TVP straszy cenami mieszkań. Ekspert:"Deweloperzy będą je trzymać jak Redutę Ordona"

"Dane statystyczne są zatrważające" – tak w ostatni poniedziałek straszył Wojciech Zawioła, prowadzący poranny program w TVP Info. "Rozumiem, że jest drożej i wszystkie ceny rosną, ale ceny mieszkań są wręcz nieprawdopodobne" – mówił prezenter.

TVP powoływał się też na dane Eurostatu, według których ceny mieszkań w Polsce w drugim kwartale tego roku wzrosły o 17,7 proc. Ale jest wartość w ujęciu do roku. Bo ten sam raport podaje, że w ostatnim kwartale wzrost wynosił już tylko 2,9 proc. 

Po co to straszenie Polaków rosnącymi cenami mieszkań?

Rozmawiam o tym z Piotrem Krochmalem, analitykiem rynku nieruchomości i prezesem Instytutu Analiz Monitorem Rynku Nieruchomości.

Deweloperzy się nie cofną

– Jak to jest z tymi cenami mieszkań? – pytam.

Piotr Krochmal: – Sam łapię się za głowę, jak widzę informacje w internecie. Dziennikarze mówią, że ceny mieszkań rosną, ale rosną o 2 procent. Takie zmiany mogą być cenne do wychwycenia na rynku akcji. Ale nie na rynku nieruchomości. 

– To jak jest?

– W Krakowie, gdzie mieszkam, ceny ustabilizowały się w maju i praktycznie już od pół roku stoją w miejscu. Sytuacja w innych miastach jest trochę inna, ale niewiele się różni. Widać takie pełzające wzrosty w Warszawie czy we Wrocławiu, ale taka skala odchyłów może świadczyć jedynie o stabilizacji rynku – tłumaczy mi Krochmal.

I mówi, że podziela zdanie większości ekspertów od rynku nieruchomości, według których program "Bezpieczny kredyt 2 procent" okazał się fiaskiem, które tylko podniosło ceny mieszkań. 

– Jego skutki odczuwaliśmy aż do kwietnia. Wnioski w programie narzuconym jeszcze przez poprzednią ekipę można było składać do 6 stycznia. A kiedy skończył się ten dopalacz, skończył się też wzrost cen – wyjaśnia Krochmal.

W obecnej sytuacji ekspert widzi powtórkę z sytuacji na rynku w 2022 roku.

– Przed 2022 mięliśmy wysyp kredytów, związany również z niskimi stopami ustanowionymi po pandemii. W 2022 ceny się zatrzymały i stały przez rok. Tak samo pandemia, czyli wydarzenie, które zdarza się raz na kilka pokoleń, które powinno wywrócić rynek mieszkaniowy, a nie wywróciło go. 

– I o czym to świadczy? – dopytuję.

– O jednym: deweloperzy nie cofną się ani o krok z cenami. Wywalczone pułapy cenowe będą trzymać jak Redutę Ordona. Liczba firm deweloperskich na rynku się zmniejsza, a te, które na nim dominują, mogą bez problemu przeczekać rok czy dwa kryzysu, nie opuszczając cen – mówi Krochmal.

Od czego zależą ceny mieszkań?

Od czego właściwie zależą ceny?

Wśród najważniejszych czynników, Piotr Krochmal wymienia nie tylko program rządowy czy decyzje największych deweloperów, ale również przenoszenie się ludności do dużych miast. 

– Te największe miasta są magnesem, który przyciąga ludzi z mniejszych ośrodków. Powiększające się metropolie to trend, który widzimy na całym świecie. I sytuacja w sześciu największych aglomeracjach znacząco różni się od reszty kraju. W nich wciąż brakuje mieszkań, kiedy mniejsze miasta, jak Tarnów czy Nowy Sącz, wyludniają się – tłumaczy.

Ale największy wpływ na ceny ma mieć natomiast polityka mieszkaniowa. 

– W tym momencie mamy najdroższy kredyt hipoteczny w całej Europie, wynikający z wysokości stóp procentowych. Jeżeli one spadną, wyleje się popyt, który w tym momencie się kumuluje. Taka sytuacja jest niezdrowa dla rynku, który przez to jest niestabilny – mówi Krochmal

– A jakie będą ceny mieszkań w najbliższym czasie? – pytam.

– Koszty działek i wykonawstwa na pewno w najbliższym czasie nie spadną. Jedyne co może spaść to stopy procentowe. Gdy to się już stanie, poprawi się nasza zdolność kredytowa, ale niestety to przede wszystkim te dwa pierwsze czynniki decydują o cenach mieszkań. Krótko mówiąc, nie prognozuję żadnych spadków cen. One jeszcze przez jakiś czas będą na obecnym poziomie. Dopóki nie nadejdzie jakieś ożywienie rynku spowodowane np. decyzją polityczną – tłumaczy Piotr Krochmal. 

– Co powinien robić rząd?

– Powinien nie kombinować i zostawić ten rynek w spokoju. To będzie najlepszy program. Bo kiedy w ramach "Bezpiecznego kredytu 2 proc." średnio do każdego mieszkania państwo dopłaciło 200 tys. zł., to wie pan, o ile zdrożały mieszkania w Krakowie przez ten rok?

– O ile?

– O 200 tys. zł.