Z pozoru spór o hotel, który ma powstać niecałe 30 km od Olsztyna, to klasyk z gatunku: konflikt “złego” dewelopera z “zatroskanymi” obrońcami przyrody. Na atrakcyjnym przyrodniczo, odludnym, sielskim terenie ma powstać hotel-moloch, do którego przez cały rok zjeżdżać będą tabuny wczasowiczów. Dokładnie dwa tysiące wyżej wymienionych, bo taką też “pojemność” ma mieć hotel. Sielski krajobraz odchodzi w niepamięć, a Rybaki stają się warmińskim Mielnem.

Takie wnioski nasuwają się po lekturze postu, zamieszczonego przez twórców profilu Rumszewicz Sailing — biura podróży, organizującego “obozy sportów wodnych, kursy żeglarskie, rejsy, czarter jachtów”, a także będącego operatorem innego hotelu nad jeziorem Łańskim. Jego twórcy wspierają również petycję przeciwko inwestycji, którą podpisało dotychczas ponad 11 tysięcy osób.

Jak jednak przekonuje przedstawiciel współinwestora planowanego przedsięwzięcia  — spółki BBI Development, sytuacja wygląda zgoła inaczej. Rafał Szczepański, wiceprezes zarządu mówi wprost o kampanii czarnego PR-u, na dodatek prowadzonej dość nieudolnie.

— Całkowicie odrzucam posługiwanie się kłamstwem, szczególnie tak ostentacyjnym jak w tym przypadku. Mamy do czynienia z manipulacją, gigantycznych wręcz rozmiarów, tworzoną m.in przez osoby, które posiadają swoje majątki na tym terenie, prowadzą tu swoje interesy — stwierdza Rafał Szczepański, dodając, że informacje na temat inwestycji pojawiają się w mediach już od 2018 roku, bo firma dba o wysokie standardy komunikacji: — Jesteśmy spółką giełdową, zależy nam na transparentności — podkreśla.

— Wszyscy mogą dyskutować, mamy wolność słowa. Ona jednak nikogo nie zwalnia z odpowiedzialności za słowa, które padają — podkreśla przedstawiciel BBI Development. W rozmowie z INNPoland Szczepański tłumaczy, jakie plany wobec terenu nad jeziorem Łańskim ma BBI Development, a właściwie spółka Projekt Rybaki-Łańsk, której BBI Development jest udziałowcem.

Na początek wyjaśnijmy podstawową kwestię: jaki obiekt planujecie wybudować?

Plan inwestycyjny dotyczy miejscowości Rybaki nad jeziorem Łańskim. Miejsce to od lat jest użytkowane przez ludzi i jest mocno przekształcone. W czasach PRL stanowiło zaplecze gospodarcze dla ośrodka rządowego w Łańsku. W Rybakach stacjonowała jednostka wojskowa oraz było ogromne gospodarstwo rolne, w którym hodowano trzodę chlewną na wielką skalę. Stąd „szła” szynka na stoły w Komitecie Centralnym PZPR.

Nie mówimy więc o obszarze dzikim czy dziewiczym na podobieństwo Puszczy Białowieskiej. Obecnie, w Rybakach funkcjonuje spory ośrodek charytatywny Caritasu, w którym przebywa obecnie ok. 150 uchodźców z Ukrainy, są też pojedyncze domy jednorodzinne, stoi dom wielorodzinny. Jest tu także rezydencja znanych producentów pieczywa spod Warszawy, zlokalizowana w odległości mniejszej niż 100 metrów od jeziora i – jak wieść gminna niesie – podobno odbudowana na fundamentach tzw. „willi generalskiej”. 

Spółka Projekt Rybaki-Łańsk będzie gospodarowała 16,5-hektarowym w dużej części niezadrzewionym terenem. Jest on „wycinkiem” z otaczającego go bezpośrednio kilkudziesięciohektarowego obszaru leśnego. Sama zabudowa będzie zajmować zaledwie 10% z 16,5-hektarowej działki, która będzie należeć do spółki Projekt Rybaki-Łańsk. Co ważne, mówimy o inwestycji hotelowej średniej wielkości, co przekłada się na ok. 300-350 pokoi. Liczba osób, które maksymalnie będą mogły tam przebywać w jednym momencie to 600-700. 

Hotele turystyczne niezwykle rzadko są „obłożone” w 100%. Oficjalne statystyki dla tego regionu Polski mówią, że jest bardzo dobrze, gdy średnioroczne obłożenie sięga ok. 60%. Zakładamy, ze – poza sezonowymi „pikami” – w Rybakach będzie przebywać średnio od 360 do 420 gości hotelowych. Tereny w Rybakach są naprawdę ogromne. Kilka lat temu gościły ponad 6 tysięcy harcerzy, którzy zbudowali tu prawdziwą osadę. Środowisko naturalne nie ucierpiało.  

Skąd więc wzięła się informacja o dwóch tysiącach miejsc noclegowych? Na profilu Rumszewicz Sailing zamieszczono nagranie, w którym ktoś — nie wiemy kto, podpisu brak — podaje taką liczbę. Czy ta osoba jest związana ze spółką?

Zdecydowanie nie. Nagranie to pochodzi z debaty publicznej, która odbyła się w Pluskach — miejscowości znajdującej się w tym samym sołectwie, co Rybaki.

Debata odbyła się w związku z procedowanym właśnie przez gminę projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jak w każdej publicznej dyskusji wkradły się do niej nieścisłości, w tym przypadku na temat rzekomych rozmiarów planowanego hotelu.

Interpretowanie tej wypowiedzi w oderwaniu od kontekstu prowadzi do absurdalnych wniosków. Gdyby chcieć zmieścić na planowanej przez nas powierzchni dwa tysiące osób, musielibyśmy zrezygnować z korytarzy, sal konferencyjnych, restauracji, garaży, kuchni, magazynów, toalet, wszystkiego. Musielibyśmy zrezygnować także z rozbudowanego kompleksu spa z basenem wewnętrznym. Budowalibyśmy ul, a nie hotel. Przypisywanie nam takich intencji jest ogromnym nadużyciem.

Mogliśmy zresztą jako inwestor prosić gminę o wydanie nam tak zwanych „warunków zabudowy” dla naszej inwestycji. Postanowiliśmy jednak poczekać na procedurę planistyczną bo uważamy ją za lepszą. Jej atutem jest przede wszystkim pełna transparentność podejmowanych decyzji. Obecnie czekamy na zakończenie procedury uchwalania planu i wtedy dopiero przystąpimy do prac projektowych. Stale monitorujemy przebieg procedury uchwalania planu, tym bardziej, że dochodzą do nas informacje o próbach nielegalnego lobbingu i naciskach na radnych. Jeśli się potwierdzą poinformujemy o tym odpowiednie organa państwowe. My gramy fair i całkowicie zgodnie z prawem. Tego samego oczekujemy od naszych adwersarzy.  

W swoim oświadczeniu spółka BBI Development deklaruje, że hotel, który chce wybudować, będzie “wpisywał się w krajobraz”. Co to znaczy z pana perspektywy? Domyślam się, że osoby przeciwne inwestycji właśnie o to niewpisywanie się mogą mieć obawy. Nie chcą nad jeziorem drugiego Gołębiewskiego.

Mechanizm manipulacji polega tu na tym, aby ludzi nastraszyć właśnie takim mega-obiektem. We wspomnianym przez panią hotelu, w Pobierowie, ma być ponad tysiąc pokoi, a więc trzy razy więcej niż w planowanym przez nas hotelu. Rzeczywiście, hotel w Pobierowie ma być ogromny. Nasi adwersarze stosują to skandaliczne porównanie, tworząc nawet wizualizacje ogromnej bryły wrzuconej w krajobraz. To jest manipulacja i działanie na naszą szkodę. Dlatego wystąpiliśmy już na drogę prawną przeciwko tym, którzy kolportują nieprawdę i godzą w dobre imię naszej spółki.

Jak więc będzie w rzeczywistości? Są już jakieś wizualizacje, które zobrazują, jak będzie wyglądał państwa hotel?

Nie, jeszcze jest za wcześnie na gotowe wizualizacje. Szkicujemy, analizujemy ale z projektem czekamy na uchwalenie planu miejscowego.

Jak więc uspokoiłby pan mieszkańców? Jak przekona ich pan, że inwestycja nie będzie “kłócić się” z krajobrazem?

Od kilku lat mówimy otwarcie, jaki będzie to hotel. Nie będzie on wychodził powyżej linii drzew. W projekcie uwzględnimy naturalne materiały — przewodnim motywem będzie drewno, co sprawi, że budynek zintegruje się z krajobrazem. Nie zdominuje go.

Naturalne elementy, zieleń w budynkach, stosowanie się do zasad ekologii — to są trendy, które cenią konsumenci. To sprawia z kolei, że opłaca się inwestować w takie właśnie obiekty. Turyści nie przyjadą do budynku, który będzie w dysonansie z otaczająca go przyrodą. Ludzie z Polski i Europy muszą regenerować się po pandemii, Nasz hotel ma mieć bogate zaplecze typu sanatoryjnego, które im to zapewni.

Miejscowości nadmorskie czy rejon Zakopanego — tam owszem, istnieje problem, bo i liczba gości hotelowych idzie w tysiące. Tu sprawy wyglądają inaczej: mamy do czynienia z terenem dla koneserów, dla ludzi, którzy chcą obcować z przyrodą. To jest dla nich atrakcja, a nie zatłoczony nadmorski deptak. Chcemy zadbać o ich potrzeby, bo to ich pieniądze sprawią, że inwestycja się zwróci.

Czyli spółka deklaruje, że chce zachować “błogi” charakter tego miejsca?

Oczywiście, zawsze to mówiliśmy. Cenimy to — dosłownie i w przenośni. Spokój jest wartością tego miejsca.

A co ze spokojem fauny i flory? Przeciwnicy zarzucają wam, że inwestycja będzie zagrożeniem dla ekosystemu. Padają słowa: “Tej ingerencji w otoczenie świadoma jest Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska, która sześciokrotnie wydała negatywną decyzję budowlaną. Przy siódmym wniosku dała milczącą zgodę zostawiając go bez odpowiedzi”. To prawda czy fałsz?

To bzdura. Po pierwsze dlatego, że na tym etapie Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w ogóle się nie wypowiada. Wypowiada się Dyrekcja Regionalna (RDOŚ). I nie ma w tym nic dziwnego — to normalny, standardowy element procedury planistycznej.

Proszę zwrócić uwagę, jak różnie można interpretować sprawy mając złe intencje: otóż RDOŚ nie wydaje decyzji budowlanych — to leży w gestii powiatu. Zadaniem RDOŚ jest weryfikacja projektu planu i wnoszenie do niego uwag. Wspomniane uwagi należy nanieść i ponownie przedstawić do weryfikacji. Ta procedura może powtarzać się kilkakrotnie, co jest normalne, zwłaszcza w przypadku inwestycji ulokowanych w otoczeniu zieleni.

Mamy tu do czynienia z tworzeniem sensacji, tam, gdzie jej nie ma. Fakt, że RDOŚ “maglował” ten plan, to najlepszy dowód na to, że został on prześwietlony pod kątem ochrony środowiska najlepiej, jak to tylko możliwe. Co do “milczącej zgody”: tak, brak kolejnych uwag oznacza, że plan został dostosowany do wymagań RDOŚ. To jest laurka, a nie dowód na to, że plan jest w sprzeczności ze środowiskiem. Pamiętajmy, że konkretny projekt hotelu, który przygotujemy po uchwaleniu planu, będzie podlegał kolejnej procedurze uzgodnieniowej w ramach tzw. decyzji środowiskowej, w której będą badane szczegółowo wszystkie aspekty oddziaływania na środowisko.

Nie będziemy przecież niszczyć jeziora, co także się nam zarzuca. Obiekt, zgodnie z przepisami, będzie oddalony 100 metrów od wody. Będzie również podłączony do kanalizacji, a co za tym idzie przebudowana i rozszerzona zostanie sieć kanalizacyjna dla całego rejonu. To zysk dla środowiska, a nie strata. Na marginesie dodam, że nasi adwersarze posiadają i użytkują ośrodek turystyczno-hotelowy na najpiękniejszym fragmencie Jeziora Łańskiego, Półwyspie Lalka. Robią tam biznes w bezpośredniej bliskości jeziora, chwaląc się lokalizacją ok. 20 metrów od jego brzegu, a nie wspominają o tym, że stoją na szambach. Jak to się ma do ochrony wód jeziora? 

Co z zanieczyszczeniem świetlnym i hałasem?

Będzie na normalnym poziomie. W gminie Stawiguda były plany budowy dużego i głośnego tartaku. Tę decyzję mieszkańcy oprotestowali. My nie budujemy tartaku, tylko wkomponowany w środowisko hotel. Warto dodać, że nasi dzisiejsi adwersarze nie angażowali się wtedy w protesty przeciwko budowie tartaku, co jasno pokazuje, że nie o przyrodę i lokalną społeczność im chodzi, a o ochronę własnych interesów. 

Jak już mówiłem hotele na Warmii i Mazurach to nic nadzwyczajnego. Mamy hotel w Pluskach, mamy hotel Kormoran w Mierkach, Hotel Marina Golf nad jeziorem Wulpińskim, hotel Anders, Tiffi w Iławie… Te hotele istnieją i są najlepszymi przykładami na to, że można budować nie niszcząc krajobrazu. Ale takich przykładów się nie przywołuje, tylko mówi o drugim Gołębiewskim… Absurd i zła wola.

Do uściślenia pozostaje nam jeszcze kwestia pozyskania działki. W internecie czytamy, że zostały “oddane za darmo”. A mowa o gruntach o rzekomej wartości 50 milionów złotych…

Kolejny element strategii czarnego PR-u. Zwróćmy uwagę choćby na wyrażenie “oddane za darmo”, do tego duża wartość i kościół w tle. To tworzy atmosferę sensacji. Jest to świadomy zabieg.

Prawda jest następująca: teren, o którym mówimy, o powierzchni 16,5 ha, to teren, który jedna z parafii olsztyńskich uzyskała jako rekompensatę od państwa za tereny zawłaszczone w czasach komunizmu. Nikt nikomu nie dał tu nic za darmo — mówimy o legalnej rekompensacie za wcześniejszą grabież.

Jeśli chodzi o wartość, podana liczba została wyssana z palca. Teren ma 16,5 ha i zostanie wniesiony do spółki za cenę 15 mln złotych, oczywiście w momencie, kiedy będzie to prawnie możliwe. Taka jest wartość rynkowa tego terenu. Nie 50 a 15 mln. Ale jesteśmy przyzwyczajeni do licznych kłamstw i wiemy, że „produkowane” są następne.

A teraz kolejna ciekawostka odnośnie półwyspu Lalka należącego do osób z grona naszych adwersarzy: istniejący tam ośrodek wynajmowany jest firmie Rumszewicz Sailing, która publikuje nieprawdziwe wpisy na nasz temat. Z kolei właściciele półwyspu kupili ten blisko 16 hektarowy teren wraz z hotelem kilka lat temu za zaledwie niecałe 6,5 miliona złotych. 

Nasi adwersarze lubią przedstawiać się jako rycerze prawdy, a tak naprawdę są jak diabeł, który ubrał się w ornat i ogonem na mszę dzwoni i jak to diabeł prawdy nie mówi. Za to czyni dużo złego. Przypisują nam działania z niskich pobudek, a sami – jak mówią mieszkańcy – sprytnie dbają o swój interes, często kosztem lokalnej społeczności. Dlatego warto publicznie zadać pytanie czy prawdą jest jakoby wspomniany ośrodek na Półwyspie Lalka płacił lokalne podatki jako obiekt mieszkalny, a nie taki, który służy biznesowi turystycznemu? Czy to prawda, że zamiast 23 zł za metr kwadratowy właściciel płaci 89 groszy za metr rocznie? Te pytania wymagają odpowiedzi, gdyż potencjalnie możemy mieć do czynienia z ogromnymi stratami dla gminy i jej mieszkańców. 

Jakie jest przeznaczenie tej działki?

Tu też mamy manipulację: działki, które zwrócono, były gruntami rolnymi, owszem. Ale procedura przekształcenia gruntów nie jest niczym nadzwyczajnym. W Polsce mamy na to tysiące przykładów, tak działa prawo własności.

Wiadomo, że właściciel danego gruntu musi działać w ramach przepisów prawa — nie ma tu samowolki. Ale jeśli jest to prawnie dopuszczalne, nikt nie może takiej procedury zabronić.

Skoro nasi przeciwnicy podnoszą i tę sprawę, to trzeba postawić ją jasno: dla Rybak nieporównanie bardziej bezpieczny będzie średniej wielkości hotel, który stać na proekologiczne rozwiązania niż intensywna gospodarka rolna z użyciem spływających do jeziora nawozów czy gnojowicy pochodzącej z hodowli trzody chlewnej na wielką skalę, co już przecież w Rybakach kiedyś było. Z punktu widzenia ochrony środowiska wybór jest prosty i oczywisty. 

Petycję przeciwko inwestycji podpisało już niemal 11 tysięcy osób. Jak pan wytłumaczy tę liczbę?

W tej petycji zawarte są nieprawdziwe informacje, które ci ludzie biorą za fakty. To jawna manipulacja i oszustwo. Ludzie wrażliwi na sprawy ochrony przyrody zostali po prostu oszukani. 

Manipulacja waszej konkurencji?

Tak, to osoby prowadzące działalność typu hotelowego, a więc nasza bezpośrednia konkurencja.

Podejrzewam, że petycję podpisywali okoliczni mieszkańcy. Oni nie są świadomi, że wspomniana firma też prowadzi działalność hotelową? Albo że w okolicy już znajdują się podobne obiekty?

Petycje podpisują różni ludzie. Niewielka część okolicznych mieszkańców została wprowadzona w błąd przez naszą konkurencję ale większość zamieszkujących w Sołectwie Pluski-Rybaki widzi liczne szanse, jakie wiążą się z naszą inwestycją.

Protesty przeciwko budowie hotelu płyną przede wszystkim od tych naszych sąsiadów, którzy kupili tu za bezcen wielkie połacie ziemi i chcieliby mieć Jezioro Łańskie tylko dla siebie. To w większości nie są lokalni mieszkańcy. Pochodzą często z Warszawy i okolic. Co ciekawe w protestach wspierają ich „profesjonalni” warszawscy aktywiści, z którymi mamy liczne doświadczenia przy okazji innych inwestycji. Jak widać, wszystkim im – zarówno naszym sąsiadom jak i współpracującym z nimi warszawskim aktywistom – marzy się powrót do stanu jak za komuny – Jezioro Łańskie tylko dla wybranych, najlepiej przez nich samych. Tymczasem nasza inwestycja jest demokratyczna — każdy będzie mógł do Rybak przyjechać, cieszyć się otaczającym pięknem. Hotel nie będzie ogrodzony w przeciwieństwie do półwyspu Lalka.

W oświadczeniu spółka wspomina o korzyściach, jakie inwestycja przyniesie dla regionu. Co dokładnie deklarujecie?

Nasza inwestycja wpisuje się w strategię rozwoju województwa, które bazuje także na turystyce, szczególnie prozdrowotnej. Stworzymy miejsca pracy dla ludzi — zarówno starszych, jak i młodszych, którzy nie będą musieli już wyjeżdżać z rodzinnych stron za pracą. Kolejna sprawa to korzyści podatkowe. Taki obiekt przyniesie gminie ponad milion złotych z podatku od nieruchomości, do tego dochody z podatku PIT. Nie można pominąć współpracy z lokalnymi producentami, właścicielami sklepów, barów, restauracji — to również wpłynie na rozwój okolicy.

Budowa hotelu pozwoli podłączyć okolicznych mieszkańców do instalacji gazowej oraz zmodernizować przestarzałą sieć kanalizacyjną. Dzięki inwestycji hotelowej zmodernizowana zostanie droga z Plusek i Rybak omijająca centrum Stawigudy, a zatem obecny i dodatkowy ruch samochodowy będzie mógł zostać skierowany na alternatywną trasę i przyczyni się wręcz do poprawy bezpieczeństwa i komfortu mieszkańców gminy.

Nasza inwestycja jest siłą napędową modernizacji całej gminy Stawiguda — na budowie hotelu skorzystają więc również okoliczni mieszkańcy.

Dużą wagę przywiązujemy także do ochronny lokalnego dziedzictwa. Dlatego zapowiedzieliśmy już, że dofinansujemy renowację zabytkowego kościoła i plebanii w Orzechowie. Wiemy jak ważne jest to miejsce dla lokalnej społeczności i pomożemy zachować je dla przyszłych pokoleń. 

Raz jeszcze chcę podkreślić, że jestem spokojny o opinię stałych mieszkańców gminy Stawiguda odnośnie planowanej przez nas inwestycji. To są poważni ludzie, a my traktujemy ich z szacunkiem. Mieszkańcy, szczególnie Plusek, pamiętają zresztą świetnie jak jakiś czas temu manipulowano w związku z budową hotelu nad sąsiadującym z Łańskim Jeziorem Plusznym. Tak jak dzisiaj wieszczono wtedy zniszczenie przyrody, potoki samochodów i najazd tzw. „warszawki”. Tak jak obecnie także i wtedy rozpętano kampanię kłamstw i pomówień. Dzisiaj okoliczni mieszkańcy, także ci którzy ulegli manipulacji, chwalą wspaniale wkomponowany w krajobraz i przyrodę piękny hotel w Pluskach, który ostatnio został znacząco rozbudowany. Wielu z nich znalazło w nim swoje miejsce pracy. Dlatego jestem spokojny, że kolejny raz nikogo już tu się nie nabierze i że piękny, wkomponowany w przyrodę hotel będzie miał szansę powstać w Rybakach.