Mieszkanie komunalne to lokal pozostający własnością gminy, ale udostępniany osobom o niskich dochodach. To coś innego, niż lokal socjalny. Sprawdź, jakie są warunki zakwaterowania w mieszkaniu komunalnym i kto się może o to starać.
Czym jest mieszkanie komunalne? W dużym uproszczeniu to lokal będący w posiadaniu urzędu gminy, który samorząd przeznacza na potrzeby zameldowanych na jej terenie mieszkańców.
Mieszkania komunalne są przeznaczone dla osób o niskich dochodach. Trzeba pamiętać, że każda jednostka samorządowa samodzielnie określa kryteria, które należy spełnić, żeby otrzymać komunalne mieszkanie. Różne gminy mają więc różne progi dochodowe oraz dodatkowe warunki. Sprawdźmy, jakie są na ogół kryteria przyznawania lokali komunalnych.
Każda gmina ma swoje kryteria, ale są pewne ogólne zasady określone prawnie. Aby w ogóle móc starać się o mieszkanie komunalne, trzeba spełniać następujące warunki:
Aby dostać mieszkanie komunalne - formalnie się je wynajmuje - trzeba złożyć w gminie komplet dokumentów. Z reguły urzędnicy potrzebują:
Spójrzmy na wymagania, jakie osobom starającym się o lokal komunalny stawia Szczecin. W tym mieście działa system punktowy. Są one przyznawane na przykład za okres zamieszkiwania w Szczecinie. Najwięcej punktów – 6 – dostają osoby mieszkające w mieście powyżej 10 lat. Dodatkowy punkt dostają bezdomni, 5 punktów osoby w kryzysie bezdomności, które przebywają w schroniskach, noclegowniach lub mieszkające na terenie ogródków działkowych. Znaczenie ma okres oczekiwania na lokal komunalny (za czas powyżej 15 lat dodawane jest 7 punktów...). 5 punktów dostają osoby opuszczające po osiągnięciu pełnoletniości pieczę zastępczą oraz osoby czy rodziny mieszkające w lokalach chronionych lub treningowych. W tym ostatnim pojęciu nie chodzi bynajmniej o sport. Lokal treningowy to mieszkanie lub pokój ułatwiający nabywanie osobom w kryzysie bezdomności umiejętności życia społecznego i zawodowego, oraz ustabilizowanie sytuacji w celu uzyskania samodzielności życiowej.
Jednocześnie regulamin szczecińskiego konkursu przewiduje odbieranie punktów – i to dość ostre. Dewastacja poprzedniego lokalu, samowolne zajęcie lokalu to odjęcie 20 punktów. Zadłużenie lokalu oraz utrata prawa do lokalu z powodu zadłużenia są wyceniane na minus 10 pkt każde.
W Warszawie na przykład od 2020 roku obowiązuje specyficzne kryterium dochodowe. Wcześniej było ono powiązane z najniższą emeryturą, obecnie – z przeciętnym wynagrodzeniem na Mazowszu. 60 proc. wniosków w stolicy o mieszkania komunalne pochodzi od gospodarstw jedno- i dwuosobowych. Te również najbardziej zyskają na nowych przepisach.
W dużym skrócie – jeśli ktoś zarabia mniej niż 27 proc. średniej pensji na Mazowszu, może starać się o lokal socjalny, mieszkania komunalne należą się osobom zarabiającym do 60 proc. średniej. W przepisach jest też szereg innych warunków i szczegółów – dotyczą liczby dzieci, warunków zatrudnienia etc.
Kryterium dotyczące powierzchni mieszkalnej, pozwalające na ubieganie się o mieszkanie komunalne w stolicy, wynosi maksymalnie 7 metrów kwadratowych w przypadku zamieszkiwania w lokalu jednej osoby powiększone o dodatkowe 6 metrów kwadratowych na każdą kolejną zamieszkującą w lokalu osobę. Pierwotna wersja projektu zakładała kryterium 8 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej w przypadku zamieszkiwania w lokalu jednej osoby.
W przypadku mieszkania socjalnego umowa z reguły jest podpisywana na krótki okres – jest on z góry ustalony. Do takich lokali często trafiają osoby po wyrokach eksmisji, znajdujące się w bardzo trudnej sytuacji finansowej i życiowej.
Czynsz w mieszkaniu socjalnym jest też zdecydowanie niższy niż w komunalnym, zdarza się również, że lokal charakteryzuje się niższym standardem. Jeśli mamy niskie zarobki i nie możemy dostać kredytu hipotecznego, nie otrzymamy mieszkania socjalnego, a komunalne.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że najem mieszkania komunalnego jest zdecydowanie tańszy od wynajmu lokalu na wolnym rynku. Przykładowo, w Warszawie stawka dla strefy peryferyjnej - 8,05 zł/m², a strefy centralnej - 9,83 zł/m² powierzchni lokalu. W Krakowie jest to nawet 12,52 zł/m², w Gdańsku 12 zł/m², w Poznaniu 11,45 zł/m², w Bydgoszczy 10,80 zł/m², w Zielonej Górze - 9,50 zł/m² czy w Łodzi 9 zł/m². Pamiętajmy też o wspomnianych wyżej bonifikatach dochodzących do 60% czynszu. Nieruchomości komunalne są również często położone w atrakcyjnych częściach miasta.
Rosnącym problemem dla lokatorów mieszkań komunalnych są za to podwyżki kosztów użytkowania lokali spowodowane między innymi przez wzrost cen mediów oraz inflację, skarżą się nie tylko właściciele i najemcy prywatnych „M”. Warto zdawać sobie sprawę, że podwyżki wpływają negatywnie również na sytuację finansową osób zamieszkujących komunalne mieszkania. W dalszym ciągu jest to spora grupa najemców.
Najnowsze dane GUS wskazują bowiem, że pod koniec 2020 r. gminy wynajmowały około 650 000 lokali (z wyłączeniem pomieszczeń tymczasowych i lokali zamiennych). Od pewnego czasu, osoby zasiedlające mieszkania z komunalnego zasobu dowiadują się o podwyżkach stawek czynszowych za 1 mkw. Jest to dość ważny temat, o którym informują między innymi lokalne media. Rzućmy więc okiem na to, jak gminy ustalają czynsz za komunalne mieszkania. Przy okazji warto wspomnieć o zasadach dotyczących mniej licznych lokali socjalnych.
Podwyżki czynszu za komunalne mieszkania muszą być zgodne z zasadami, które wyznacza ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wspomniany akt prawny zawiera specjalne przepisy, które dotyczą najmu mieszkań od gminy. Zasady ustalania czynszu za mieszkania prywatne zostały w pewnej mierze uregulowane odrębnie.
- Wyjątek dotyczy lokali wynajmowanych w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, gdzie limity czynszowe w ogóle nie występują, a skala podwyżek zależy wyłącznie od warunków ustalonych przez strony w umowie - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Wróćmy jednak do zasad dotyczących mieszkań komunalnych. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że rada gminy uchwala wieloletni plan gospodarowania mieszkaniowym zasobem samorządu. Wspomniany dokument ustala między innymi zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu dla osób z niskimi dochodami. W ramach wyznaczania stawek czynszowych za komunalne mieszkania, gmina powinna brać pod uwagę czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową „M” (np. położenie budynku, wyposażenie bloku oraz lokalu i ogólny stan techniczny budynku).
- W praktyce takie zróżnicowanie stawek czynszowych może zostać osiągnięte poprzez podział istniejących budynków na kilka kategorii (wraz z przypisaną wysokością czynszu za 1 mkw.) - zaznacza Leszek Markiewicz.
Jeżeli chodzi o konkretne ograniczenia czynszowe, którym podlegają komunalne mieszkania, to warto wspomnieć o progu 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Jak wskazuje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku, podwyżka skutkująca przekroczeniem przez roczny czynsz tej granicy lub już następująca z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania wymaga dodatkowego uzasadnienia (o ile przekracza ubiegłoroczny wskaźnik inflacji). Wartość odtworzeniowa lokalu jest ustalana jako iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
- Ten wskaźnik w ramach obwieszczenia podają poszczególni wojewodowie i publikują poprzez dziennik urzędowy województwa - wyjaśnia Markiewicz.
Praktyka pokazuje jednak, że wiele gmin ustala stawki czynszowe na poziomie znacznie mniejszym niż wspomniane 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie. Przykład stanowi Warszawa, gdzie bazowa stawka czynszu za 1 mkw. lokalu komunalnego nie przekracza nawet połowy dopuszczalnego limitu. Taka polityka samorządów jest korzystna dla najemców, ale jednocześnie wzbudza wątpliwości ze względu na słaby stan techniczny bloków, w których znajdują się komunalne mieszkania.
- Rządowe badanie z 2019 r. potwierdziło, że 85 proc. gminnych bloków wymaga remontu (w tym 31 proc. remontu kapitalnego) - podaje Leszek Markiewicz.
Z podwyżkami czynszu w ostatnim czasie muszą się liczyć także najemcy lokali socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych. Takie lokale oraz pomieszczenia w praktyce są jednak znacznie tańsze czynszowo niż komunalne mieszkania. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że stawka za wynajem 1 mkw. mieszkania socjalnego nie może przekroczyć połowy stawki najniższego czynszu za lokal komunalny obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy.
- W praktyce ten limit dotyczący również czynszu za pomieszczenia tymczasowe często nie jest wykorzystywany - podsumowuje Leszek Markiewicz.
Wykup i wynajem lokalu znajdującego się w zasobach gminy to kwestie, które bardzo interesują najemców. Czy można wykupić mieszkanie komunalne? Tak, jest to jak najbardziej możliwe i zależy od decyzji gminy. Niektóre lokale są wystawione na sprzedaż, a pierwszeństwo przy wykupie mają najemcy - czytamy w serwisie FinansowySupermarket.pl.
Z reguły samorządy ustalają minimalny okres najmu, jaki musi minąć, żeby można było odkupić lokal. Może to być np. 5 lub 10 lat. Wykup mieszkania komunalnego jest też możliwy dla osób, które nie są najemcami. Może to nastąpić, jeśli lokatorzy nie będą zainteresowani transakcją.
A czy można wynająć mieszkanie komunalne osobom trzecim? Jest to możliwe, ale tylko za zgodą gminy. Jeśli podnajęcie lokalu lub jego części nastąpi bez uzyskania stosownego zezwolenia, miasto może wypowiedzieć umowę najmu.
Trzeba pamiętać, że lokale komunalne z reguły mają obniżony standard w porównaniu do innych nieruchomości na rynku. Często wymagają generalnego remontu, a koszty mogą pokryć najemcy - wszystko zależy od gminy i ustalonych przez nią zasad. Z tego powodu wykup mieszkania zwykle następuje na preferencyjnych warunkach. Gmina może przyznać atrakcyjną bonifikatę, dzięki której oszczędza się nawet do 80 proc. wartości lokalu.
Nie można go dziedziczyć i jest to zrozumiałe. Ta zasada ma na celu uniknięcie sytuacji, w której lokal komunalny mogłyby przejąć osoby, których zarobki pozwalają na wynajem lub zakup mieszkania. Lokal komunalny należy do gminy i to ona ustala, komu zostanie przydzielony. Na ogół gminy prowadzą specjalne listy i lokal zwolniony przez zmarłego dysponenta zostaje przydzielony kolejnemu najemcy, który spełnia określone przez daną gminę kryteria. Po śmierci głównego najemcy, jego bliscy mogą jednak przedstawić w urzędzie gminy zaświadczenie o swoich dochodach. W przypadku spełnienia przez nich obowiązujących kryteriów przydziału lokalu komunalnego będą mogli podpisać umowę najmu.
Pomimo tego, że najemca mieszkania komunalnego nie jest jego właścicielem, to jest chroniony np. przed eksmisją. A jeśli najemca – z niezależnych od niego powodów – musi opuścić lokal komunalny, to gmina ma obowiązek zaproponować mu lokal zastępczy. Z drugiej strony, jeśli mieszkaniec lokalu komunalnego chce przebudować mieszkanie lub przeprowadzić w nim remont, to musi uzyskać na to zgodę w urzędzie gminy. Na ogół nie ma z tym problemów, bo , jednak zazwyczaj nie ma z tym problemu, gdyż gminy patrzą przychylnym okiem na perspektywę podniesienia standardu mieszkania przez lokatora. Najemca w żadnym razie nie może czerpać z lokalu komunalnego korzyści majątkowych, np. wynająć pokoju za opłatą.