W efekcie można je kupić w zasadzie tylko za gotówkę – o ile oczywiście znajdzie się nabywca, który nie boi się zainwestować w ten sposób kilkuset tysięcy złotych.
Jednocześnie spółdzielnia ma problem z remontami, bo na każde działanie musi uzyskać zgodę władz Warszawy. Z kolei miasto nie ustanawia użytkowania wieczystego tych terenów, argumentując to możliwością pojawienia się roszczeń.
W mieszkańcach narasta strach przed możliwością oddania ich bloków spadkobiercom lub posiadaczom roszczeń. Łączna powierzchnia gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym pozostających we władaniu spółdzielni mieszkaniowych w Warszawie to 430 hektarów.
– Mieszkańcy stali się po prostu zakładnikami swoich mieszkań – mówi nam prezes „Energetyki”.
Tykająca bomba
Ta sytuacja ma również drugie oblicze – bo jak nie wiadomo na czyim gruncie stoi budynek, to mieszkańcy nie muszą płacić za użytkowanie wieczyste. Te pieniądze nie zasilają miejskiej kasy. Ale równocześnie spółdzielnie mieszkaniowe mają do czynienia z tykającą bombą.
Chodzi na przykład o tereny osiedlowe. Parki, place zabaw, ulice i chodniki stanowią połowę powierzchni osiedli. W samej tylko „Energetyce” około miliona złotych rocznie idzie na utrzymanie boisk, placów zabaw i innych tego typu obiektów. Czasem są to pieniądze wyrzucone w błoto.
Mokotowska spółdzielnia straciła już kilka działek - w 2015 i 2016 roku 2300 m kw. zostały zwrócone spadkobiercom pierwotnych właścicieli. Kilka lat wcześniej "Energetyka" musiała pozbyć się osiedlowego parku. Spadkobierca sprzedał teren deweloperowi, a ten po wycięciu drzew postawił na nim budynki mieszkalne.
