Nowe rozporządzenie ministra Budy jest potrzebne, ale potwornie opóźnione. Dość powiedzieć, że w sierpniu 2021 roku narzekaliśmy, że ostrzejsze przepisy na deweloperów mają wejść w życie dopiero we wrześniu 2022 roku. Udało się w październiku 2023.

Rzecz jasna minister rozwoju i technologii Waldemar Buda nie zlikwiduje całej patodeweloperki jednym rozporządzeniem. Można mieć do niego żal, że wprowadził je tak późno, w zasadzie na dni przed końcem swojego urzędowania. Ale dobrze, że ktoś w końcu dostrzegł problem i się nim zajął. To może być też dobra wskazówka dla przyszłych ministrów odpowiedzialnych za budownictwo.

Większa odległość między budynkami

Rozporządzenie zakłada zwiększenie do pięciu metrów odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji od granicy działki.

Dotąd odległość ta wynosiła minimum trzy metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – cztery metry. Co to oznacza w praktyce? Bloki nie będą już powstawać dosłownie ściana w ścianę, a ludzie nie będą sobie zaglądać do okien.

Warto przypomnieć, że minister Buda ma do tych przepisów dość osobisty stosunek, bo przez nie zaliczył bolesną wpadkę. Kilka miesięcy temu zapałał oburzeniem na jedną z inwestycji w Warszawie. "To jest pazerność połączona z głupotą! Coś takiego buduje się w Warszawie" – napisał na Twitterze, do postu załączył zdjęcie wyjątkowo ciasnej zabudowy na budowie jednego z osiedli w stolicy i zapowiedział kontrolę inwestycji.

"Warszawa wydała odmowę dla tej inwestycji, po czym zgodę wydał… Wojewoda Mazowiecki, czyli Pana przedstawiciel – z pazerności, z głupoty? Może pan go sam zapyta!" – napisał w odpowiedzi wiceprezydent stolicy Michał Olszewski.

Powierzchnia lokali – sukces połowiczny

Zgodnie z nowelizacją, każdy lokal użytkowy w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m kw. Możliwe będzie wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni pod warunkiem, że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Celem tego zapisu było ukrócenie powstawania tzw. mikrokawalerek o powierzchni kilkunastu czy nawet kilku metrów kwadratowych. Ale nowe przepisy nie obejmą hoteli, moteli czy pensjonatów.

Tymczasem mnóstwo inwestycji z mikrokawalerkami to formalnie właśnie hotele. Ich rozporządzenie nie obejmie, więc mikroapartamenty będą powstawać dalej.

Koniec z niebieskimi parkingami

Do tej pory miejsca parkingowe dla osób z niepełnosprawnościami były wyłączone spod regulacji dotyczących odległości od okien budynku. Sprytni deweloperzy potrafili więc pomalować dosłownie wszystkie miejsca parkingowe na niebiesko i usytuować je tuż pod oknami.

Potem przecież i tak nikt nie sprawdzał, czy parkują na nich osoby z niepełnosprawnościami. Ale miejsc było dużo więcej, niż gdyby deweloper nie stosował tej sztuczki.

Teraz nowy przepis określa, że tylko 6 proc. wszystkich miejsc parkingowych deweloperzy będą mogli pomalować na niebiesko i nie przejmować się odległością od okien.

Ma być ciszej i bardziej intymnie

Reszta zmian nie budzi już wątpliwości. Przynajmniej na razie, bo możemy być pewni, że część deweloperów już pracuje nad tym, by je jakoś obejść. Na co teraz będą musieli uważać?

Zgodnie z nową regulacją w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w przypadku wykonania więcej niż jednego balkonu na jednej płycie balkonowej należy zastosować przegrodę o wysokości co najmniej 2,2 m oraz szerokość odpowiadającą co najmniej szerokości balkonu, a w przypadku gdy balkon ma szerokość równą lub większą niż 2 m – minimum 2 m.

Przegroda powinna się też charakteryzować odpowiednią przepuszczalnością światła. Powinna ona wynosić minimalnie 30 proc., maksymalnie 50 proc.

Nowe przepisy wprowadzają też m.in. obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni min. 15 m kw., na potrzeby przechowywania np. rowerów w budynkach wielorodzinnych.

Będą też większe place zabaw. Dziś deweloperzy potrafią zrobić plac zabaw wielkości klatki dla królika tuż przy parkingu. Teraz będą musieli projektować większe. W przypadku budynków z 21-50 mieszkaniami, na jedno mieszkanie ma przypadać co najmniej 1 m kw. placu.

Przy budynkach z 51-100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 m kwadratowych. Jeśli blok ma od 101 do 300 mieszkań, na każde z nich ma przypadać min. 0,5 m kw. placu. Powyżej 300 mieszkań w budynku plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 200 m kw.

Nowe przepisy mają wejść w życie w kwietniu 2024 r. Buda stwierdził, żeby nie zaskakiwać firm, które dzisiaj już projektują i mają w toku swoje projekty budowlane.