• Obrońcy lokatorów chcą karać właścicieli mandatami w wysokości 30 tys. zł za przeprowadzenie nielegalnych eksmisji
• Przedstawiciele właścicieli uważają, że kary jeszcze bardziej zniechęcą właścicieli do najmu
• Dwie strony "mieszkaniowego" medalu łączy z pewnością jedno – świadomość, że prawo najmu trzeba zmienić
• W rozmowie z INNPoland.pl przedstawiciele jednej i drugiej strony wskazują, co należy poprawić

30 tys. mandatu za dzikie eksmisje. "Trafiliśmy w sedno"

"Komuna wiecznie żywa", "Jawne zachęcanie do niepłacenia właścicielom", "Wynajmujący nie może utrzymywać złodzieja, a prawo nie może dawać złodziejowi ochrony" – takie komentarze przewijają się w internecie po najnowszej propozycji ostrzejszego karania właścicieli za "dzikie eksmisje". Zakłada ona, że za nielegalne wyrzucanie lokatorów policja miałaby wlepiać mandat w wysokości 30 tys. zł.

– Reakcja na forach wskazuje, że brak możliwości przeprowadzania takich eksmisji byłaby dla nich problemem, co oznacza, że to trafia w sedno sprawy – ocenia w rozmowie z INNPoland.pl Zenobia Żaczek z Komitetu Obrony Praw Lokatorów (KOPL).

W tej gorącej dyskusji nie brakuje też bardziej prolokatorskiego punktu widzenia. "To pokazuje, że jest problem z nielegalnymi eksmisjami" – przekonuje jeden z użytkowników Twittera.

Nie każdy właściciel to "czynszojad"

A co na ten temat myślą główni zainteresowani, czyli właściciele?

– Taki projekt przyniesie więcej negatywnych skutków niż pozytywnych. Trzeba pamiętać, że każdy medal ma dwie strony. Obrońcy lokatorów będą podawali przykłady wyrzucania na bruk, ale warto zadać sobie pytanie, czy częściej nie dochodzi do sytuacji, w których niepłacący najemcy zostają w lokalach. Właściciele radzą sobie, jak mogą – przekonuje w rozmowie z INNPoland.pl Artur Kucharzyk, lider oddziału Rzeszów Stowarzyszenia Mieszkanicznik i prezes zarządu w firmie Develocus Polska, która od dziewięciu lat zajmuje się profesjonalnym zarządzaniem najmem nieruchomości.

W odpowiedzi przedstawicielka KOPL zwraca uwagę na prawną samowolkę i brak reakcji ze strony służb porządkowych.

– Tego typu działania są w tej chwili całkowicie bezkarne. Bardzo często zdarza się, że właściciele próbują dokonać eksmisji nielegalnie, a policja wezwana do tego typu zdarzeń wzrusza ramionami i je bagatelizuje. Proponuje, żeby mieszkać wspólnie, bez względu na to, czy ktoś jest zastraszany. Chodzi o to, żeby zniechęcić właścicieli do takich działań – przekonuje Żaczek.

Choć rzecz jasna zdarzają się wyjątki, to nie każdy właściciel to "czynszojad". – Sytuacja właścicieli jest różna. Nie każdy jest prywaciarzem z 50 nieruchomościami. Niektórzy mają kredyty, które były spłacane najmem. Niektórzy wynajmują mieszkania przez pewien czas i chcieliby do nich wrócić, ale przez niepłacących lokatorów nie mogą tego zrobić – wskazuje Kucharzyk.

Jak podkreśla, "nie popiera form agresji", ale uważa, że "może warto byłoby wprowadzić różne formy miękkiej egzekucji, windykacji, wyprowadzenia lokatorów czy dogadania się z nimi".

Jeszcze mniej chętnych do najmu? "Ustawa jest dziurawa"

Już wiosną informowaliśmy na łamach INNPoland.pl, że coraz więcej właścicieli nie chce wynajmować swoich mieszkań, ponieważ obawiają się, że nie uda im się rozwiązać umowy najmu szybko, ale jednocześnie zgodnie z prawem. Kucharzyk uważa, że propozycja obrońców lokatorów "jeszcze bardziej" zniechęci właścicieli do najmu.

– To jest próba gaszenia pożaru benzyną. Teoretycznie mówi się o luce mieszkaniowej, ale w praktyce mamy mnóstwo pustostanów. Gdyby ustawowo przekonać właścicieli, że niechcianych lokatorów mogliby się pozbyć, to liczba zainteresowanych najmem by wzrosła. Obecna ustawa jest dziurawa i chroni lokatorów – niestety wielu nieuczciwych lokatorów wyspecjalizowało się w jej obchodzeniu. Na wyroki czeka się miesiącami, a nawet latami, kolejki po lokale socjalne również ciągną się latami – przekonuje nasz rozmówca.

W najnowszej propozycji KOPL domaga się również, aby służby porządkowe "przywracały stan posiadania poprzedzający nieuprawnione działania właściciela". Oznacza to, że nawet w przypadku skutecznej eksmisji, policja miałaby umożliwić najemcy ponowne zajęcie mieszkania.

– To może rodzić kolejne patologie. Nie wiadomo, czy lokator, który wyprowadziłby się polubownie, nie wprowadziłby się z powrotem do tego mieszkania, jeśli usłyszałby, że ma taką możliwość – ocenia Kucharzyk.

Trzeba ustalić "logiczną granicę", bo "zawodowi oszuści żerują na właścicielach"

Tak dwie skrajne perspektywy wskazują, że konieczna jest zmiana przestarzałego prawa, które obowiązuje w Polsce od 22 lat. Moich rozmówców pytam o szanse na poważną dyskusję nad konkretnymi rozwiązaniami.

– Możemy rozmawiać o tym, czy legalne postępowania eksmisyjne są dość sprawne. Natomiast podstawą do takiej dyskusji jest przestrzeganie procedur legalnych. Jeśli ktoś chce dokonywać dzikich eksmisji, to musi to być odpowiednio karane – przekonuje Żaczek.

Kucharzyk również twierdzi, że debata nad przepisami, z udziałem obydwu zainteresowanych stron, to konieczność, ale kładzie też nacisk na konkrety. – Uważam, że trzeba podjąć działania na rzecz zmiany prawa. Ostatnio Ministerstwo Rozwoju i Technologii przeprowadziło kilka spotkań ze środowiskami lokatorów i wynajmujących, aby wsłuchać się w głos rynku – przyznaje.

I podaje konkretny pomysł, jak można nieco zrównać prawa lokatorów i właścicieli. – Myślę, że najprostszą rzeczą byłoby ustalenie logicznej granicy – jeżeli najemca nie płaci np. przez trzy miesiące, to właściciel mógłby mieć prawo wypowiedzieć umowę i wyprowadzić lokatora. Jeśli ktoś wykazuje chęci, a podwinęła mu się noga, to niech mieszka dalej, ale niektórzy po prostu żerują na właścicielach – wyjaśnia.

Dziurawa ustawa podsuwa bowiem mnóstwo sprytnych metod. Jeśli gmina nie ma wolnego mieszkania socjalnego, to właściciel de facto spełnia jej rolę i musi pozwolić na zajmowanie lokalu. Wielu właścicieli ma później problemy z uzyskaniem odszkodowania od gminy.

– W ustawie o ochronie praw lokatorów grupą chronioną są bezrobotni. Jeśli ktoś jest cwany, to nawet kilka dni przed wyrokiem czy eksmisją może stać się bezrobotnym. W związku z tym potrzebne jest ujednolicenie prawa i zwrócenie uwagi na patologiczne sytuacje, które potrafią wykorzystać zawodowi oszuści – kwituje Kucharzyk.

Jak legalnie pozbyć się lokatora z mieszkania?

Jak już informowaliśmy w INNPoland.pl, prawo wskazuje, że po trzech pełnych okresach niepłacenia czynszu właściciel ma prawo wysłać wezwanie do zapłaty (z miesięcznym terminem). W kolejnym miesiącu może przekazać wypowiedzenie umowy (co daje łącznie pięć miesięcy). Jednak zdarza się, że lokatorzy pozostają w mieszkaniu, choć kontrakt wygasł. – Nawet jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana, wynajmujący nie ma prawa z użyciem siły wyrzucić lokatora z mieszkania. Takie zachowanie właściciela może w pewnych przypadkach stanowić przestępstwo – tłumaczył redakcji INNPoland.pl adwokat Jakub Al–Shaick z Kancelarii Adwockackiej Prawa Nieruchomości w Warszawie.

Właściciel ma do wyboru dwie opcje – zawrzeć z lokatorem umowę zwykłą lub umowę najmu okazjonalnego. – Jeżeli lokator nie wyprowadza się po wypowiedzeniu umowy lub po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta, wtedy sprawę trzeba skierować na drogę sądową. Jeśli właściciel prawidłowo się zabezpieczył i zawarł z lokatorem umowę najmu okazjonalnego, to wystarczy uzyskać z sądu klauzulę wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika – wyjaśnił prawnik. W umowie o najmie okazjonalnym zawarte jest dobrowolne poddanie się egzekucji. To zgoda właściciela innej nieruchomości, że przyjmie lokatora do siebie. Taką umowę trzeba zgłosić do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od daty obowiązywania umowy. Jeśli właściciel tego nie zrobi, to umowa staje się "zwykła" i tym samym zmarnuje pieniądze wydane na notariusza.

Natomiast w przypadku umowy zwykłej niezbędne jest przeprowadzenie sprawy sądowej o eksmisję. Adwokat podkreślił, że może ona ciągnąć się "miesiącami, a nawet latami". – Nawet gdy właściciel uzyska wyrok sądu, eksmisja może być utrudniona ze względu na prawo do lokalu socjalnego lub inne uprawnienia, które przysługują najemcy na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów – przyznał prawnik.

Tak wyglądają "dzikie eksmisje"

Właśnie z uwagi na trudności w legalnym pozbyciu się uciążliwych lokatorów, którzy nie płacą na czas czy niszczą mienie, niektórzy właściciele decydują się wziąć sprawy w swoje ręce.

Szerokim echem odbiła się "dzika eksmisja", do której doszło wiosną 2023 r. przy ul. Wałowej w Warszawie. Jak już pisaliśmy w INNPoland.pl, do mieszkania wdarła się grupa osiłków wynajęta przez właścicielkę.

– Udało nam się tam wysłać trzech działaczy w obronie lokatora. Na nagraniu widać, że dwóch mężczyzn bije osoby wspierające. Dopiero interwencja posłanki Agnieszki Dziemianowicz–Bąk (Lewica) spowodowała, że policja zapobiegła naruszeniu miru domowego przez tych napastników. Cała interwencja trwała 12 godzin – relacjonowała nam Żaczek.