To już jest szaleństwo. Ceny mieszkań zerwały się ze smyczy. Tu jest najdrożej

We wrześniu 2023 r. średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Krakowie przekroczyła pułap 15 tys. zł, a w Warszawa, która nie odpuściła w wyścigu o miano cenowego lidera wśród największych metropolii – 16 tys. zł.

Za to w Łodzi wrzesień przyniósł stabilizację cen, zaś w Trójmieście nawet jej minimalny spadek – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

– Na rynku pierwotnym szaleństwo cenowe trwa. Nie dość, że deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, to najtańsze szybko znikają z ich oferty. Te, które w niej zostają, są więc coraz droższe – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Aby średnia cena metra kwadratowego przestała rosnąć, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż mieszkań w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych.

Wygląda na to, że w większości największych polskich metropolii wrzesień nie przyniósł odwrócenia trendu cenowego. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Krakowie i Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła o kolejne 2 proc.

– Dwa miesiące temu informowaliśmy, że ta średnia przebiła w Krakowie pułap 14 tys. zł za mkw. We wrześniu pokonany został kolejny próg – 15 tys. zł. Jednak Warszawa wciąż nie daje się zepchnąć z pozycji lidera. W ubiegłym miesiącu średnia cena metra kwadratowego przekroczyła tu próg 16 tys. zł – komentuje ekspert RynekPierwotny.pl i Gethome.pl.

Problem podażowy najprawdopodobniej jeszcze bardziej się tam pogłębił. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Krakowie pod koniec września w ofercie firm deweloperskich było aż o 49 proc. mniej mieszkań niż jeszcze dziewięć miesięcy temu. Natomiast w Warszawie oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 40 proc.

Na trzecim miejscu cenowego podium wciąż utrzymuje się Trójmiasto, choć po gwałtownych zwyżkach średniej ceny metra kwadratowego w lipcu i sierpniu, wrzesień przyniósł tu 2 proc. obniżkę.

Dodajmy, że oferta mieszkań w Trójmieście skurczyła się przez rok o 25 proc., ale we wrześniu wzrosła w porównaniu z sierpniem. I prawdopodobnie to jest przyczyną spadku średniej ceny mieszkań dostępnych w ofercie trójmiejskich deweloperów.

Łódź po raz kolejny pokazała, że jest w tym roku oazą stabilności wśród największych metropolii. I to zarówno pod względem wielkości oferty, jak i średniej ceny mieszkań. We wrześniu utrzymała ona bowiem poziom z sierpnia. A co najważniejsze dla kupujących nowe mieszkania, właśnie w Łodzi podrożały w tym roku najmniej, bo "tylko" o 5 proc.

Niestety, taką oazą przestały być we wrześniu miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań z miesiąca na miesiąc podskoczyła aż o 7 proc.! W efekcie była o 12 proc. wyższa niż grudniu ubiegłego roku.

Dwucyfrowy wzrost średniej we Wrocławiu i Poznaniu nie jest niespodzianką, choć należy odnotować, że po sierpniowym przyspieszeniu cenowym, we wrześniu odnotowaliśmy w tych metropoliach "tylko" 1 proc. podwyżkę.

Wracając do Krakowa, Warszawy i Trójmiasta, to już teraz można mówić o rekordowym od czasu kryzysu finansowego w 2008 r. wzroście średniej ceny metra kwadratowego. W ciągu 12 miesięcy nowe mieszkania dostępne w ofercie deweloperów w Krakowie podrożały średnio na metrze aż o 28 proc., w Trójmieście – o 19 proc., a w Warszawie – o 18 proc.

Z punktu widzenia kupujących rosnące ceny w ofercie deweloperów znacznie lepiej obrazuje ich struktura. Na przykład w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się w tym roku z 21 proc. do 5 proc. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 18 proc. do 46 proc.

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej odnotowaliśmy również m.in. w Warszawie i Trójmieście, a we wrześniu także w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Jeszcze miesiąc wcześniej 55 proc. mieszkań w ofercie śląskich deweloperów miało cenę poniżej 9 tys. zł za m kw. Obecnie udział takich lokali wynosi 46 proc. Natomiast z 14 proc. do 23 proc. zwiększył się odsetek takich, za które trzeba zapłacić ponad 12 tys. zł za metr.

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl potwierdzają inni eksperci.

– Z jednej strony, w Warszawie, Wrocławiu a zwłaszcza w Krakowie oferta spada poniżej minimów nienotowanych od blisko dwudziestu lat, odpowiednio 8,7 tys. 4,9 tys. i 3,8 tys. mieszkań. Z drugiej, w Poznaniu a zwłaszcza w Łodzi, liczba lokali w ofercie jest nadal dość duża w porównaniu z bieżącą sprzedażą – mówi Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research w firmie JLL specjalizującej się w nieruchomościach.

– Pomiędzy tymi dwiema skrajnościami jest Trójmiasto, gdzie oferta wprawdzie wyraźnie maleje, ale nie do tak niskich wartości jak w stolicy czy Krakowie – dodaje.

Gawrońska mówi, że w sytuacji bardzo ograniczonej podaży trudno mówić o naturalnych mechanizmach rynkowych.

– O działaniach nabywców w coraz większej skali decydują emocje i wyobrażenia tego, jak wysoko mogą jeszcze urosnąć ceny. Program subsydiowanych "kredytów za 2 proc." staje się popytowym dopalaczem, a długie listy chętnych do zakupu lokali w cenach pozwalających na skorzystanie z taniego kredytu dają deweloperom komfort podnoszenia ceny do górnej granicy limitu. W efekcie średnie ceny za metr kwadratowy rosną – tłumaczy.

Również z danych JLL wynika, że w minionym kwartale na wszystkich rynkach, poza Łodzią, odnotowano wzrost średniej ceny powyżej 5 proc. kwartał do kwartału. Łódź nie może pokonać granicy 10 tys. zł/mkw.

Z kolejnymi rekordami cenowymi dobrze radzą sobie jednak pozostałe miasta. Najwyższy kwartalny wzrost średnich cen odnotowano w Trójmieście i Warszawie, odpowiednio 8,6 proc. i 7,2 proc., pozwoliło to na wyraźne przekroczenie granicy 16 tys. zł/mkw w stolicy i 14 tys. zł/mkw w Trójmieście.

Sprzedaż liczona łącznie dla sześciu rynków nie wzrosła jednak bardzo istotnie w porównaniu z poprzednim kwartałem (16,0 tys., +4 proc. kdk).

– Z całą pewnością wzrost sprzedaży na rynkach głównych miast nie jest związany wyłącznie z uruchomieniem subsydiowanych kredytów. Trudno także powiedzieć, jaka część nabywców zdecydowała się na zakup nowych mieszkań po to, aby uciec ze starszych zasobów przed spodziewanym dalszym wzrostem cen spowodowanym zaostrzeniem wymogów energooszczędności budynków – mówi Aleksandra Gawrońska.

Dodaje, że w ostatnim tygodniu września rząd niemiecki wycofał się na bliżej nieokreślony czas z planami wprowadzenia bardziej rygorystycznych standardów izolacji budynków, a co ważniejsze dla nas, zapowiedział także sprzeciw Niemiec wobec proponowanemu ustawodawstwu Unii Europejskiej, które mogłoby wymagać termomodernizacji milionów budynków.

– Z jednej strony, to dobry sygnał, pozwalający liczyć na rozłożenie na dłuższy okres modernizacji polskich zasobów mieszkaniowych, a co za tym idzie, uniknięcie gwałtownego wzrostu kosztów materiałów izolacyjnych i systemów służących "zielonym" technologiom grzewczym – mówi ekspertka.

– Z drugiej strony nasuwa się pytanie, czy może to spowodować wstrzymanie się przez jakąś część nabywców z gorączkowymi zakupami, a w konsekwencji zbliżenie się najbardziej zdestabilizowanych rynków do stanu równowagi. Według ekspertki JLL wpływ spadku stóp. proc. dla rynku nowych kredytów hipotecznych będzie pozytywny, ale ograniczony i zmian możemy spodziewać się w dłuższej perspektywie – tłumaczy.