Najem prywatny rozliczamy ryczałtem. Przełomowy wyrok NSA

Zapadł wyrok, który zmienia zasady podatkowe dla wszystkich, którzy wynajmują mieszkania lub domy. Decyzja podjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) ma związek z Polskim Ładem.

Portal Wyborcza.biz podaje, że do końca 2022 r. najem prywatny można było rozliczać na zasadach ogólnych, według skali podatkowej 17 i 32 proc. Istniała także opcja opodatkowania ryczałtem.

Teraz właściciele nie mają już pola manewru – muszą rozliczać się ryczałtem.

Tego właściciele nie odliczą od najmu

Zawężenie wyboru wyłącznie do ryczałtu oznacza, że nie można odliczać kosztów. Przy wynajmie kosztami mogą być np. wydatki na remont, ubezpieczenie, zawarcie umowy czy opłata przy jej podpisaniu.

Co więcej, wydatki to także opłaty za wywóz śmieci, koszty ogrzewania czy zakupu mebli lub sprzętu RTV i AGD. Koszt to także amortyzacja, która ma być rekompensatą za zużywanie mieszkanie. W ten sposób można było obniżyć podatek o co najmniej kilkaset złotych. Teraz trzeba będzie go zapłacić.

Katarzyna Gontarczyk ze stowarzyszenia Mieszkanicznik przyznała w rozmowie z portalem, że "wielu inwestujących w mieszkania na wynajem miało zaplanowaną amortyzację na 10 lat czy nawet 33 lata". – Polski Ład likwiduje możliwość amortyzacji i zostawia tych ludzi na lodzie – ocenia.

Sąd po stronie skarbówki

O możliwość amortyzacji chciała walczyć ze skarbówką jedna z wynajmujących mieszkanie. Powołała się na orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, który w 2015 r. rozstrzygnął sprawę na korzyść jednej ze spółek.

Jednak fiskus odrzucił jej prośbę. "Musimy kierować się obowiązującym prawem, a ono zlikwidowało możliwość amortyzacji" – uznał Urząd Skarbowy.

W związku z tym kobieta odwołała się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, ale również nic nie ugrała. Wystąpiła więc do NSA, który na jej niekorzyść przychylił się do interpretacji skarbówki.

Sąd tłumaczył, że zakaz amortyzacji wynika z ustawy, która spełnia konstytucyjne wymogi legalizmu. "Trzeba zdać sobie sprawę, że zawsze mogą zmienić się przepisy, które zmieniają warunki gospodarcze" – orzekł NSA.

W sprawie podatku nie ma jednak spójnej linii orzeczniczej. W czerwcu 2023 r. WSA w Łodzi uwzględnił bowiem skargę w zakresie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych. To daje nadzieje dla wynajmujących, że w walce o odliczanie kosztów nie zawsze są na przegranej pozycji.

W Polsce będą tylko lokale na wynajem? Czarne prognozy

Tymczasem RaportThinkCo, przygotowany we współpracy z firmami Simpl.rent, Otodom i PFR Nieruchomości, wskazuje, że możemy zapomnieć o własnych mieszkaniach w przyszłości.

Jak już pisaliśmy w INNPoland.pl, wynika z niego, że 60 proc. ekspertów z branży spodziewa się, że po 2030 r. mieszkania w Polsce będą z konieczności dostępne tylko na wynajem. I to nawet przy usilnych próbach wspierania obywateli przez rząd np. poprzez Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Z głównego wniosku raportu wynika, że na zakup mieszkań stać będzie wyłącznie najbogatszych Polaków. Od ogłoszenia programu BK2 kwoty potrzebne na zakup mieszkań podskoczyły gwałtownie, a popyt nie maleje. Mamy za to za małą podaż na rynku nieruchomości. Oznacza to, że nowych lokali powstaje za mało.