Od wynajmu mieszkania trzeba zapłacić podatek. Tłumaczymy, na jakich zasadach

Redakcja INNPoland

Wynajem mieszkania jest dzisiaj jednym z najpopularniejszych sposobów uzyskiwania dodatkowego dochodu: korzysta z niego ok. 1 mln Polaków. Tak, jak w przypadku każdego innego źródła przychodów, również od najmu trzeba jednak zapłacić podatek. Z naszego tekstu dowiesz się, na jakich zasadach można rozliczać się z wynajmu – oraz jakie zmiany w przepisach nadchodzą.

Tłumaczymy, jak płacić podatek od dochodów wynajmu mieszkania • Fot. 123rf.com

Tematy poruszone w tym artykule:

Podatki od wynajmu mieszkania 2021: zasady ogólne i ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania?
Najem okazjonalny – podatek
Podatek od wynajmu mieszkania – jaki formularz PIT złożyć?
Jak płacić podatek od wynajmu mieszkania?
Jakie zmiany w podatku od wynajmu mieszkania przyniesie Polski Ład?

Podatki od wynajmu mieszkania 2021

Niezależnie od tego, czy wynajmujesz stare mieszkanie odziedziczone po swoich dziadkach, czy też zainwestowałeś właśnie w kilka lśniących nowością lokali – z przychodów uzyskiwanych z tej działalności będziesz musiał rozliczyć się z urzędem skarbowym. Warto jednak dokładniej przyjrzeć się temu tematowi, gdyż polskie prawo oferuje kilka różnych sposobów rozliczania się z najmu mieszkań.

Aktualnie istnieją dwie możliwości rozliczania podatku od dochodów z wynajmu mieszkania:

rozliczenie na zasadach ogólnych, czyli tzw. skala podatkowa;
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z czym wiąże się każdy z tych sposobów rozliczania najmu prywatnego? Warto się zapoznać z możliwościami oferowanymi zarówno przez skalę podatkową, jak i przez ryczałt: dzięki temu będziemy w stanie wybrać sposób rozliczania najbardziej pasujący do naszych potrzeb.

Zasady ogólne

Co trzeba wiedzieć o rozliczaniu wynajmu przy pomocy skali podatkowej? W tym sposobie rozliczeń z fiskusem opodatkowaniu podlega dochód z wynajmu – czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Do kwoty 85 528 zł stawka podatku wynosi 17 proc., zaś powyżej tej sumy – 32 proc. Wybierając rozliczenie na zasadach ogólnych, nie musimy informować o tym urzędu skarbowego. Ważne jest jednak, abyśmy byli w stanie udokumentować wszystkie wydatki.

Najważniejszą rzeczą dla osoby, która rozważa wynajem na zasadach ogólnych jest to, że opodatkowaniu podlega tylko dochód. Choć więc stawka podatku jest wyższa niż przy ryczałcie, naliczana jest ona od niższej kwoty.

Rozliczając się na zasadach ogólnych możemy odliczyć od podatku koszty uzyskania przychodu – czyli praktycznie wszystkie koszty związane z najmem. Oznacza to, że odliczyć można np.:

wydatki na wyposażenie mieszkania,
odpisy amortyzacyjne,
wydatki na modernizację i remont mieszkania,
wydatki bieżącą eksploatację nieruchomości,
odsetki od kredytu hipotecznego,
koszty ubezpieczenia mieszkania.

Jak widać, lista wydatków, które można odliczyć od dochodu na zasadach ogólnych jest długa, jednak ważne jest, aby wszystkie były udokumentowane: należy zbierać paragony, faktury i umowy potwierdzające koszty.

Jeśli zdarzy nam się okres, w którym mieszkanie nie jest wynajmowane, wciąż możemy odliczać od podatku bieżące opłaty na jego utrzymanie. Jednak w okresie, w których nie mamy podpisanej z nikim umowy najmu, tracimy możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych (czyli kosztów wynikających ze stopniowego zużywania się środka trwałego, jakim jest nieruchomość.

Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, mamy możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Oznacza to, że pieniądze z wynajmu będą całkowicie zwolnione z podatku jeśli są naszym jedynym źródłem dochodu i nie przekroczą one 8000 zł rocznie.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Drugą metodą rozliczania najmu dostępną dla właścicieli mieszkań jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Metoda ta jest zdecydowanie prostsza niż rozliczenia przy wykorzystaniu skali podatkowej. Stawka ryczałtu dla przychodu do 100 tys. zł wynosi 8,5 proc., zaś powyżej tego progu jest to 12,5 proc.

Choć jednak stawki są zdecydowanie niższe niż w skali podatkowej, należy pamiętać, że w tym przypadku opodatkowaniu podlega cały przychód z najmu – co oznacza, że nie możemy odpisać od podatku kosztów związanych z najmem. Przy tej metodzie nie możemy też skorzystać z kwoty wolnej od podatku.

Jeśli decydujemy się na ryczałt, powinniśmy zwrócić uwagę na zapisy, które umieszczamy w umowie najmu. Powinniśmy w niej wskazać m.in. za regulowanie opłat za eksploatację mieszkania odpowiedzialny jest najemca. W innym wypadku – jeśli to my regulujemy opłaty, które w ten sposób zwiększają nasz przychód – również za nie będziemy musieli uregulować podatek.

Od 2020 r. nie musimy informować urzędu skarbowego o tym, że zdecydowaliśmy się rozliczać na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Na koniec każdego roku podatkowego będziemy musieli jednak złożyć odpowiednią deklarację PIT.

Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania?

Gdy mowa o zarabianiu na wynajmie pokoju lub mieszkania, często pojawia się pytanie o to, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu – oraz jak ma się do tego kwota wolna od podatku.

W 2021 r. kwota wolna od podatku wynosi 8000 zł na rok, więc w większości przypadków nie obejmie ona dochodów z najmu – zwłaszcza, jeśli łączysz je z pracą gdzie indziej. Pamiętaj przy tym, że choć nie musisz specjalnie informować urzędu skarbowego o fakcie wynajmowania mieszkania lub pokoju, masz obowiązek odprowadzenia zaliczki od podatku dla osób fizycznych w momencie, w którym Twoje dochody z najmu przekroczą 3089 zł od początku roku.

Wynajmując mieszkanie należy również pamiętać o tym, że stawka płaconego przez nas podatku zależna jest od kwoty, którą na wynajmie zarabiamy:

przy rozliczeniu na zasadach ogólnych stawka podatku wynosi 17 proc. do kwoty 85 528 zł i 32 proc powyżej tej sumy;
przy rozliczeniu metodą ryczałtu ewidencjonowanego stawka podatku wynosi 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł i 12,5 proc. powyżej.

Najem okazjonalny – podatek

Wielu właścicieli mieszkań decyduje się na wynajmowanie ich w ramach najmu okazjonalnego. Jest to specjalna forma najmu, która łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów i pozwala właścicielom szybko usunąć z mieszkania nieuczciwych najemców.

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, musi ona spełniać ściśle określone przez prawo warunki:

najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
najemca wskazuje inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać jeśli zostanie zobowiązany do opuszczenia lokalu oraz dostarcza oświadczenie osoby będącej właścicielem drugiego mieszkania, w którym pozwala ona najemcy na zamieszkanie w swojej nieruchomości po zakończeniu okresu umowy.

Jeśli jednak zdecydujemy się na tę formę wynajmu, procedury podatkowe będą wyglądały nieco inaczej. W przeciwieństwie do zwykłego najmu, najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego. Art. 19b Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego głosi bowiem, że:

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeśli nie dokonamy prawidłowego zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i w świetle prawa zamieni się w zwykłą umowę najmu – bez przyspieszenia procesu egzekucji, z pełnymi prawami lokatorskimi.

Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?Możemy to zrobić składając w urzędzie skarbowym pismo, w którym znajdą się wszystkie najważniejsze informacje (nie obowiązuje specjalny wzór druku):

dane osobowe właściciela (w tym numer PESEL),
najważniejsze dane o najemcy,
warunki zawartej umowy najmu okazjonalnego (termin rozpoczęcia, adres nieruchomości etc.),
oświadczenie o wyborze formy opodatkowania (ten konkretny element nie jest niezbędny: wystarczy dokonanie wpłaty do urzędu skarbowego).

Podatek od wynajmu mieszkania – jaki formularz PIT złożyć?

Od tego, jaką formę opodatkowania najmu mieszkania wybierzemy, zależy formularz PIT, za pomocą którego będziemy musieli rozliczyć się z urzędem skarbowym – jak również termin składania PIT (nie dla wszystkich formularzy jest on bowiem taki sam).

Za pomocą jakiego formularza PIT i do kiedy powinniśmy więc rozliczyć wynajem mieszkania lub domu?

Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych dochód z tytułu najmu rozliczamy razem z innymi źródłami utrzymania na formularzu PIT-36 do 30 kwietnia danego roku (dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorców).
Przedsiębiorcy rozliczający się w oparciu o podatek liniowy składają formularz PIT-26L do 30 kwietnia danego roku.
Przy rozliczaniu wynajmu w oparciu o ryczałt od przychodów ewidencjonowanych składamy do urzędu skarbowego odrębny formularz PIT-28 do 1 marca danego roku (dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorców).

Jak płacić podatek od wynajmu mieszkania?

Sposób, w jaki zapłacimy podatek od wynajmu mieszkania, będzie się różnił w zależności od tego, jaką formę działalności i opodatkowania wybierzemy. Jako że od 1 stycznia 2019 r. przy najmie prywatnym nie trzeba składać do urzędu skarbowego deklaracji dot. formy opodatkowania, kluczowe dla urzędu będą wpłacane przez nas zaliczki na podatek dochodowy.

Jak więc płacić podatek dochodowy od wynajmu mieszkania?

Jeśli rozliczamy się na zasadach ogólnych, mamy obowiązek rozpocząć przelewanie do urzędu skarbowego miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy w momencie, w którym nasze roczne dochody z najmu przekroczą 3089 zł.
Jeśli wybraliśmy ryczałt w najmie prywatnym, podatek musimy zapłacić do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z tytułu najmu.

Pamiętajcie, że jeśli postanowicie zmienić formę opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt, musicie zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego – inaczej urząd może zażądać wyrównania należnego podatku. Z kolei w przypadku ukrycia dochodów z najmu właściciela mieszkania mogą spotkać poważne konsekwencje: mandat, wyższe opodatkowanie ukrytego dochodu, a nawet postępowanie karnoskarbowe.

Jakie zmiany w podatku od wynajmu mieszkania przyniesie Polski Ład?

Polski Ład, czyli nowy program społeczno-gospodarczy przygotowany przez PiS, ma wejść w życie już z początkiem 2022 roku. Program ten przyniesie największe od kilkudziesięciu lat zmiany w polskim systemie podatkowym – i nie ominą one osób, dla których jednym ze źródeł utrzymania jest wynajem.

Według projektu Polskiego Ładu, od 2022 r. zniknie możliwość rozliczania na zasadach ogólnych najmu prywatnego przez osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Właściciele mieszkań nie prowadzący działalności gospodarczej będą zmuszeni do przejścia na ryczałt.

Jakie będą konsekwencje tych zmian? Osoby fizyczne, które dotychczas rozliczały najem na zasadach ogólnych, nie będą mogły już odpisać od podatku amortyzacji oraz innych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania (np. obsługi kredytu hipotecznego czy remontów). Nie będą też mogły skorzystać z nowej, podwyższonej do 30 tys. zł kwoty wolnej od podatku.

Zobacz także :