Reklama.
Reklama.
Reklama.
To może wstrząsnąć rynkiem mieszkań. Pierwszy w Polsce apartamentowiec pod wynajem sprzedany
Jak na Warszawę, Apartamenty Pereca to średniak: 193 mieszkania, rozrzucone na trzynastu kondygnacjach, plus parter przeznaczony na działalność handlową. W sumie jakieś 9,5 tysiąca metrów kwadratowych. Ten stosunkowo ascetyczny, położony na warszawskiej Woli budynek jest miejscem, w którym może nadejść kres wolnoamerykanki na rynku najmu mieszkań.
Reklama.
Budynek zostanie oddany do użytku najwcześniej w połowie 2018 roku, ale deweloper – Matexi Poland – może już odetchnąć z ulgą: przynajmniej o klientów nie musi już walczyć. Właśnie domknął wyjątkową na polskim rynku nieruchomości transakcję: cały apartamentowiec przeszedł w ręce funduszu Bouwfonds European Residential Fund (BERF) za „jedyne” 100 milionów złotych. Wyjątkowość transakcji nie polega jednak na jej skali, nad Wisłą znajdziemy sporo budynków, które zmieniły właściciela. Polega ona na tym, że budynek przy ulicy Pereca będzie pierwszym obiektem przeznaczonym w całości na długoterminowy wynajem mieszkań.
Ostatnia taka dekada
– Rynek najmu na Zachodzie nie jest zdominowany przez indywidualnych właścicieli jednego lub kilku mieszkań, jak w Polsce – mówi INN:Poland Michal Krajkowski, ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego i główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi. – Tam dominują gracze instytucjonalni, których w Polsce do tej pory praktycznie nie było – dorzuca.
– Rynek najmu na Zachodzie nie jest zdominowany przez indywidualnych właścicieli jednego lub kilku mieszkań, jak w Polsce – mówi INN:Poland Michal Krajkowski, ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego i główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi. – Tam dominują gracze instytucjonalni, których w Polsce do tej pory praktycznie nie było – dorzuca.
Teraz już są. – Polska, dzięki swej stabilnej gospodarce i stałemu wzrostowi, oferuje wielkie możliwości inwestycyjne na rynku nieruchomości mieszkalnych. Jesteśmy zachwyceni szansą powiększenia naszego europejskiego portfolio o Polskę i chcemy zwiększać tam naszą obecność – podkreślał Michiel Dubois, dyrektor zarządzający działem nieruchomości funduszu. Warszawski apartamentowiec będzie kolejną pozycją na liście podobnych zakupów w Niemczech, Francji, Holandii, Szwecji, Danii i Norwegii.
Można byłoby zbyć tę transakcję wzruszeniem ramion, ale pojawienie się pierwszego korpo-właściciela mieszkań może być jedynie jaskółką nadchodzących przemian. Nie ma bowiem wątpliwości, że na stosunkowo dynamicznym rynku nieruchomości w największych polskich miastach wkrótce pojawią się kolejni gracze, podobni do BERF. Nie byłoby w tym nic dziwnego: w największych europejskich metropoliach to oni rozdają karty na lokalnych rynkach wynajmu lokali. Pytanie tylko, czy byliby w stanie zdominować rynek na tyle, żeby wypchnąć z niego tysiące indywidualnych „landlordów”, jak nazywa się indywidualnych graczy na Zachodzie.
Rekiny płyną do Polski
Cóż, na pewno nie stanie się tak przed oddaniem Apartamentów Pereca do użytku. – Taki scenariusz mógłby się zrealizować, ale najszybciej w perspektywie dziesięciu lat – mówi Michał Krajkowski. A i to pod warunkiem, że inwestorzy instytucjonalni zainteresują się nie tylko segmentem mieszkań premium, w starannie wykończonych budynkach, ale też – nazwijmy to umownie – „mieszkaniem dla studenta”. – Wtedy instytucjonalni wynajemcy mieliby szansę wykosić drobną konkurencję efektem skali: redukując koszty, korzystając z oczywistej przewagi administracyjnej, oferując stałe i stabilne warunki wynajmu – ucina ekspert.
Cóż, na pewno nie stanie się tak przed oddaniem Apartamentów Pereca do użytku. – Taki scenariusz mógłby się zrealizować, ale najszybciej w perspektywie dziesięciu lat – mówi Michał Krajkowski. A i to pod warunkiem, że inwestorzy instytucjonalni zainteresują się nie tylko segmentem mieszkań premium, w starannie wykończonych budynkach, ale też – nazwijmy to umownie – „mieszkaniem dla studenta”. – Wtedy instytucjonalni wynajemcy mieliby szansę wykosić drobną konkurencję efektem skali: redukując koszty, korzystając z oczywistej przewagi administracyjnej, oferując stałe i stabilne warunki wynajmu – ucina ekspert.
To, co do tej pory odstraszało instytucjonalnych graczy od polskiego rynku, wiązało się z szeroko zakrojoną nad Wisłą ochroną praw lokatorów. Obowiązujące w Polsce przepisy dają lokatorom, którzy przestają płacić czynsze, na tyle dużą ochronę – w porównaniu do większości krajów zachodnich – że rekiny rynku nieruchomości wolały zapolować na łatwiejsze łupy (i za większe pieniądze) na innych rynkach.
To się jednak zmienia. Bariery może nie znikają, ale możliwości inwestowania na innych rynkach są już niewielkie, z kolei rynku na wschód od Polski są zbyt ryzykowne. Tymczasem polski rynek wynajmu – a przynajmniej jego niektóre segmenty – wydaje się wręcz czekać na kogoś, kto zaoferuje zupełnie nowe zasady gry. – Na nasz rodziny rynek trafiają właściwie mieszkania z przypadku. Ktoś coś odziedziczył, ktoś wybudował dla dzieci, które za rok czy dwa dorosną, ktoś kupuje dla planującego studia w innym mieście syna czy córki – podkreśla Krajkowski. – Ciężko znaleźć mieszkanie, co do którego będziemy mieli pewność, że można będzie tam mieszkać przez, powiedzmy, pięć lat – ucina.
Cóż za szansa dla grającego w długoterminowej perspektywie inwestora! Zachodnie fundusze inwestycyjne (ale i emerytalne, dla których dobre „strzały” na rynku nieruchomości są na wagę złota) potrafią oferować lokale praktycznie w nieograniczonej perspektywie, a wynajem tego samego mieszkania przez kilkanaście lat nie należy do rzadkości. Ba, w grę wchodzą nie tylko budynki lecz całe osiedla.
Trzykrotność czynszu albo gwarant
Ale gdzie drwa rąbią... Dominacja na rynku inwestorów instytucjonalnych może oznaczać – w tej samej dłuższej perspektywie, w której z rynku wypadliby właściciele indywidualni – że ceny wynajmu ostatecznie pójdą w górę. Przy wynajmie mogłyby też zacząć obowiązywać zasady takie, jak w innych europejskich metropoliach. Weźmy przykładowo Paryż. Nie jest rzadkością, że najemcy muszą się wykazać przed właścicielem lokalu paszportem, umową o pracę (czy kontraktem), zaświadczeniami o zarobkach z trzech ostatnich miesięcy (a zarobki muszą stanowić minimum trzykrotność sumy, którą będziemy płacić za mieszkanie). Jeśli zarobki nie przebijają tego pułapu, najemca musi przyprowadzić gwaranta lub wpłacić zabezpieczenie bankowe.
Ale gdzie drwa rąbią... Dominacja na rynku inwestorów instytucjonalnych może oznaczać – w tej samej dłuższej perspektywie, w której z rynku wypadliby właściciele indywidualni – że ceny wynajmu ostatecznie pójdą w górę. Przy wynajmie mogłyby też zacząć obowiązywać zasady takie, jak w innych europejskich metropoliach. Weźmy przykładowo Paryż. Nie jest rzadkością, że najemcy muszą się wykazać przed właścicielem lokalu paszportem, umową o pracę (czy kontraktem), zaświadczeniami o zarobkach z trzech ostatnich miesięcy (a zarobki muszą stanowić minimum trzykrotność sumy, którą będziemy płacić za mieszkanie). Jeśli zarobki nie przebijają tego pułapu, najemca musi przyprowadzić gwaranta lub wpłacić zabezpieczenie bankowe.
Zdarzają się również inne obostrzenia. Są osiedla, gdzie nie można wprowadzać się (albo przemeblowywać mieszkania) po godzinie 17. Są takie, gdzie specjalne rygory obowiązują zwierzęta. Bywa, że korpo-zarządca dopytuje o samochód. W USA standardem jest sprawdzanie przeszłości kredytowej i finansowej najemcy. Niczym nadzwyczajnym nie są zabezpieczone rękojmie zobowiązujące wynajmującego do dbania o lokal, co może też oznaczać konieczność wymiany zużywających się elementów wyposażenia.
Cóż, nie ma lekko. W oczywisty sposób na pojawieniu się instytucjonalnych wynajmujących zyskają chyba tylko deweloperzy. – Sprzedaż całej nieruchomości takiemu inwestorowi to atrakcyjną alternatywa do tradycyjnej sprzedaży mieszkań – komentował transakcję prezes Matexi Polska, Mirosław Bednarek. – Jestem przekonany, że doświadczenie, jakie osiągnęliśmy dzięki tej transakcji doda wartości naszym przyszłym umowom. Sprzedaż inwestorom instytucjonalnym to integralny element naszego modelu rozwoju – zapewniał. Przyszłość jest bliżej niż myślisz?
Napisz do autora: mariusz.janik@innpoland.pl
Reklama.