• Opłaty za mieszkania, które przekazujemy spółdzielniom i wspólnotom (potocznie: czynsze), wzrosły średnio o 46 proc. w porównaniu do stycznia 2021 r.
• Głównym winowajcą wzrostów kosztów jest podwyżka opłat za ogrzewanie
• Jeśli tarcza osłonowa nie zostanie wydłużona, to w przyszłym roku mogą czekać nas kolejne podwyżki
• Bez długoterminowej strategii nie mamy co liczyć na stabilność cen

W 2024 r. kolejne podwyżki czynszów

Styczeń 2022 r. Za mieszkanie o powierzchni 46 mkw. na warszawskim Mokotowie płacę czynsz w wysokości 488 zł miesięcznie.

Mija półtora roku, a na moją skrzynkę mailową przychodzi już piąta wiadomość o podwyżce. Od 1 stycznia 2024 r. mam płacić prawie 730 zł. To wzrost o niemal 50 proc.

I jak się okazuje, nie tylko ja wpadłam w spiralę podwyżek. Jakub Płuciennik z działu analiz, rozliczeń i gospodarki lokalami w Bydgoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, że o wzroście opłat (który zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2024 r.) mieszkańcy zostali poinformowani pod koniec września br.

– Podwyżki opłat niezależnych od Spółdzielni tj. za media i opłaty lokalne przewidziano na poziomie od 9 do 15 proc. – przekazuje redakcji INNPoland.pl Płuciennik. Z kolei opłaty zależne od spółdzielni wzrosną średnio o 11 proc.

Czynsz wyższy średnio o około 50 proc.

Od znajomych słyszę, że na początku 2022 r. czynsz w mieszkaniu o powierzchni 56 mkw. (oddalonym od mojego o około kilometr) wynosił 616 zł. Teraz płacą 812 zł, co oznacza podwyżkę o 32 proc. Z kolei na Ochocie czynsz w lokalu o powierzchni 60 mkw. wzrósł w tym czasie z 500 do 600 zł, czyli o 20 proc.

Na jednym z portali społecznościowych znajduję wątek, który sugeruje, że podwyżki czynszów to nowa tradycja nie tylko w Warszawie. Internauci ujawniają w nim, jak zmieniły się ich opłaty za mieszkania w porównaniu np. do 2018 r.

Jeden z nich wylicza, że w styczniu 2018 r. za mieszkanie o powierzchni 49 mkw. we Wrocławiu płacił czynsz w wysokości 538 zł, a w styczniu 2023 r. – 781 zł. To o 45 proc. więcej. Kolejny wskazuje, że czynsz w lokalu o powierzchni 48 mkw. w Łodzi wzrósł z 500 zł do 860 zł, czyli aż o 72 proc. Inna osoba podaje, że w 2021 r. płaciła za mieszkanie o powierzchni 60 mkw. w Gdańsku 680 zł, a obecnie – 1 tys. zł. To o 47 proc. więcej.

– Z danych Eurostatu wynika, że od stycznia 2021 r. do sierpnia 2023 r. koszty utrzymania mieszkań wzrosły w Polsce o 46 proc. W przypadku przeciętnego mieszkania dwupokojowego możemy więc mówić o średnim wzroście opłat administracyjnych na poziomie 200–400 zł miesięcznie – wskazuje w rozmowie z INNPoland.pl Bartosz Turek, główny analityk HREiT Investments.

Nie tylko kolejne podwyżki. Niektórzy muszą dopłacać wstecz

Średnie wzrosty wysokości opłat za mieszkania nie oddają problemu w pełni, ponieważ podwyżki różnią się w zależności od typu budynku. Inne podwyżki dotyczą mieszkańców kamienic, inne mieszkańców nowego budownictwa, a jeszcze inne mieszkańców budynków w starej płycie.

– Głównie wynika to z podwyżki cen ciepła (pomimo ustanowienia ceny maksymalnej), kosztów prądu (im większy budynek, większa liczba wind i terenów wspólnych, tym wyższy wzrost kosztów) oraz kosztów pracy. Ceny czynszów wzrosły nawet o 60 proc. względem jesieni 2022 r. – wylicza dla redakcji INNPoland.pl dr Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse.

Podwyżki to niejedyny problem. Niektórzy dostają pisma informujące, że muszą dopłacać za miesiące, które już minęły.

– W przypadku budynków, które nie zostały poddane termomodernizacji, wspólnoty przesyłają obecnie doliczenia do kosztów, które nastąpiły w sezonie grzewczym 2022/2023. Wynika to z przeliczenia kosztów i konieczności wyrównania niedopłat – zaznacza dr Klukowski.

Ceny ogrzewania głównym winowajcą

Analiza pisma, które dostałam od spółdzielni, wskazuje, że znacząco, bo aż o 85 proc., wzrosła opłata za centralne ogrzewanie. To składnik czynszu niezależny od zarządców budynków.

Drogie ciepło to problem, z którego miliony Polaków zdały sobie sprawę na początku ubiegłego roku. Jak już informowaliśmy w INNPoland.pl, w styczniu 2023 r. okazało się, że niektórzy mieszkańcy płacą za ciepło o kilkaset procent więcej niż kilka miesięcy wcześniej.

W odpowiedzi na tak drastyczne podwyżki Ministerstwo Klimatu i Środowiska (MKiŚ) przygotowało ustawę, która zakłada, że ceny ciepła nie wzrosną o więcej niż 40 proc. względem stawek obowiązujących 30 września 2022 r.

Resort zapewnił, że firmy ciepłownicze otrzymają wyrównanie za to, że nie podnoszą cen w sposób rynkowy. Koszt tego mechanizmu to według szacunków rządu około 10 mld zł.

Wzrosty, które widzimy w pismach od spółdzielni, wynikają z taryf na ogrzewanie, które zatwierdza Urząd Regulacji Energetyki (URE). A te w ostatnim czasie poszły do góry.

– Kluczowymi czynnikami wpływającymi na wzrost taryf na ciepło są czynniki makroekonomiczne, takie jak inflacja oraz zwiększone koszty zakupu ciepła od producenta – tłumaczy redakcji INNPoland.pl Aleksandra Żurada, Dyrektor Komunikacji w Veolia Energia Warszawa S.A., czyli spółki, która dostarcza ciepło do mieszkańców stolicy.

Tymczasem ceny ciepła systemowego są silnie skorelowane z cenami węgla i gazu ziemnego. – Te w ostatnim sezonie grzewczym wzrosły do niespotykanej skali. W szczytowym okresie ceny samego węgla wynosiły aż 80 zł/GJ, a ceny gazu ziemnego nawet 300 zł/GJ. Aktualne notowania cen surowców są znacznie niższe (węgiel 20–30 zł/GJ, gaz ziemny 40–60 zł/GJ), ale nie gwarantuje to natychmiastowego odzwierciedlenia w cenach ciepła – przekazuje nam Piotr Kleinschmidt, Dyrektor Programu Ciepłownictwo w Forum Energii.

Przed tymi wzrostami firmy ciepłownicze nie mogą się uchronić. Żurada tłumaczy, że Veolia "nie ma wpływu na ceny firm wytwarzających ciepło, ale zobowiązana jest uwzględnić stawki producentów ciepła w swojej cenie oraz końcowej taryfie cen ciepła".

Bez tarczy ogrzewanie podrożeje o kolejne 50 proc.

Rządowa tarcza, która osłania mieszkańców przed podwyżkami cen ciepła, będzie w mocy tylko do końca tego roku. Minister klimatu i środowiska Anna Moskwa przyznała, że decyzja w sprawie jej przedłużenia zapadnie po wyborach.

Ostateczne wyniki podane przez Państwową Komisją Wyborczą (PKW) wskazują, że większe szanse na objęcie sterów ma opozycja (Koalicja Obywatelska, Trzecia Droga i Nowa Lewica). Jednak nie wiadomo czy tak się stanie, bo to prezydent Andrzej Duda podejmuje decyzję o tym, komu powierzy misję utworzenia rządu.

Bez względu na to, czy będzie rządzić nowa, czy stara ekipa, to i tak nie możemy mieć pewności co do przedłużenia tarczy. Zatem niewykluczone, że na początku 2024 r. czeka nas powtórka z kosztownej rozrywki.

– Każda wspólnota indywidualnie podpisuje kontrakt na dostawę ciepła i warunki umowy kształtują ceny dla wspólnoty. Głównie chodzi tutaj o parametr mocy zamówionej i kosztów stałych. Przy starych węzłach cieplnych z dużymi stratami własnymi oraz dużymi kosztami wytworzenia ciepła, koszty ogrzewania mogą wzrosnąć nawet o 50 proc. względem tych, jakie płacimy obecnie – prognozuje dr Klukowski.

Jednak nie tylko ewentualne odmrożenie cen ogrzewania może być przyczyną podwyżek na początku przyszłego roku.

– Źródeł podwyżek może być więcej. Przecież na wzrost poziomu tzw. czynszów wpłynie też wzrost płacy minimalnej, a jak do tego dodamy jeszcze podwyżki u przynajmniej części dostawców wody czy firmy odbierające ścieki i śmieci, to mamy przepis na wyższe opłaty administracyjne. Jedyna nadzieja w tym, że nie będą one tak drastyczne jak w ostatnim roku – zaznacza Turek.

Swoje trzy grosze do naszych rachunków mogą dorzucić też firmy ciepłownicze. – Aktualna taryfa obowiązuje do 5 stycznia 2024 r., co oznacza, że z dniem 6 stycznia 2024 r. planowane jest wprowadzenie nowej taryfy dystrybucyjnej – informuje Żurada, ale podkreśla, że wniosek w tej sprawie jeszcze nie został złożony.

Eksperci uważają, że kluczowe będzie to, na jakich warunkach przedsiębiorstwa zabezpieczały dostawy paliw dla odbiorców. – Również sam proces taryfowania sprawia, że realia rynkowe w cenach ciepła przenoszone są z pewnym opóźnieniem. Podsumowując, choć obecne notowania surowców sugerują pewną stabilizację, to ciężko jednoznacznie stwierdzić, czy i kiedy spadki cen surowców przełożą się na rachunki dla odbiorców – przyznaje Kleinschmidt.

Jednak specjalista uważa, że należy odejść od doraźnych działań i wdrożyć przemyślaną strategię długoterminową. W przeciwnym razie nie mamy co liczyć na przewidywalność w pismach, które wysyłają nam spółdzielnie.

– Kluczem do stabilności cenowej nie tylko w najbliższym sezonie grzewczym, ale także w kolejnych latach jest dywersyfikacja paliwowa i sięgnięcie po lokalne i odnawialne źródła ciepła. Do dyspozycji jest wiele rozwiązań takich jak kolektory słoneczne, pompy ciepła, wykorzystanie ciepła odpadowego, energia geotermalna, czy biometan. Wykorzystanie potencjału lokalnych źródeł ciepła pozwoli zwiększyć odporność na fluktuacje cenowe i zagwarantować stabilne ceny ciepła dla odbiorców w przyszłości – zaznacza ekspert Forum Energii.

Świadectwo energetyczne może uchronić przed wysokim czynszem

Na razie jednak mamy dość spore wahania, ale mogą być one wskazówką dla osób, które dopiero rozglądają się za własnym mieszkaniem. Choć na etapie wyboru lokalu często nie myślimy o przyszłych rachunkach, to brak dogłębnej wiedzy na temat budynku może nas potem słono kosztować.

– Dlatego tak ważne jest, aby przy podejmowaniu decyzji co do zakupu lub najmu mieszkania zwracać uwagę na świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania. Wskazuje ono, ile energii potrzebne będzie do ogrzania mieszkania i może się przełożyć na znaczne koszty w przypadku słabych parametrów. Mogą występować znaczące różnice za ogrzewanie tej samej powierzchni pomiędzy starszym budynkiem a nowym, zakupionym właśnie od dewelopera – tłumaczy dr Klukowski.

Jak już pisaliśmy w INNPoland.pl, od 28 kwietnia 2023 r. właściciele nieruchomości muszą posiadać świadectwo energetyczne, jeśli chcą sprzedać lub wynająć lokal. Koszt wydania takiego dokumentu są zróżnicowane – zaczynają się od 300 zł za mieszkanie, od 500 zł za dom jednorodzinny i 500 zł–1 tys. zł za domy wielorodzinne i budynki komercyjne.