Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google

Zakup mieszkania wciąż jest wyzwaniem dla młodych

Anna jest olsztynianką, która kilka lat temu kupiła mieszkanie w rodzinnym mieście. Nie mogła w tej kwestii liczyć na rodziców, których po prostu nie było stać na taki wydatek, więc skorzystała z programu rządowego Mieszkanie Dla Młodych. Wtedy jeszcze za metr kwadratowy mieszkania zapłaciła 4,1 tys. zł. Dziś o takiej cenie w tej samej lokalizacji mogłaby tylko pomarzyć. Problem w tym, że Anna wciąż marzy o własnym mieszkaniu. Inwestycja, na którą zdecydowała się blisko dekadę temu, przerosła ją.

- Uzbierałam na wkład własny i wzięłam kredyt hipoteczny na 30 lat. Dzięki temu udało mi się kupić pierwsze mieszkanie. Moja miesięczna rata wynosiła 1,3 tys. zł, którą w chwili zakupu byłam w stanie pokryć. Do czasu aż przeprowadziłam się do Warszawy, gdzie musiałam wynająć pokój. Niestety płacenie za utrzymanie w stolicy w połączeniu z ratą za mieszkanie w Olsztynie okazało się dla mnie zbyt dużym obciążeniem - mówi Anna.

Trzydziestolatka była zmuszona pozbyć się mieszkania. Trzy lata temu zdecydowała się więc przepisać je rodzicom, którzy sprzedali swoje mieszkanie, a z pozyskanych w ten sposób środków finansowych spłacili kredyt hipoteczny zaciągnięty przez Annę. Finansowo Anna straciła na tym: przepadł wkład własny (około 20 tys. zł) i równowartość rat kredytu, który spłacała przez blisko trzy lata. Co więcej, musiała zapłacić 14 tys. zł kary za to, że korzystając z programu MDM sprzedała mieszkanie w okresie krótszym niż 5 lat.

Anna mieszka w Warszawie od trzech lat. We współdzielonym mieszkaniu wytrzymała zaledwie rok. - Od dwóch lat wynajmuję kawalerkę. Po kilku latach mieszkania na własnym nie byłam w stanie dzielić mieszkania z obcą osobą. Po pracy chcę odpocząć a nie przebywać z imprezującymi współlokatorami. Z kolei najbliższe koleżanki mieszkają ze swoimi partnerami, więc to również nie wchodziło w grę - opowiada trzydziestolatka. Ubolewa, że choć obecnie zarabia dwa razy więcej niż pracując w Olsztynie, wciąż nie stać jej na zakup mieszania.

- Miesięcznie za wynajem kawalerki wraz z rachunkami za media płacę 2,3 tys. zł. Chętnie zamieniłabym te opłaty na spłatę kredytu, jednak aby go dostać musiałabym mieć na wkład własny, a teraz powinnam mieć nie 20 tys. zł a 50 tys. zł. A nawet jeśli dzięki nowym przepisom byłabym zwolniona z wkładu własnego, wciąż nie mam zdolności kredytowej, bo niestety nie mam umowy o pracę - wzdycha kobieta.

Stać cię na ratę kredytu? To stać cię na mieszkanie

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym została podpisana przez prezydenta RP w połowie listopada 2021 roku i wchodzi w życie 27 maja w ramach Polskiego Ładu. Kredyt udzielany jest na co najmniej 15 lat, w walucie polskiej.

W założeniu program ten ma pomóc osobom, które nie mają środków finansowych na wymagany wkład własny, ale które są w stanie spłacać raty kredytu. „Likwidujemy w ten sposób barierę braku środków na wkład własny wymagany dla uzyskania kredytu hipotecznego na zakup lub budowę mieszkania zaspokajającego potrzebę mieszkaniową” - podaje na stronie Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Ministerstwo nie ukrywa, że program ten nie pomoże w zakupie mieszkania osobom, których nie stać na nie. „Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach” - podaje wprost resort.

Kto może skorzystać z programu? Oferta skierowana jest zarówno do rodzin z dziećmi, jak i do par, małżeństw i singli. Jednak nie do wszystkich, lecz do tych, którzy spełniają poniższe warunki:

• chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego;
• szukają mieszkania na rynku wtórnym lub społecznym;
• chcą wybudować dom.

Dla rodzin z dziećmi przewidziano dodatkową korzyść, czyli tak zwaną spłatę rodzinną. W praktyce oznacza to, że Bank Gospodarstwa Krajowego pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego „w miarę jak powiększać będzie się rodzina” (wyniesie ona w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a w przypadku trzeciego dziecka i kolejnego - 60 tys. zł).

- Program gwarancji kredytowych bez wątpienia jest potrzebny, ponieważ może on rozwiązać problem wielu osób, które zarabiają odpowiednio dużo, aby być najemcami, ale codzienne koszty życia powodują, że bardzo trudno jest im odłożyć pieniądze na wkład własny, a ceny mieszkań, koszty transakcyjne i koszty wykończenia oraz wyposażenia cały czas rosną - komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Sprawy nie ułatwia fakt, że rosną również ceny czynszów, przewyższając nawet wysokość rat potencjalnego kredytu.

Propozycja rządu nie pomoże osobom o niskich dochodach

Twórcy projektu Mieszkanie bez wkładu własnego zakładali, że będzie on wsparciem dla 80 tys. osób rocznie. Obserwując jednak sytuację na rynku mieszkaniowym oraz ogólną kondycję gospodarczą kraju już wiadomo, że liczby te nie będą miały odzwierciedlenia w rzeczywistości.

- Zainteresowanie programem z pewnością będzie niższe od zakładanego. Skoro program rusza w połowie roku, więc według rządowych szacunków powinno z niego skorzystać 40 tys. osób. W praktyce jednak, jeśli zgłosi się do niego więcej niż kilkanaście tys. osób, będzie to już sukcesem - mówi Bartosz Turek.

Na przeszkodzie może stanąć zdolność kredytowa, która wielu osobom spadła w ostatnich miesiącach. A niektórym spadła nawet o kilkadziesiąt procent, co stanowi barierę wręcz nie do pokonania. Już w kwietniu Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości, podawał na Twitterze - powołując się na wyliczenia PKO - że singiel bez kredytów zarabiający 5 tys. zł netto ma zdolność kredytową na poziomie 209 150 zł. A to na mieszkanie w dużym mieście zdecydowanie jest za mało, aby kupić mieszkanie.

Za niskie są też widełki cenowe uwzględnione w rządowym programie. Chodzi o limit ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania. Jak wskazywał już pod koniec ub.r. serwis biznesowy Radia Zet, przyjęte w programie limity cen maksymalnych za metr kwadratowy mogą sprawić, że nie da się z niego skorzystać.

„Najwyższe dopuszczalne ceny za metr kwadratowy wyznaczono w Warszawie: wynoszą one 8958 zł dla rynku wtórnego oraz 9705 zł dla rynku pierwotnego. To odpowiednio 28 procent i 8 procent mniej, niż wynoszą ceny transakcyjne” - podał serwis. Limity te zostały bowiem określone oparciu o koszt budowy metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze, nie zaś na podstawie rzeczywistych cen za mieszkania.

- Problem jest taki, że zarówno podwyżki stóp procentowych, jak i regulacje Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego czy zmiany w Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, mogą spowodować, że o nowe kredyty będzie trudniej. Ograniczenia w dostępności do kredytu i spadek zdolności kredytowej dotykają potencjalnych beneficjentów programu Mieszkanie bez wkładu własnego - ocenia Bartosz Turek.

Czy jest z tej sytuacji wyjście? - Sensownie byłoby ograniczyć chociaż bufor na podwyżki stóp procentowych. Obecnie wynosi on 5 punktów procentowych dla wszystkich kredytobiorców, a lepiej byłoby zmniejszyć go na przykład dla osób, które kupują pierwsze mieszkanie lub chociaż ułatwić dostęp do kredytów dla tych, którzy wybierają kredyt ze stałą stopą procentową, co jest szczególnie polecane tym, którzy biorą kredyt na granicy zdolności kredytowej - mówi analityk.

Warto też mieć na uwadze, że osoby, które jak nasza rozmówczyni Anna, kupiły kiedyś swoje pierwsze mieszkanie, ale już go nie mają, również mogą starać się o kredyt bez wkładu własnego. Warunkiem przystąpienia do programu jest bowiem, aby w chwili składania wniosku nie być właścicielem żadnego mieszkania oraz, aby odczekać 5 lat, jeśli sprzedaliśmy mieszkanie komuś z rodziny. A to oznacza, że rodowita olsztynianka musiałaby poczekać jeszcze trzy lata, gdyby chciała skorzystać z programu.

- Pogodziłam się już z myślą, że nigdy nie będę miała mieszkania na własność. Pod tym względem o moją przyszłość bardziej martwią się moi rodzice. Wiadomo, że chciałoby się mieć swój kąt, ale ja po latach zaciskania pasa chciałabym w końcu też trochę pożyć. Nie mogę wszystkich zarobionych pieniędzy przeznaczać na spłatę kredytu - mówi Anna. - Ale może spotkam swojego księcia? Razem łatwiej byłoby kupić mieszkanie - rozmarzyła się trzydziestolatka.