Nie wiadomo, czy to była bańka czy banieczka. Faktem jest, że szaleństwo na rynku mieszkaniowym mija. Z jednej strony mamy doniesienia o tym, że wskutek pandemii COVID-19 zwiększył się jednak udział rynku pierwotnego w sprzedaży mieszkań. Ale i rynek pierwotny (czyli nowe mieszkania) zalicza spadek. To dobre wieści dla planujących kupno mieszkania.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym się stabilizuje Vecislavas Popa / Pexels
Jak podaje Biuro Maklerskie Pekao, po raz pierwszy od dekady końcówka roku była dla deweloperów gorsza niż III kwartał – chodzi o wolumeny sprzedaży. Tak wynika z raportów giełdowych deweloperów odpowiadających za ok. 40 proc. mieszkań wybudowanych w 6 największych miastach Polski. W czwartym kwartale 2021 sprzedali oni o prawie 14 proc. mniej lokali niż w III kwartale.
Cały rok 2021 nie był dla deweloperów zły – wręcz przeciwnie. Z zestawienia portalu RynekPierwotny.pl wynika, że najwięksi giełdowi deweloperzy zwiększyli sprzedaż o 30 proc. względem roku poprzedniego. Skąd więc zmiana w czwartym kwartale?
– Przede wszystkim kurczą się możliwości finansowe kupujących mieszkanie za kredyt wskutek spadku zdolności kredytowej. W 2022 r. deweloperzy muszą się też liczyć z tym, że mniej mieszkań kupią od nich indywidualni inwestorzy. Inwestowanie w mieszkania na wynajem przestaje mieć bowiem sens. Np. rentowność obligacji skarbowych zrównała się już z rentownością najmu – ocenia Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.
Dodaje, że płynność, czyli możliwość szybkiej sprzedaży aktywów, przemawia raczej na korzyść obligacji. Warto też wspomnieć, że rząd zapowiada opodatkowanie pustostanów, czyli mieszkań kupionych w charakterze lokaty.
Rynek wtórny też się chłodzi?
Z drugiej strony warto zauważyć, że nawet obniżone ostatnio wyniki rynku pierwotnego są i tak dobre na tle rynku wtórnego. Choć dane na ten temat nie są najświeższe (bo dotyczą roku 2020), to i tak są niezwykle ciekawe. Wynika z nich, że Polacy wciąż kupują więcej mieszkań z drugiej ręki niż nowych - od deweloperów, ale wskutek pandemii COVID-19 zwiększył się jednak udział rynku pierwotnego w sprzedaży mieszkań. Portal GetHome.pl przeanalizował najnowszy raport GUS w tej sprawie.
Dopiero teraz GUS opublikował raport "Obrót nieruchomościami w 2020 r.", w którym podanych jest wiele szczegółowych danych dotyczących m.in. transakcji kupna-sprzedaży mieszkań. Niektórych z tych danych raczej nikt się nie spodziewał.
– Owszem spodziewaliśmy się spadku sprzedaży mieszkań wskutek wybuchu pandemii Covid-19 w 2020 r. W lipcu 2021 r. GUS potwierdził to w komunikacie. Poinformował w nim o przeszło 2 proc. spadku liczby transakcji dotyczących "nieruchomości lokalowych". Teraz okazało się, że w przypadku samych lokali mieszkalnych spadek sprzedaży był głębszy, ale dotknął wyłącznie rynku wtórnego – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.
GUS podał, że w 2020 r. właścicieli zmieniło 199,3 tys. mieszkań. Było ich więc o 5 proc. mniej niż rok wcześniej. Za niespodziankę można jednak uznać fakt, że deweloperzy zawarli więcej umów notarialnych przenoszących własność mieszkań niż przed pandemią. Należy jednak wziąć pod uwagę, że na ogół było to finalizowanie wcześniejszych umów deweloperskich. Tych deweloperzy zawarli zaś w 2020 r. mniej. Faktem jest, że skutki pandemii były o wiele dotkliwsze dla rynku wtórnego. GUS odnotował bowiem aż 11 proc. spadek liczby zawartych transakcji kupna-sprzedaży.
W efekcie wyraźnie spadł ich udział w łącznej liczbie transakcji. Wcześniej na rynek wtórny przypadało 62 proc. sprzedanych mieszkań. W 2020 r. ich udział stopniał do 58 proc.
– Najprawdopodobniej jest to także efektem rosnącej podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Aż trudno w to uwierzyć, ale w ciągu ostatniej dekady deweloperzy zwiększyli produkcję mieszkań o ponad 140 proc.! – mówi Marek Wielgo.
Dodaje, że w niektórych województwach, m.in. w małopolskim i wielkopolskim, już w 2020 r. rynek pierwotny był większy od rynku wtórnego pod względem liczby zawieranych transakcji.
Za co lubimy mieszkania z drugiej ręki?
Na forach internetowych można znaleźć mnóstwo komentarzy i opinii na ten temat. Internauci najczęściej podkreślają, że na rynku wtórnym częściej oferowane są mieszkania na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją. Mieszkańcy mają więc w zasięgu ręki m.in. sklepy, punkty usługowe, a także przedszkole, szkołę, aptekę czy ośrodek zdrowia. Ponadto na starych osiedlach przestrzenie między budynkami są zwykle dużo większe i zadrzewione.
Internauci zwracają także uwagę, że kupując używane mieszkanie można uniknąć kłopotliwego sąsiedztwa. Z drugiej strony, w starych blokach, dużo mniejsze są możliwości aranżacji wnętrz, a najczęściej nie ma takiej możliwości. W budynku często nie ma windy. Brakuje miejsc parkingowych, a zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy z cudem. Tego typu wad nie mają nowe mieszkania. Do tego ich ogromną zaletą jest możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków.
– Oczywiście internauci często krytykują deweloperów np. za zbyt zagęszczoną zabudowę nowych osiedli. Tyle tylko, że o decyzji zakupowej decydują najczęściej ceny mieszkań i możliwości finansowe kupujących – zauważa Marek Wielgo. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, czyli w miastach, w których deweloperzy budują najwięcej mieszkań, ich średnie ceny ofertowe są niższe niż kupowanych z drugiej ręki.
– Statystyki GUS dotyczące transakcji mieszkaniowych w 2021 r. poznamy dopiero za rok. Z pewnością było ich jednak więcej niż rok wcześniej, a kwestią otwartą pozostaje jedynie kwestia, o ile. Wiele też wskazuje na to, że powiększył się udział mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym. Może o tym świadczyć największa w historii tego rynku aktywność inwestycyjna firm deweloperskich, także w mniejszych miastach – ocenia Marek Wielgo.
Zwraca uwagę, że w ciągu ostatniej dekady liczba zawartych w naszym kraju transakcji mieszkaniowych zwiększyła się przeszło trzykrotnie! Co ciekawe, dane GUS z roku 2010 i 2020 wskazują, które regiony rozwijały się w tym okresie szybciej, a które wolniej.
– Mieszkania najchętniej kupowane są tam, gdzie jest praca i perspektywa rosnących zarobków. Nie dziwi więc olbrzymi wzrost liczby transakcji w województwach mazowieckim, małopolskim czy dolnośląskim, a ściślej głównie w stolicach tych województw. W efekcie najwyższe są tam również ceny mieszkań – wyjaśnia ekspert GetHome.pl.
