• Ceny mieszkań wzrosły i brakuje lokali na sprzedaż
• Dla przykładu w Krakowie liczba nowych ofert na rynku pierwotnym spadła aż o 44 proc. w porównaniu do początku roku
• Eksperci komentują w INNPoland.pl, że jednym z winowajców tej sytuacji, która uderza w potencjalnych kupujących, jest Bezpieczny Kredyt 2 proc.
• Paradoks polega na tym, że skala sukcesu programu wdrożonego przez PiS będzie zależała od działań deweloperów, których nie tak dawno krytykował sam prezes partii Jarosław Kaczyński

Dwa mieszkania w tym samym bloku. Jedno droższe o 143 tys. zł

Mieszkanie na warszawskim Muranowie w bloku z 1960 r. o powierzchni 47 mkw. Czytelnik INNPoland.pl kupił je w maju 2023 r. za 687 tys. zł, na kredyt.

W ubiegłym tygodniu natknął się ofertę sprzedaży identycznego mieszkania w tym samym budynku. W odróżnieniu od jego lokalu ten ofertowy jest zlokalizowany na trzecim piętrze. Różnica w cenie? Aż 143 tys. zł. Zgodnie z ofertą mieszkanie kosztuje 813 tys. zł.

– Dzięki PiS za Bezpieczny Kredyt 2 proc. To najszybciej zaoszczędzone ponad 100 tys. zł w moim życiu – przyznaje nasz czytelnik. Podejrzewa, że to właśnie przez rządowy program wzrosły ceny mieszkań.

– To, że ktoś wystawił mieszkanie na sprzedaż z wysoką ceną, nie oznacza, że taką kwotę otrzyma – komentuje ten przypadek w rozmowie z INNPoland.pl Bartosz Turek, główny analityk HREiT Investments.

Nasz czytelnik nie jest jedynym, który w ostatniej chwili skorzystał ze względnie dobrych cen mieszkań. Specjalista podkreśla, że sama "zapowiedź programu zadziałała na kupujących".

– Gdy pojawiła się informacja, że dofinansowanie do kredytów zostanie uruchomione, to ludzie zaczęli obawiać się, że mieszkania zostaną wyprzedane, a ceny wzrosną. W efekcie Ci, którzy mogli sobie na to pozwolić, kupili mieszkania przed wejściem w życie programu i stało się to, czego się wszyscy obawiali – oferta została wyprzedana i ceny wzrosły i stało się to jeszcze zanim ruszył Bezpieczny Kredyt 2 proc. Taka samospełniająca się przepowiednia – dodaje.

Po drugiej stronie medalu są ci, którzy czekali na Bezpieczny Kredyt 2 proc. I to właśnie dla nich obecna sytuacja jest wyjątkowo trudna, bo, jak widać na przykładzie z Muranowa, ceny mieszkań rosną i na razie nie chcą się zatrzymać.

– Wprowadzenie kredytu spowodowało, że częstą praktyką stało się podnoszenie cen mieszkań których wartość oscylowała poniżej granicy progu, przy którym kwalifikował do otrzymania takiego kredytu, do ceny "tuż pod progiem" – przyznaje w rozmowie z INNPoland.pl Grzegorz Pogorzelski, CEO Pogorzelski Nieruchomości, agencji, która pośredniczy w sprzedaży nieruchomości.

Oferta wyprzedana, a ceny mieszkań w górę

Podejrzenia naszego czytelnika co do magicznej mocy sprawczej rządowego programu postanowiliśmy zderzyć z opiniami ekspertów rynku nieruchomości. W ocenie eksperta HREiT "bez wątpienia widać ożywienie na rynku i poprawę koniunktury, a to jest też połączone z Bezpiecznym Kredytem 2 proc., ale nie tylko".

– Na początku ludzie nie do końca wierzyli w ten program, ale to podejście się zmieniło, jak prace nad ustawą przebiegały zgodnie z pierwotnym planem. Teraz gdy program działa, to cieszy się on znacznie większą popularnością, niż wynikało z ministerialnych planów. Okazało się, że w ciągu 11 tygodni udzielono takich kredytów na 3 mld 700 mln zł, czyli o pół miliarda więcej niż planowano do końca 2023 r. – wylicza Turek. 

Szef biura nieruchomości na własnej skórze przekonał się co znaczy zwiększone zainteresowanie kredytobiorców. – Dziś 1 na 5 klientów pyta u nas o możliwość finansowania zakupu – ujawnia Pogorzelski i zwraca uwagę na zbieg dwóch zdarzeń: wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oraz brak podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.

– To powoduje, że często grupą najbardziej zainteresowaną takim kredytem są właśnie osoby kujące swoje pierwsze mieszkanie. Należy też zauważyć, że niedawna decyzja banku centralnego o obniżeniu stóp procentowych, spowodowała, że Klienci częściej rozważają zakup mieszkania nawet w "zwykłym" kredycie hipotecznym, lub oczekując w niedalekiej przyszłości dalszych obniżek - rozważają go wkrótce – podkreśla.

Nasi rozmówcy zgodnie przyznają, że Bezpieczny Kredyt 2 proc. zwiększył popyt, a więc i ceny. Widać to w danych, które udostępnił naszej redakcji RynekPierwotny.pl.

– Średnio ceny ofertowe mieszkań w największych miastach wzrosły od początku roku o od kilku do kilkunastu procent. Z jednej strony wynika to z faktu, że część właścicieli podniosła ceny. Z drugiej strony średnie ceny rosną, bo oferta jest przebrana. W pierwszej kolejności przeważnie sprzedają się mieszkania tańsze. Gdy tych w ofercie brakuje, to ceny ofertowe rosną ze względów czysto statystycznych – tłumaczy ekspert HREiT.

Co gorsza, spada liczba ofert zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

– Od początku czerwca do teraz liczba dostępnych mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym w miastach wojewódzkich spadła o jedną piątą (20 proc.). To jest ogromny spadek, który oznacza, że mieszkania zostały wykupione. Obrazowo rzecz ujmując – ceny rosną, bo jest więcej kupujących niż mieszkań na sprzedaż – podkreśla specjalista.

Dużego pola manewru nie mają też osoby, które marzą o własnym M z rynku pierwotnego.

– Szczególnie dramatyczna jest sytuacja w Krakowie, gdzie wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec sierpnia w ofercie firm deweloperskich było aż o 44 proc. mniej mieszkań niż jeszcze osiem miesięcy temu. We Wrocławiu oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 37 proc., w Warszawie – o 34 proc., a w Trójmieście – o 37 proc. – wskazuje nam Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i Gethome.pl.

Czterech winowajców wzrostu cen mieszkań

Nie tylko Bezpieczny Kredyt 2 proc. należy obwiniać za rosnące koszty. – W ostatnim czasie mieliśmy splot czynników, które wpłynęły na wzrost popytu, a co za tym idzie – na wzrost cen mieszkań. Spadek oprocentowania, KNF, który złagodził zasady liczenia zdolności kredytowej, Bezpieczny Kredyt 2 proc. i utrzymująca się dobra sytuacja na rynku pracy to cztery czynniki propopytowe, których efektem jest wzrost cen mieszkań – wskazuje Turek.

Co takiego wstrząsnęło rynkiem nieruchomości? Po pierwsze, na początku 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) pozwoliła, aby banki obniżyły bufor bezpieczeństwa dla kredytów hipotecznych z 5 od 2,5 proc. Nagle ludziom wzrosła zdolność kredytowa i widać było gwałtowny wzrost liczby wniosków o kredyt.

– Można powiedzieć, że w lipcu Bezpieczny Kredyt 2 proc. dolał jedynie oliwy do ognia. Liczba złożonych wniosków kredytowych z miesiąca na miesiąc skoczyła bowiem o blisko 100 proc. Było ich tyle, ile w najlepszych miesiącach 2021 r., kiedy kredyty mieszkaniowe były rekordowo tanie – zaznacza Wielgo.

Po drugie, Rada Polityki Pieniężnej (RPP) przestała podnosić stopy procentowe, a później rynek spodziewał się, że zacznie je obniżać. W efekcie, zanim RPP faktycznie obcięła stopy we wrześniu 2023 r., to oprocentowanie kredytów już było niższe.

Po trzecie, "bez pracy nie ma kołaczy", ale też poważnych wydatków i długoterminowych zobowiązań. Tymczasem rynek pracy jest dość stabilny, a stopa bezrobocia kształtuje się na poziomie 5 proc. (dane za sierpień 2023 r.).

Tak rosną ceny mieszkań

Wzrost cen mieszkań idealnie obrazuje przykry przykład Krakowa. To właśnie tam średnia cena metra kwadratowego wzrosła w 2023 r. najbardziej.

– Oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21 proc. do 6 proc. Jeszcze w lipcu ich udział wynosił 12 proc. – wylicza Wielgo. Spójrzmy na inne miasta:

Z wyliczeń portalu wynika, że średnia cena w Krakowie zbliżyła się do 15 tys. mkw. – pułapu, który do tej pory był zarezerwowany tylko dla Warszawy. – Stolica nie dała się jednak zepchnąć z pozycji lidera. Średnia cena metra kwadratowego poszła tu bowiem w górę aż o 6 proc. i zbliża się do 16 tys. zł za metr – podkreśla Wielgo.

Podium zamyka Trójmiasto, gdzie w sierpniu średnia cena za mkw. wzrosła o 5 proc. mdm. Tempo wzrostu cen przyspieszyło też w Poznaniu (4 proc.) i Wrocławiu (3 proc.).

– Niepokoić może też to, jak szybko ubywa z oferty firm deweloperskich najtańszych mieszkań. Z danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że przeciętna wysokość udzielonych do tej pory Bezpiecznych Kredytów 2 proc. nie przekracza 400 tys. zł. Dysponując taką kwotą, można wprawdzie kupić kawalerkę lub dwupokojowe mieszkanie, w którejś z największych metropolii. Jednak w większości z nich wybór jest niewielki (często na obrzeżach), a na dodatek bardzo szybko się kurczy – zwraca uwagę ekspert rynku nieruchomości.

Widać też spore dysproporcje jeśli chodzi o tempo wzrostu cen mieszkań w zależności od metrażu. Analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że średnia cena metra kwadratowego małych mieszkań (do 30 m kw.) była w sierpniu aż o 46 proc. wyższa niż w grudniu ubiegłego roku.

– Najmniej, bo "tylko" o 7 proc. podrożały tam mieszkania o powierzchni 70–100 mkw. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia także w Trójmieście, Łodzi i w miastach Górnośląsko–Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie najbardziej podrożały w przeliczeniu na metr kwadratowy najmniejsze lokale, zaś ceny dużych wzrosły dużo mniej, albo nawet spadły, jak miało to miejsce w Łodzi – wskazuje Wielgo.

Poza tym to właśnie Łódź jest jedyną metropolią, w której od grudnia 2023 r. nie skurczyła się oferta mieszkań z ceną poniżej 400 tys. zł.

W dużych miastach, w których popyt na mieszkania jest największy (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław) zdecydowanie zmniejszyła się liczba nowych mieszkań w przedziale cenowym 400–700 tys. zł. Dla przykładu stolicy było ich pod koniec 2022 r. 6,3 tys., a obecnie jest ich o połowę mniej.

– W czerwcu i lipcu zanotowaliśmy najpierw rekordowe zainteresowanie domami na naszych portalach a w ślad za nim – rekordowe zakupy domów budowanych przez firmy deweloperskie w aglomeracjach dużych miast. To zjawisko nie dziwi, mimo że domy – podobnie jak mieszkania w granicach administracyjnych największych miast – drożały. Jednak skala podwyżek domów jest mniejsza niż rozlewania się rosnących cena na coraz większą liczbę oferowanych przez deweloperów mieszkań - komentuje dla INNPoland.pl Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku, Otodom Analytics.

Paradoks rządowego programu. Jego sukces w rękach deweloperów

Wybrakowana oferta i wysokie ceny skłaniają potencjalnych nabywców do wielu pytań – czy mieszkań zabraknie? Czy warto poczekać na pojawienie się nowych lokali?

– Uważam, że mieszkań nie zabraknie. Jeżeli oferta zostałaby jeszcze mocniej wykupiona, to deweloperzy i sprzedający mieszkania używane, jeszcze bardziej podniosą ceny. Lokali nie zabraknie, ale będą zdecydowanie droższe – przyznaje Turek.

– Malejąca liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów na rynkach największych miast oraz pobudzany Bezpiecznym Kredytem 2 proc. i obniżką stóp procentowych popyt tworzą środowisko, w którym bardziej prawdopodobny jest dalszy wzrost cen mieszkań niż ich spadek czy choćby stabilizacja – ocenia Kuniewicz.

Są jednak szanse na uniknięcie tego negatywnego scenariusza. O tym, że sytuacja na rynku już się zmieniła, świadczą nowe statystyki GUS. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w sierpniu, wzrosła o 39,4 proc. rdr.

– To o ponad dwa razy więcej nowych budów niż w sierpniu 2022 r. Wróciliśmy tym samym do solidnych poziomów aktywności deweloperów, które widzieliśmy np. w 2019 r. Jeśli te dane będą równie pozytywne za wrzesień, to jest szansa na odbudowę oferty mieszkań przez deweloperów. To jest czynnik, który będzie hamował wzrost cen. Jeszcze niedawno byliśmy w fatalnej sytuacji, ale teraz KNF, spadek oprocentowania i Bezpieczny Kredyt 2 proc. wyciągają za uszy deweloperów i jest szansa na odbudowanie równowagi między popytem a podażą – komentuje te dane specjalista HREiT.

Niektórzy deweloperzy podnoszą ceny, korzystając z nierównowagi rynkowej. Inni robią to, bo celują w najbardziej zamożnych klientów. – Mimo to chciałbym wierzyć w to, że w kolejnych miesiącach średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych na rynku wyhamuje, a nawet nieco spadnie. Warunek: deweloperzy radykalnie zwiększą ich dopływ, zwłaszcza w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych – przyznaje Wielgo.

Z kolei w ocenie Kuniewicz dane GUS o liczbie mieszkań i domów wskazują, że "na szybki wzrost ofert mieszkań deweloperskich do końca 2023 r. nie można liczyć". – Jednak liczba niewykorzystanych przez firmy deweloperskie pozwoleń rośnie, co daje podstawy aby uznać za prawdopodobny scenariusz stabilizacji średnich cen w 2024 r. – zaznacza dyrektor badań rynku Otodom Analitycs.

Jednym z bardzo ważnych zadań dla Bezpiecznego Kredytu 2 proc. było to, żeby deweloperzy zaczęli więcej budować, ale o tym nikt nie mówił na głos. Paradoks polega na tym, że sukces rządowego Bezpiecznego Kredytu 2 proc. będzie zależał od inwestycji deweloperów, o których politycy PiS wypowiadają się dość niepochlebnie.

– Mieszkanie Plus niestety nie wyszło. Opór deweloperów, całego tego potężnego lobby okazał się tak silny, a także pewne inne cechy naszego społeczeństwa doprowadziły do tego, że nie zdołaliśmy przełamać tego wszystkiego, co utrudnia zdobywanie tanich terenów pod budowę mieszkań – stwierdził w październiku 2022 r. prezes PiS Jarosław Kaczyński, oficjalnie przyznając się do porażki rządowego programu.

Budowy nie można zacząć z dnia na dzień – nawet jeśli deweloper ma już grunty, to dopięcie wszystkich formalności trwa kilka miesięcy lub kwartałów. Popyt można wygenerować momentalnie, podaż – niekoniecznie. I wszyscy, którzy liczą na to, że kupią mieszanie w najbliższym czasie, powinni trzymać kciuki właśnie za deweloperów.