Reklama.
Reklama.
Reklama.
Nikt nie sprzedaje Polakom tylu mieszkań co on. "Pracowaliśmy po nocach, by uratować firmę przed bankructwem"
Nikt nie sprzedał Polakom w ubiegłym roku tylu mieszkań co Michał Sapota. Pod jego przewodnictwem Murapol wyrósł na lidera branży deweloperskiej z ponad 3 tys. sprzedanych lokali w 2016 roku. W rozmowie z INN:Poland opowiada dlaczego na rynku finansowym uchodzi za "wariata", w czym podobny jest do Elona Muska i do czego jest mu potrzebna...3-ligowa drużyna piłkarska.
Reklama.
Długa broda, t-shirt i trampki. Inaczej wyobrażałem sobie prezesa najbardziej prężnego dewelopera na polskim rynku
Nad swoim wyglądem w ogóle się nie zastanawiam, zresztą nigdy nie lubiłem garniturów. Spójrzmy np. na Elona Muska. Wychodzi do publiki, przemawia i nikt nie zastanawia się, czy ma na sobie buty za 100 dolarów czy za 5 tys. Bo najlepiej świadczą o nim jego biznesy. Chciałbym, żeby z Murapolem było tak samo.
Inwestorzy nie mają z tym imagem problemu?
Dzisiaj Murapol jest tak duży, że nawet jeżeli ludziom nie podoba się to, jak wyglądam, to muszą to zaakceptować (śmiech).
Ale w firmie pojawiłeś się w dość trudnym momencie. Stanowisko wiceprezesa powierzono Ci w 2009 roku – w środku kryzysu na rynku nieruchomości. A Murapol był wtedy drobną płotką - rocznie sprzedawaliście 300 mieszkań.
W 2009 dokładnie 245…
Dużo więksi gracze wycofywali się z rynku.
Nie chciałbym przypisywać tego sukcesu sobie, do Murapolu wchodziłem jako dyrektor finansowy, wtedy szefem był twórca firmy Michał Dziuda. To on był lokomotywą firmy, a dla mnie mentorem, bardzo dużo się od niego nauczyłem, a bez jego wiary we mnie nie rozmawiałbyś dziś ze mną. To, że udało nam się przetrwać, wynikało z tytanicznej wręcz pracy naszego kilkunastoosobowego zespołu. Pracowaliśmy dzień i noc, żeby uratować firmę przed bankructwem. Nie było skąd wziąć pieniędzy, cały sektor dostał czerwone światło na finansowanie, banki nie chciały z deweloperami w ogóle rozmawiać. Musieliśmy uciec do przodu.
Jak to?
Na początku 2009 roku mieliśmy ogromny problem z płynnością. Dogadaliśmy się wtedy na dłuższe terminy z dostawcami i podwykonawcami. Zaczęliśmy gwałtownie ciąć koszty. A już pod koniec roku poszła inwestycja w Wieliczce finansowana z naszych środków, która wyprowadziła nas na prostą.
A gdyby rynek nie odbił?
To było ryzykowne posunięcie, ale jaki mieliśmy wybór? Mogliśmy się równie dobrze położyć i czekać na koniec. Wiele firm nie wyszło z tego kryzysu w ogóle, część do czasów świetności już nigdy nie wróciła.
I okazałoby się, że ówczesny prezes Michał Dziuda pomylił się, biorąc sobie pedagoga za prawą rękę.
No tak, bo ja generalnie na niczym się nie znałem. Słabo dodaję, ledwie czytam (śmiech).
Ale to pod Twoim przewodnictwem Murapol sprzedaje najwięcej mieszkań w Polsce.
Tu nie ma żadnego magicznego czynnika sukcesu. Wszystko opiera się na tym, że odpowiednio kalkulujemy inwestycje - budżet budowlany znamy przed podjęciem decyzji o zakupie działki. W trakcie realizacji może się „rozjechać” z założeniami maksymalnie o 1-2 proc. Zero przypadku - to podstawa. Zanim kupimy działkę, musimy wiedzieć w jakim czasie te mieszkania się sprzedadzą. Poza tym selekcjonujemy grunty, nie zamrażamy pieniędzy kupując ziemię, której nie mamy zamiaru od razu wykorzystać.
A dopiero co słyszałem, że chcecie kupować „trudne” grunty z brakiem pozwolenia na budowę.
To już nie jest działalność deweloperska, tylko nowy wątek biznesowy, który będzie finansowany z zupełnie innego budżetu. Mamy w planach nabywanie zanieczyszczonych działek, które trzeba zrewitalizować przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. To wszystko trwa 3-4 lata. Po tym czasie odsprzedajemy ją np. dwa razy drożej właściwemu deweloperowi. W Wielkiej Brytanii tacy „predeweloperzy” są notowani na giełdzie i robią na tym świetny biznes. Ale kupowanie działek przez deweloperów z wyprzedzeniem 2-3 letnim przed rozpoczęciem inwestycji, to marnowanie pieniędzy. Tu zdania nie zmieniam.
A wracając do właściwej działalności...
Od innych deweloperów różni nas przede wszystkim to, jak pozyskujemy środki na inwestycje.
To znaczy?
Dzisiaj biznesu nie robi się tylko w oparciu o własne środki. W 2014 roku wspólnie z Altus TFI stworzyliśmy fundusz inwestycyjny – Murapol FIZ Mieszkaniowy. Od inwestorów zebraliśmy 31,5 mln złotych i opłaciliśmy za to kilka projektów w Krakowie i Katowicach.
I ile oni z tego otrzymali?
Gwarantowane 8 proc. rocznej stopy zwrotu. Niedawno oddaliśmy im łącznie 34 mln. We współpracy z Saturn TFI oraz Heritage Real Estate S.A. stworzyliśmy teraz kolejny FIZ – Murapol HRE FIZAN, który w ciągu dwóch lat ma pozyskać od inwestorów 200 mln zł. Tutaj gwarantujemy co najmniej 5 proc. zysku. W międzyczasie utworzyliśmy też 4 fundusze z Trigonem, a kolejne są w drodze.
Ale zarobić można u was też w inny sposób.
Wchodzimy też w spółki celowe z podmiotami, które mają grunty.
Ten model biznesowy to twój autorski pomysł?
To praca wielu ludzi. To nie jest tak, że Michał Sapota wziął to i wymyślił. Nie lubię określeń typu twórca sukcesu, bo stoi za nim sztab ludzi poczynając od pracowników, którzy siedzą w Bielsku i skanują faktury do systemu.
Ale ktoś musi dać impuls?
Impuls tak, ale rzucić hasło może każdy. To nie jest wielki wyczyn. Potem ktoś musi to jednak realizować. Musk może rzucić: „Lecimy w kosmos”. Ale bez ludzi, którzy składają mu rakietę nic nie zrobi.
Nie prościej byłoby kupować tę ziemię samemu?
Tak wygląda właśnie klasyczny model - kupujemy działki, tworzymy bank ziemi i budujemy. My uważamy, że to strata pieniędzy. Za działki płacimy dopiero, gdy mamy pozwolenie na budowę. Dla nas jest to najważniejsze. I dlatego na rynku finansowym wszyscy patrzą na nas jak na wariatów. Mentalnie jesteśmy dużo bliżej funduszy inwestycyjnych.
Nie myślałeś o tym, żeby wrócić do klasycznej deweloperki?
Tak byłoby prościej i spokojniej, ale ja nie lubię nudy. Wszystko, co robimy, robimy na dużym napięciu. Działanie napędza nas do kolejnego działania.
I dlatego ciągle kursujesz między biurem w Warszawie a Bielsko-Białą?
Zamiast siedzieć dzisiaj przy placu Piłsudskiego, mógłbym zapaść się w fotelu przy dębowym biurku w Bielsku-Białej. Siedziałbym z cygarem w dłoni, pozwalał robić zdjęcia fotografom z poważnych gazet ekonomicznych i z pretensjonalną miną opowiadał, że znam się na sztuce. Tylko po co? Nie o to w życiu chodzi. Cieszy mnie stwarzanie rzeczywistości. Dzisiaj sprzedajemy 3 tys. mieszkań i jesteśmy liderem, ale ja już myślę: „Dlaczego nie mamy sprzedawać ośmiu”?
Do tego będziecie jednak potrzebować pieniędzy od wspomnianych inwestorów. Polacy chętnie łożą na nieruchomości?
W żadnym wypadku. U nas nie ma jednak kultury inwestowania w nieruchomości.
I chcecie to zmienić?
Tak. Namówić ich. Dzisiaj 60 proc. światowych inwestycji to nieruchomości. To kilka bilionów dolarów - rynek większy niż akcyjny czy obligacyjny. Nieruchomości są idealne jako ochrona kapitału. W dłuższej perspektywie nie ma możliwości, żeby w ten sposób nie zarobić.
Nie chcę być złośliwy, ale wracając do 2008 roku...
Teraz mamy kompletnie inną sytuację. Wtedy na rynku mieliśmy do czynienia z ogromnym popytem i bardzo niską podażą. Ceny wariowały. Deweloperzy sprzedawali łąki, na których dopiero planowali coś wybudować. Teraz mamy olbrzymi popyt, dużo większy niż wtedy, ale jednocześnie ogromną podaż. Dzięki temu ceny nie są windowane w sztuczny sposób. Nawet jeżeli dojdzie do jakiegoś „tąpnięcia”, to część firm zostanie z niesprzedanymi inwestycjami i wpadnie w kłopoty, ale na ceny mieszkań to nie wpłynie. Bo i tak są niskie.
Klienci się raczej z tą tezą nie zgodzą.
Ale taka jest prawda. Polska jest jednym z trzech krajów w Europie, w którym ceny nie przebiły stawek z lat 2007-2008. A w Londynie i Nowym Jorku wróciły do nich po niecałym roku. Ale nie musimy spoglądać tak daleko. Wystarczy spojrzeć na ceny w Pradze albo Bratysławie, które są nieporównywalnie wyższe niż w Warszawie. Przedmieścia Berlina to cenowo odpowiednik naszego centrum. To sprawia, że polski rynek budzi zainteresowanie zagranicznych inwestorów.
Rynek może rośnie, ale rząd ma zamiar wejść w poważną konkurencję z deweloperami, zarzucając Polaków lokalami z Mieszkania+. A Michał Sapota mówi: „popieram”. Nie rozumiem tego.
Kibicuje tej inicjatywie, bo te lokale są potrzebne. To społecznie ważna sprawa. Utrudniony dostęp do mieszkań to jeden z podstawowych impulsów emigracyjnych, a my potrzebujemy rąk do pracy. Dzisiaj deweloperzy budują w największych miastach rocznie 60 tys. mieszkań. Państwo miałoby dołożyć drugie tyle. To gigantyczny skok cywilizacyjny.
Ale i konkurencja.
I z tym mam problem. Jeżeli te mieszkania będą budowane płot w płot z inwestycjami realizowanymi przez deweloperów, to będziemy mieli do czynienia z nieuczciwą konkurencją. Bo państwo nie musi się kierować rachunkiem ekonomicznym, a deweloper tak.
Jako kibic nie mogę chyba na koniec nie zapytać o Widzew Łódź. Kupiliście trzecioligową drużynę, która na co dzień gra na boiskach, przypominających pastwiska i chcecie na nią łożyć 2,5 mln złotych rocznie. Nie szkoda pieniędzy i wizerunku?
Jestem widzewiakiem od dziecka i marzy mi się, żeby moja drużyna wróciła do ekstraklasy. Pojawiam się tam po to, by dołożyć do tego swoją cegiełkę.
Raczej całą ścianę.
Może, chodzi mi o to, że takie rzeczy naprawdę się zdarzają. Swego czasu przeszedł ją np. Juventus Turyn. Ty komuś kibicujesz?
Jako warszawiak oczywiście Legii.
To mam nadzieję, że spotkamy się na Łazienkowskiej już za 3 lata na Derbach Polski. Taki jest mój cel. Że ambitny? Jak już mówiłem, nie znoszę nudy.
Reklama.