Sprzedają 70 mieszkań w jednej ofercie. Ekspert tłumaczy zjawisko i wyjaśnia, co może uzdrowić rynek

• Pakiety mieszkań ogłaszane w internecie. Za kilkanaście milionów złotych można kupić np. 30 mieszkań w Warszawie
• Internauci oburzają się, że takie praktyki prowadzą do zawyżania cen nieruchomości oraz cen najmu
• Mieszkania sprzedawane pakietami to zło? Dla "zwykłych" kupujących na pewno, jednak problem jest dużo bardziej złożony
• Z kolei rząd zapowiada walkę z "patodeweloperką". Jednak to nie te przepisy pomogą "uzdrowić" rynek

W sieci pojawiają się ogłoszenia na pakiety mieszkań. Każdy, kto tylko ma wolnych kilkanaście czy kilkadziesiąt milionów złotych, może kupić sobie kilkadziesiąt nieruchomości na raz. Czy to też jest patodeweloperka, której walkę wypowiedział właśnie rząd?

– Takie transakcje się zdarzają, jednak deweloperzy są im raczej niechętni. Słyszałem o bardzo wielu przypadkach, gdy inwestorzy przychodzili do biura sprzedaży, chcąc kupić kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt mieszkań, za co oczywiście oczekiwali niższej ceny, a deweloper się na taką sprzedaż nie godził – mówi w rozmowie z INNPoland Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Jak dodał, wszystko przez to, że takie transakcje obarczone są dodatkowym ryzykiem. Jeśli już deweloper się na to decyduje, to może to robić po znajomości albo na przykład dlatego, że potrzebuje tu i teraz gotówki, bo ma problemy z płynnością finansową lub ewentualnie chce przenieść się na nową inwestycję wraz z biurem sprzedaży, marketingiem i pracownikami, więc musi się "pozbyć" wszystkich mieszkań na raz. 

– Żaden bank nie sfinansuje takiego zakupu zwykłym kredytem hipotecznym. Tu trzeba już dysponować sporymi zasobami gotówki. Największe ryzyko jest takie, że ceny mieszkań przestaną aż tak szybko rosnąć albo liczba sprzedawanych mieszkań spadnie, tak jak jest teraz, przez co znacznie trudniej sprzedać lokale kupione w celach spekulacyjnych. Może się okazać, że tych 30 mieszkań nikt nie kupi i mamy duży problem – wyjaśnia Turek.

Dlatego też dla dewelopera bezpieczniejszym rozwiązaniem jest sprzedawać mieszkania pojedynczym kupującym. Może się zdarzyć, że jedna, dwie, może trzy osoby zrezygnują z zakupu, ale na pewno nie będzie to trzydzieści osób na raz.

Jak tłumaczy nam analityk HRE Investments, jeśli taki pakiet mieszkań wróci do dewelopera, to będzie musiał je sprzedać jeszcze raz, co jest skomplikowane, szczególnie w obecnej dobie, gdy jest trudniej o kredyt.

– Ponadto jeszcze w czasie budowy mogą rosnąć koszty, więc może się okazać, że po oddaniu nieruchomości do użytku deweloper do tego dopłaci, bo koszty wzrosły o kilkadziesiąt procent, a na początku budowy do biura sprzedaży trafił kupiec i zgarnął od razu np. 30 lokali. Sprzedając te mieszkania stopniowo deweloper mógłby podnosić cenę stosownie do rosnących kosztów i na koniec dnia wyjść na swoje – dodaje Bartosz Turek.

Flipper bez kasy? 

W ogłoszeniach, na które powołujemy się w tym artykule, pojawia się jeszcze ROI, czyli prognozowany zwrot z inwestycji. Zdaniem Bartosza Turka – może to oznaczać, że mamy do czynienia z rynkiem wtórnym.

– To może być jakiś flipper, któremu np. wyschło źródło finansowania. Mógł podpisać umowę, że na początku wpłaca na przykład 10 proc. kwoty, co w przypadku 30 mieszkań – to tak, jakby wyłożył pieniądze o równowartości 3 mieszkań. Później, do momentu odbioru nieruchomości, ma czas – rok czy dwa – na uzbieranie brakującego kapitału lub znalezienie osób, które płacąc więcej, chciałyby odkupić prawa do budowanych wciąż mieszkań – twierdzi.

Jak dodaje, dwa lata temu próg wejścia do takiej inwestycji był zupełnie inny. Jeśli teraz taki flipper nie ma pieniędzy na pozostałych 27 mieszkań, nie udało mu się zarobić na cesjach (sprzedaż z zyskiem prawa do budowanego wciąż mieszkania) lub koszt finansowania jest zbyt wysoki, to może chcieć wyjść z tej inwestycji bez straty.

Dlatego szuka nabywcy całego pakietu, żeby to on, w tych trudniejszych warunkach rynkowych, znalazł pojedynczych nabywców na mieszkania, ewentualnie kupił je pod wynajem.

– Prawdopodobnie taki ktoś zainwestował bardzo spekulacyjnie, jeszcze w trakcie budowy, a może nawet przed jej rozpoczęciem. To jest jeden z najbardziej ryzykownych sposobów inwestowania na rynku mieszkaniowym, takie kupowanie dziury w ziemi. Teoretycznie można dużo zarobić, ale można też wszystko stracić, a i może się okazać, że po latach będziemy musieli zapłacić niespodziewanie wysoki podatek od otrzymanych przychodów – podkreśla Bartosz Turek. 

Jak dodaje, główny problem polega na tym, że znacznie spadła sprzedaż mieszkań, więc taki flipper może mieć duży problem, by zamknąć inwestycję zgodnie z pierwotnym planem. 

– Efekt jest taki, że jeżeli ktoś kupował tak zupełnie spekulacyjnie, mając nadzieję, że znajdzie wtórnego nabywcę jeszcze w trakcie budowy i ten nabywca zapłaci więcej, a jednak nie udało mu się zebrać tylu chętnych, to ma poważny problem. No i to jest właśnie to ryzyko w najczystszej postaci, wynikające z tak skrajnie spekulacyjnego inwestowania – zaznacza Turek.

Fundusz inwestycyjny zawsze chętny

Ekspert rynku nieruchomości mówi, że takie pakiety mieszkań, najczęściej całe bloki, chętnie kupują fundusze inwestycyjne.

– Te jednak żądają nie dość, że niższej, to jeszcze stałej ceny. Co sprawia, że przy wzroście kosztów budowy, a te potrafią gwałtownie wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent, deweloper de facto może do inwestycji dopłacić – podkreśla analityk HRE.

– Warto też podkreślić, że z reguły sprzedaż pakietu mieszkań odbywa się za pomocą pośrednika, któremu należy się prowizja. To z kolei oznacza, że deweloper może stracić podwójnie, gdy po zapłaceniu pośrednikowi niedoszły kupujący mieszkania wycofuje się z transakcji. Nawet kilka procent od tak dużej kwoty to ogromne pieniądze – dodaje. 

A dlaczego fundusz inwestycyjny chętnie kupuje cały blok? Jak tłumaczy Bartosz Turek, często jest to inwestycja na maksymalnie kilka lat. Fundusz urządza te mieszkania pod odpowiedni profil docelowy, znajduje najemców, ci zaczynają płacić i tworzą już historię inwestycyjną. W ten sposób powstaje zorganizowany biznes.

– Można pokazać, że te pieniądze wpływają i sprzedać już taki blok z wynajętymi mieszkaniami innemu funduszowi, ale ze znacznym np. kilkudziesięcioprocentowym zyskiem. To ogromna premia za podjęcie ryzyka budowy, wykończenia, znalezienia najemców i zorganizowania całego biznesu – wyjaśnia.

Rząd idzie na walkę z patodeweloperką

Walkę z nieuczciwymi praktykami zatruwającymi rynek nieruchomości zapowiedział rząd, słowami ministra rozwoju Waldemara Budy. Ten przedstawił szereg projektów. Wśród nich "Przyjazne Miejsce", które ma walczyć z patodeweloperką.

Zdaniem ministra Budy, właśnie takie pakietowe kupowanie mieszkań, a nawet całych bloków jest jedną z odnóg tejże patodeweloperki. Jednak problem jest dużo szerszy.

– To działa trochę inaczej. Gdy fundusze inwestycyjne pompują dużo pieniędzy na rynek mieszkaniowy to powodują, że mieszkań w ofercie dla zwykłych osób jest mniej. A skoro jest ich mniej, a popyt wciąż jest ten sam, to powoduje wzrost cen mieszkań – mówi Bartosz Turek.

Jak dodał, w związku z tym, że rosną ceny mieszkań, to kupujących jest mniej, bo przestaje ich być stać na zakup swojego mieszkania. W efekcie tego rośnie popyt na najem, bo mieszkać gdzieś przecież trzeba. Efekt? Rosną też stawki czynszów.

– I to się zaczyna tak kręcić. Wyższe stawki czynszów sprawiają, że fundusze inwestycyjne jeszcze chętniej inwestują w mieszkania i tak dalej. Po prostu pompowanie nadmiernej ilości pieniędzy na rynek mieszkaniowy powoduje, że coraz mniej osób stać na zakup mieszkania, więc siłą rzeczy zostają oni najemcami i siłą rzeczy ceny najmu też rosną  – podkreśla Turek.

Efektem kuli śniegowej, na rynku pojawia się mniej nowych mieszkań. Deweloperzy budują mniej, bo ludzi nie stać na zakup. To z kolei sprawia, że potrzeby mieszkaniowe są coraz bardziej niezaspokojone.

"Przyjazne Miejsce", "Pierwsze Mieszkanie", "Bezpieczny Kredyt 2%"

I tu wracamy do ustawy, której zarys zaprezentował minister Waldemar Buda. Ma ona m.in. wprowadzić większe odległości między blokami, balkony zapewniające prywatność, lepsze nasłonecznienie mieszkań, większe place zabaw itd.

– Przez to będzie jeszcze gorzej, bo to spowoduje wzrost kosztów budowy. Efekt będzie taki, że ceny mieszkań wzrosną jeszcze bardziej. To w żaden sposób nie rozwiązuje tego problemu związanego z wykupowaniem mieszkań przez fundusze inwestycyjne – twierdzi w rozmowie z INNPoland Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Dodaje jednak, że ten problem może rozwiązać inny rządowy program. – Nie wiem, czy rząd robi to świadomie, czy nie, ale prawda jest taka, że jedynie program "Pierwsze Mieszkanie", a w nim "Bezpieczny Kredyt 2%" ma szansę faktycznie zawalczyć z funduszami inwestycyjnymi.

Może się stać tak dlatego, że każdego roku na rynku mieszkań pojawiało się będzie kilkadziesiąt tysięcy nowych kupujących. Zdaniem Bartosza Turka, wszystko jedno, czy będzie ich 30, 40 czy 50 tysięcy.

– Oni będą wspierani tymi ekstremalnie wręcz tanimi kredytami. Jeżeli ktoś, kto będzie mógł skorzystać z tego kredytu, z niego nie skorzysta, to moim zdaniem popełni błąd, bo to rozwiązanie będzie tańsze niż najem – twierdzi ekspert.

Jego zdaniem, jeśli tych kilkadziesiąt tysięcy osób będzie w stanie kupić nieruchomość, to deweloperzy będą mieli powód, by odejść od stołu negocjacyjnego z funduszem inwestycyjnym.

– Ten jest takim partnerem, z którym deweloperzy siadają do negocjacji, jeśli muszą. A gdy będą mieli sporo indywidualnych kupujących bezpośrednio na rynku, to zarobią więcej, z kolei ci kupujący – w wyniku budżetowych dopłat - zapłacą mniej. I to jest dziś jedyny z przedstawionych programów, który może zawalczyć z tym problemem pompowania pieniędzy przez fundusze inwestycyjne. Wszystko dlatego, że taki kredyt stworzy dla funduszy bardzo mocną konkurencję w postaci młodych kupujących pierwsze mieszkanie – podsumowuje Bartosz Turek.