Czy młode pokolenie ma jeszcze szanse mieszkać na swoim? Coraz więcej osób przed trzydziestką przeprasza się z myślą, że będzie wynajmować lokale aż po grób. Niektórzy liczą jeszcze na cud, kryzys czy załamanie rynku. Inni łykają gorzką pigułkę. Zapytaliśmy się eksperta, co mają robić młodzi, by kupić mieszkanie i czy to marzenie jest jeszcze możliwe.
Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google
Własne mieszkanie jest jednym z podstawowych atrybutów dorosłości, a kredyt na karku odróżnia młodych lekkoduchów na studiach od poważnych dorosłych z obowiązkami. W obecnym piekle rynku mieszkaniowego młode osoby mają jednak nad wyraz ponure nastroje.
– Jeszcze jakiś czas temu byłam mocno sfrustrowana całą sytuacją. Oczywiście, że chciałabym, zamiast płacić czynsz innym, pracować już na własne. Ale teraz nie mam już złudzeń. Jeśli nic się nie zmieni, nigdy nie będę miała mieszkania – mówi nam Marta.
Dziewczyna wynajmuje różne pokoje i mieszkania od kilkunastu lat, praktycznie od studiów i wejścia w dorosłość. Obecnie mieszka w Warszawie, ma też nieźle płatną pracę… i co z tego? Myśli o lokalu na własność odłożyła na razie między bajki.
– W tym momencie czekam już chyba tylko na cud, albo na wielki krach na rynku nieruchomości. A i dobrze, deweloperzy się na nas nachapali, to niech potem cierpią. Tylko nie wiem, co załamie się pierwsze – rynek czy ja – wzdycha nasza rozmówczyni.
Im dłużnej pytamy, tym więcej emocji okazują młode osoby. Jak można się domyślać – są prawie w stu procentach negatywne.
– U mnie gniew stopniowo przeszedł w smutek i poczucie beznadziei. Mogę się starać, rozwijać, robić karierę… a durne mieszkanie jest absolutnie poza moim zasięgiem. Do tego rodzice biadolą, że powinienem jak najszybciej przestać wynajmować i koniecznie iść na własne. Jak? Za co? – pyta Piotr.
Takie "rady" tylko pogłębiają jednak ich poczucie bezsilności.
– Starsze pokolenie może i chce dla nas dobrze, próbuje coś doradzić. Ale chyba zapomnieli, jak pobrali kredyty we frankach i za ile oni kupowali mieszkania. Najsmutniejsze jest chyba to, że ja już chyba na nic nie liczę – że coś się zmieni, poprawi, wróci do normy. Posiadanie nieruchomości najwyraźniej nie jest nam pisane – kończy.
Obraz jest jasny. W obecnych warunkach młode pokolenia Polaków nie mają dużych szans na zakup własnej nieruchomości. Od wejścia w dorosłość wynajmują pokoje czy kawalerki. Chcieliby mieć własny kąt, ale często jest to zwyczajnie niemożliwe nawet z niezłymi zarobkami. Czy takie osoby mają na co czekać? Czy coś się zmieni?
– To pytanie za sto punktów. Obecnie nie znajdzie pan na nie jednoznacznej odpowiedzi. Zgadzam się, że osoby przed 30-stką, zarabiające na tyle dużo, żeby mogły myśleć o kredycie, obecnie nie mają zbyt wielu możliwości – mówi nam Mirosław Gładecki, ekspert kredytowy Grupy ANG specjalizujący się w rynku Warszawy.
– Obecnie młode pokolenie ma trzy główne możliwości. Pierwsza już padła, to wynajem nieruchomości. Druga to oczywiście zakup nieruchomości na kredyt. Trzecią, którą nie każda młoda osoba bierze pod uwagę, jest uczestnictwo w programie Towarzystwa Budownictwa Społecznego– wymienia ekspert kredytowy.
Mieszkania z TBS są zdaniem Gładeckiego nieco zapomnianą, ale dość atrakcyjną propozycją dla młodych osób.
– Trzeba zaznaczyć, że TBS nie jest propozycją dla każdego, bo mieszkań z programu jest bardzo mało. Do tego trzeba mieć spore pieniądze na tak zwany wkład partycypacyjny i spełnić określone wymagania – precyzuje rozmówca INNPoland.pl.
Wkład partycypacyjny to zwykle 15-30 procent wartości całej nieruchomości i co ciekawe – można uzyskać kredyt na ten cel. Standardowo to kwota ok. 100 tys. zł. Następnie trzeba wpłacić kaucje 12 czynszów (kolejne ok. 6-7 tys. zł). Potem zobowiązani jesteśmy już tylko do uiszczania rachunków i miesięcznego czynszu.
– Program jest przeznaczony dla osób zarabiających nie więcej niż 130 procent średniego krajowego wynagrodzenia i nieposiadających innego mieszkania. Dodać też trzeba, że taka nieruchomość nie będzie naszą własnością. Aczkolwiek, zgodnie z przepisami, które weszły w życie 1 stycznia bieżącego roku, po 5 latach uczestnictwa w programie i najmu lokalu z TBS można zacząć ubiegać się o jego wykupienie. Dla młodych taka opcja byłaby dość rozsądna – zaznacza Gładecki.
Rzeczywiście, po 5 latach mieszkania młodsze osoby mogą na przykład więcej zarabiać i może mogłyby pozwolić sobie na wykupienie mieszkania, które już dobrze znają. Te przypadki są jednak nadal dość rzadkie.
Mieszkanie z TBS mogą dostać jednak tylko nieliczni. Jeśli nie TBS – to co?
– Powiem rzecz trudną, ale niestety prawdziwą. Musimy zacząć się przyzwyczajać do tego, że nie każdy będzie miał mieszkanie na własność i nie wszystkich będzie na nie stać. W krajach byłego bloku wschodniego mieszkania na własność stanowią obecnie ponad 90 proc. całej puli. Na Zachodzie nie jest to już takie oczywiste, bo odsetek ten wynosi od 30 do 50 proc. Reszta to mieszkania komunalne albo wynajmowane – tłumaczy Gładecki.
– Niestety, taką informację przekazuję też młodym osobom podczas codziennej pracy doradcy kredytowego. Nie jest łatwo mówić młodym ludziom, że nie stać ich na kupno mieszkania. Albo, że są na granicy i teraz może jeszcze ich stać, ale zaraz nie będzie, bo z kolejnymi wzrostami stóp procentowych ich zdolność kredytowa spada – zaznacza nasz rozmówca.
Gładecki przytacza nam historie, gdy młode osoby kupiły mieszkania, a obecnie dwa razy wyższa rata kredytu ich przerasta. Cześć z nich musiała zrezygnować z upragnionego lokalu, który stał się dla nich złotą klatką.
Wiadomość, że młode pokolenie po prostu nie będzie miało mieszkań "i kropka", jest trudna do przyjęcia. Co, jeśli się zaprzemy? Jakie są opcje, jak kupić mieszkanie z głową?
– Załóżmy, że młoda osoba znalazła nieruchomość, która odpowiada jej potrzebom. Musi zmierzyć się z paroma wyzwaniami. Pierwszym jest kredyt, gdzie ważnymi kwestiami jest wkład własny oraz zdolność kredytowa – wymienia Gładecki z Grupy ANG.
Ekspert podkreśla, że banki nadal oferują kredyty z 10-proc. wkładem własnym, choć w obiegowej opinii utarło się, że 20 proc. to już standard. Przy niższym wkładzie warunki kredytu będą jednak nieco gorsze, możliwy jest też obowiązek wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Optimum to właśnie jedna piąta wartości mieszkania.
– Z perspektywy osób starających się o kredyt hipoteczny, dużo większym problemem jest spadająca zdolność kredytowa. Ogólnie rzecz ujmując, w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy spadła ona o około połowę. To znacznie ogranicza klientom wybór nieruchomości – podkreśla nasz rozmówca.
Obecnie zdarzają się więc sytuacje, że osoby z 10, 20, a nawet 30-proc. wkładem własnym nadal nie mogą uzyskać potrzebnego im kredytu mieszkaniowego, by sfinansować upatrzoną nieruchomość. A jak wiemy, pieniądze leżące odłogiem na koncie miarowo zjada inflacja.
Wielu młodych z wyczekiwaniem spogląda na rynek nieruchomości. Oczekują nagłego załamania, obniżki cen, kryzysu – czegokolwiek, co obniżyłoby ceny zakupu lokalu. Czy mają na co czekać?
– Ceny rynkowe mieszkań są wysokie i cały czas rosną. Nic nie wskazuje na spadki cen nieruchomości w najbliższym czasie. Co prawda, w porównaniu do 2021 r. dynamika wzrostu cen za metr kwadratowy zwolniła, ale trend się utrzymuje. Obecnie nie ma zbyt dużych perspektyw na obniżki. Można liczyć jedynie na ich stabilizację, choć i to nie jest obecnie takie pewne – ostrzega Gładecki.
– Wróćmy do podstaw. Cenę nieruchomości kształtuje wypadkowa popytu i podaży. Na tę chwilę nie ma dużego popytu na mieszkania. Deweloperzy odnotowują spadek sprzedaży nieruchomości z miesiąca na miesiąc. Oznacza to, że zdecydowanie mniej osób decyduje się na zakup. Podaż także jest coraz mniejsza. Deweloperzy nie chcą bowiem ruszać z nowymi inwestycjami w dość niepewnym okresie. Drogie są koszty pracy, materiały budowlane i tak dalej. Zarówno klienci, jak i firmy budowlane wydają się czekać na lepsze czasy. A mówienie o przyszłości przypomina dziś wróżenie z fusów – tłumaczy ekspert kredytowy.
Na rynku nic nie dzieje się bez przyczyny, a jak przekonuje ekspert – powodów do obniżenia cen po prostu nie ma. Czekanie na nagłe obniżki cen mieszkań przypomina więc czekanie, aż na Polskę spadnie meteoryt. Technicznie to możliwe, ale niezwykle miało prawdopodobne.
– Na rynku nie widać żadnych symptomów, które wskazywałyby na obniżenie cen nieruchomości w najbliższej przyszłości. Jedyne, co może się zdarzyć, to okazje u małych deweloperów, którzy muszą sprzedać mieszkania ze względu na pobrane wcześniej kredyty. Oni będą wręcz zmuszeni do zejścia z ceny, ale będą to dość rzadkie przypadki. Podobnie może być na rynku wtórnym, gdzie ktoś będzie musiał sprzedaż mieszkanie i zdecyduje się na obniżenie ceny – ocenia Gładecki.
Jak dodaje ekspert, duże firmy deweloperskie już zapowiadają, że mają znaczny zapas środków, by przeczekać obecną sytuację. Z niską sprzedażą mogą sobie radzić bez obniżania cen nawet przez kilka lata.
– Młodzi ludzie liczący na obniżki cen mogą się przeliczyć – podsumowuje doradca kredytowy.
– Znów zacznę od najtrudniejszego. W codziennej pracy widzę, że młode osoby szukające mieszkań oczekują lokalu w Warszawie, w dobrych dzielnicach. Niestety, ceny tych nieruchomości są obecnie bardzo wysokie. Na samym początku zachęciłbym więc do małego rachunku sumienia. Czy mieszkanie w centrum jest nam absolutnie niezbędne, gdy ceny np. w Legionowie są o połowę niższe? – pyta Gładecki.
Ekspert wymienia tu parę atrakcyjnych cenowo gmin sąsiadujących z Warszawą jak Ożarów Mazowiecki, Żyrardów, Mińsk Mazowiecki czy wspomniane Legionowo, które są dodatkowo dobrze skomunikowane ze stolicą. Dodaje też, że w erze pracy zdalnej obecność w mieście często nie jest już nawet wymagana na co dzień.
Jeśli nic się niedługo nie zmieni, to zawsze można liczyć na zmianę rynku mieszkaniowego w przyszłości. Na to warto być jednak gotowym, by idealna okazja nie przemknęła nam koło nosa. Co jeszcze dziś mogą zrobić młode osoby, by za 2, 5 albo 7 lat nie żałować?
– Każda osoba myśląca o mieszkaniu powinna zbierać na wkład własny. Oszczędzać, oszczędzać i jeszcze raz oszczędzać. Czy to dziś, za rok czy dwa lata – wkład własnym będzie niezbędnym elementem zakupu nieruchomości. Im wyższy wkład wniesiemy, tym możemy liczyć na lepszą ofertę kredytową i łatwiej nam będzie ze spłacaniem rat – przekonuje nasz rozmówca.
– Jeśli dziś taka osoba nie ma żadnych oszczędności, co młodym nadal się zdarza, to szczerze polecam zbieranie dodatkowych środków. Nawet jeśli nie kupimy za nie mieszkania, mogą stać się kluczową poduszką bezpieczeństwa przy utracie pracy lub chęci zmiany branży – dodaje ekspert kredytowy.
Obecnie młodym pozostaje więc zbierać środki i szukać swojej szansy. Ich sytuację nieco poprawić może perspektywa obniżki stóp procentowych, z biegiem czasu będą też coraz więcej zarabiać i budować swoją historię kredytową.
Kupno własnego mieszkania, choć stanowi i będzie stanowić wyzwanie, jest nadal możliwe. Nadzieja umiera zaś ostatnia.