Stopy procentowe w górę, a nasze portfele płaczą. "Wymarzone mieszkanie może być nieosiągalne"
W odpowiedzi na stale rosnącą inflację Rada Polityki Pieniężnej po raz czwarty podniosła stopy procentowe, co w praktyce oznacza między innymi wzrost cen kredytów. W rozmowie z INNPoland Andrzej Łukaszewski, ekspert kredytowy Gold Finance, tłumaczy, o ile podrożeją raty kredytów i czego możemy spodziewać się w kolejnych miesiącach.
Według szacunków na każde 100 tys. zł kredytu zaciągniętego na 30 lat, podwyżka wyniesie około 30 zł miesięcznie. Oznacza to, że dla kredytu wynoszącego 300 tys. zł, miesięczna rata wzrośnie o około 100 zł. Jest to jednak już czwarta podwyżka w ciągu trzech miesięcy, więc po zsumowaniu otrzymamy wzrost kredytu na poziomie 2,15 proc. Biorąc to pod uwagę podwyżka jest znacząca. Gdybyśmy wzięli kredyt we wrześniu 2021 roku, do teraz wzrósłby on o około 130 zł na każde 100 tys. zł w perspektywie kredytu 30-letniego, czyli przy kredycie na 300 tys. zł miesięczna rata byłaby wyższa o blisko 400 zł.
Stopa referencyjna NBP, od której zależy rata kredytów, wzrosła z 1,75 proc. do 2,25 proc., co oznacza, że nie tylko przekroczyliśmy poziom sprzed pandemii, ale wręcz mamy najwyższy wskaźnik od 7 lat. Co to zmienia?
Rynek spodziewał się tego, jednak fakt, że podwyżki następują jedna po drugiej, wynika ze spóźnionej reakcji Rady Polityki Pieniężnej. Te działania należało podjąć już na początku 2021 roku, kiedy powoli rosła inflacja. Chociaż były przesłanki, że tak się stanie, rada nie zrobiła nic w tym zakresie i teraz musi nadganiać. Gdyby podwyżki były rozłożone równomiernie, począwszy od początku ub.r., byłoby to mniejszym szokiem dla rynku i dla kredytobiorców.
Andrzej Łukaszewski•(fot. archiwum Andrzeja Łukaszewskiego)
Niewiele, zwłaszcza w zakresie kredytów. Przede wszystkim zmniejszałaby się kredytobiorcom zdolność kredytowa, bo im większe oprocentowanie kredytu, tym bardziej zdolność kredytowa spada. Spadek zdolności następowałby wolniej, ale docelowo byłby on w takim samym stopniu. Jeśli chodzi o gospodarstwo domowe, kredytobiorcy mieliby więcej czasu na oswojenie się z nową wysokością rat.
Ekonomiści szacują, że niedługo stopa referencyjna wyniesie nawet 4 proc. Jak szybko może to nastąpić?
Jeżeli średnioroczna inflacja wyniesie w 2022 roku 7,6 proc., zaś jej najwyższy poziom osiągniemy w czerwcu - a takie są szacunki NBP, wtedy podwyżka stóp procentowych może wynieść 4 proc. Powinno nastąpić w pierwszym półroczu tego roku.
Wysokość stóp procentowych może przekroczyć 4 proc.?
Jest takie prawdopodobieństwo - w 2012 roku mieliśmy przecież stopy procentowe na poziomie 4,5 proc. Z kolei 20 lat temu były one na poziomie 11,5 proc. Oczywiście były wtedy zupełnie inne czasy, ale uważam, że poziom sprzed 10 lat jest do osiągnięcia, tym bardziej, że nie mieliśmy wtedy aż takich problemów z inflacją jak obecnie. Teraz inflacja jest wyraźnie za wysoka i powinniśmy robić wszystko, aby ją zbijać, a jedynym skutecznym - na razie - narzędziem jest podnoszenie stóp procentowych. Jeżeli dane NBP są niedoszacowane i inflacja wyniesie więcej niż zakładają, poziom stóp procentowych w przyszłości może przekroczyć 4 proc. Nikomu jednak nie zależy na utrzymywaniu stóp procentowych w dłuższej perspektywie na wysokim poziomie. Powinny one wrócić do normy w momencie opanowania sytuacji z wysoką inflacją.
Decyzja RPP o podniesieniu stóp zapadła jeszcze przed ogłoszeniem przez GUS danych o inflacji za grudzień ub.r. Mamy to rozumieć jako zapowiedź wzrostu inflacji?
Moim zdaniem tak. Pierwotnie spotkanie Rady Polityki Pieniężnej, na którym miała zapaść decyzja o ewentualnej zmianie stóp procentowych, zaplanowana była na 12 stycznia, co zostało przyspieszone. Wydaje mi się, że powodem przyspieszenia było to, że RPP mogła mieć już wstępne dane na temat wysokości inflacji za grudzień.
Jako oficjalny powód wskazali brak dostępności niektórych członków rady.
Nigdy nie dowiemy się, co było prawdziwym powodem. Zgodnie ze statusem Rady Polityki Pieniężnej, może ona się zebrać w dowolnym momencie, który uzna za słuszny. Widocznie pojawiła się taka potrzeba.
Jeśli rada miała wstępne informacje dotyczące inflacji za grudzień, co zyskała na tym pośpiechu?
Próbuje łagodzić sytuację i pokazuje rynkowi, że działa w kontekście zarzutów o spóźnione działanie w sprawie podnoszenia stóp procentowych.
W listopadzie mówił Pan, że wysokość rat nie powinna wstrzymywać decyzji konsumentów o zakupie mieszkania ze względu na wartość WIBOR. Ale jeśli te raty wzrosną o prawie połowę, ludzie przestaną kupować, nawet ze świadomością, że ceny mieszkań idą w górę.
Pojawia się już pewna obawa wśród kredytobiorców, jeśli chodzi o wysokość rat kredytowych, ale moim zdaniem większym problemem może być spadająca zdolność kredytowa niż wysokość rat. Jeżeli ktoś ma potrzebę mieszkaniową, ona nie zniknie, mimo tego że raty kredytowe idą w górę. Chodzi bardziej o zdolność kredytową, bo coś, co sobie kredytobiorcy zamarzyli, może być nagle nieosiągalne. Poza tym nadal tempo wzrostu rat kredytowych jest niższe niż tempo wzrostu cen mieszkań. Decydując się nawet w tej chwili na droższy kredyt, nadal kupimy nieruchomość taniej, niż wyniesie jej wartość za jakiś czas, gdybyśmy chcieli zaczekać aż kredyt potanieje.
Czyli mimo tej sytuacji ceny mieszkań będą rosły?
Nastroje wśród agentów nieruchomościowych są takie, że te ceny mieszkań będą rosły albo utrzymają się na podobnym poziomie. Raczej nie będą spadały, ponieważ cały czas rosną ceny materiałów budowlanych i robocizny.
Zapotrzebowanie na mieszkania nie zmieni się, lecz osoby, których nie będzie stać na wymarzone M, będą wybierały tańsze mieszkania i wykańczać je z tańszych materiałów budowlanych. Czy zagraża to rynkowi mieszkań luksusowych?
Mieszkania luksusowe przeznaczone są dla zupełnie innego klienta, który w większości przypadków nie potrzebuje wsparcia kredytowego. Z reguły są to zakupy dokonywane za gotówkę lub kupujący mają na tyle duży zapas zdolności kredytowej, że nie obawiają się wzięcia droższego kredytu, nawet z perspektywą wzrostu rat.
Jak bardzo muszą wzrosnąć stopy procentowe, aby doszło do sytuacji, kiedy zacznie nam ubywać kredytobiorców?
Wątpię, że dojdzie do takiej sytuacji, bo kredytobiorców nam codziennie przybywa. I też rodzą się nowe potrzeby. Poza tym nadal mamy w Polsce deficyt mieszkaniowy, ludzie szukają swojej przestrzeni, zakładają rodziny, kolejne roczniki wchodzą w okres produkcyjny - idą do pracy i chcą mieszkać na swoim. Trudno oszacować, jaki pułap cen kredytów powstrzyma ich od zakupu. Pewnie będzie to się przekładać na wielkość i jakość tych mieszkań, a później wykończenia ich, ale raczej samych kredytobiorców nie będzie ubywać.
Banki mogą spać spokojnie?
Banki zawsze mogły spać spokojnie, bo bardzo dobrze zarabiają. W momencie podwyżek stóp procentowych, ich przychody będą rosły, więc to będzie też dla nich dobry okres.
Kolejne podwyżki stóp procentowych, przy wysokiej inflacji, nie uderzają w banki?
Wyższy poziom stóp procentowych będzie powodował konieczność oferowania przez banki depozytów na wyższym procencie. Na pewno jest to koszt, który banki będą ponosiły i będzie on wyższy niż do tej pory. Większych zagrożeń inflacyjnych nie widzę.
Polaków czeka teraz ponowna kalkulacja rat kredytów i sprawdzanie zdolności kredytowej? Czyli co: ruszą teraz do banków?
Na pewno będą to robić, a my zalecamy wręcz, żeby zrobić taką kalkulację. Szukanie nieruchomości jest procesem wielotygodniowym czy nawet wielomiesięcznym. Jeśli ktoś jeszcze na początku jesieni ub.r. zaczynał przygodę z szukaniem nieruchomości i sprawdzał swoją zdolność kredytową, powinien zrobić to ponownie, bo jego sytuacja mogła radykalnie się zmienić.
A co z obecnymi kredytobiorcami? Mają możliwość złagodzenia tego uderzenia, na przykład poprzez renegocjację umowy na dłuższy okres?
Podejrzewam, że próba negocjacji z bankiem w tym momencie będzie trudna, ponieważ marże na rynku są mniej więcej na tym samym poziomie. Próba negocjacji z bankiem na zasadzie „jeżeli nie przystajecie na moją ofertę, odchodzę do innego banku”, może się nie udać. W nowym banku dostaniemy zbliżone warunki.
Warto natomiast negocjować, jeżeli nasz kredyt był zaciągany 5 czy 10 lat temu, kiedy rynek wyglądał inaczej, marże były zupełnie inne. Warto rozejrzeć się, bo może to sprawić, że rata naszego kredytu będzie trochę niższa. Innym rozwiązaniem, żeby w jakiś sposób zabezpieczyć się, jest próba zamiany kredytu na kredyt ze stałym oprocentowaniem. Nasza rata wprawdzie od razu wzrośnie, ale będziemy bezpieczni, przynajmniej na te pierwsze pięć lat brania kredytu.
Spodziewa się Pan, że znacząca część kredytobiorców zdecyduje się na to?
Na pewno część klientów będzie szukać rozwiązań dla siebie, tym bardziej, jeśli mieli zaciągnięte kredyty na granicy ich możliwości finansowych. Jeśli już wtedy rata była dla nich problemem, teraz będzie większym.
Dojdzie do stagflacji? Termin ten przewija się w prognozach ekonomistów, ale z drugiej strony jesteśmy rozwiniętą gospodarką i prosperującą.
Polska gospodarka zawsze ratowała się dużym popytem wewnętrznym. Polacy nie mają skłonności do oszczędzania, niestety. Możliwe, że przy rosnącej inflacji będziemy mieli lekkie spowolnienie popytu ze względu na wzrost cen, ludzie zaczną zastanawiać się, czy pewne rzeczy nie są już za drogie. Nie jestem jednak przekonany, czy nastąpi wyraźne wyhamowanie rozwoju gospodarczego. Wydaje mi się, że o stagflacji nie powinniśmy jeszcze myśleć.
W jaki sposób - jako społeczeństwo - swoimi wyborami konsumenckimi możemy przyczynić się do zmniejszenia inflacji?
Im więcej będziemy kupować, tym ceny będą szły w górę. Jeśli będzie popyt, automatycznie osoby oferujące dane dobro będą widziały w tym zysk i podnosiły ceny. Na pewno możemy ograniczyć konsumpcję, co pewnie zmniejszy wzrost gospodarczy, ale jednocześnie powinno wyhamować inflację. Między innymi po to podnosi się stopy procentowe, aby zachęcić ludzi do oszczędzania pieniędzy. W sytuacji, kiedy mamy wyżej oprocentowane lokaty bankowe, depozyty, obligacje, może zwiększyć się chęć do oszczędzania. Był to jeden z powodów, dlaczego tak wiele osób zaczęło kupować nieruchomości - ponieważ widziały w tym większy potencjał wzrostu wartości pieniądza w czasie niż na lokatach bankowych, które często były oprocentowane na ułamkowe wartości procenta. Możemy więc ograniczyć inflację poprzez zmniejszenie konsumpcji i zwiększenie ilości depozytów w bankach.
Znając zachowania Polaków, którzy lubią wydawać, a niechętnie oszczędzają - czy sami sobie nie robimy niedźwiedziej przysługi?
Lubimy wydawać, a mniej lubimy oszczędzać, zwłaszcza długoterminowo. Nie lubimy myśleć o tym, co się wydarzy, chociażby planując emeryturę. Potrafimy oszczędzać w krótkich okresach, więc może będzie tak, że w krótkim terminie uda nam się trochę zbić inflację poprzez oszczędności i depozyty. Ale czy to będzie rozwiązanie na dłużej? Nie wiemy, jakie będą zachowania konsumenckie Polaków.
Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej INNPoland.pl