W ofercie deweloperów już dawno nie było tylu nowych mieszkań na sprzedaż. Nie dlatego, że budują ich dużo. Po prostu mało kogo na nie stać. Deweloperzy stoją przed wyborem: albo obniżą swoją marżę, albo nic nie sprzedadzą. Jakie wyjście wybiorą?
Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google
Tak źle dla deweloperów jeszcze nie jest i ich marże są wciąż wysokie, ale rynek nieuchronnie zbliża się ku przesileniu. Dane pokazują, że coraz więcej mieszkań czeka na nabywców, a liczba kupujących się kurczy w miarę wzrostu stóp procentowych - pisze Jacek Frączyk z BusinessInsider.pl.
Co to oznacza? Do tej pory większość klientów kupowała mieszkania praktycznie na pniu, na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Dziś sytuacja jest zgoła odmienna - nowe mieszkania czekają na nabywców. "Dane wskazują, że coraz więcej mieszkań stoi niesprzedanych. Trend wzrostu liczby lokali w ofercie deweloperów widać było już w czwartym kwartale, a teraz przyśpiesza" - pisze BI.
W pierwszym kwartale 2022 r. sprzedaż deweloperów notowanych na GPW spadła o aż 23 proc. rdr. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że W Warszawie liczba mieszkań w ofercie wzrosła w marcu do 10 049. Nie było ich tyle od grudnia 2020. W Krakowie pustych stoi 6039 mieszkań. W 15 największych miastach Polski na koniec marca na sprzedaż wystawionych było 39,7 tys. lokali. Sprzedano zaledwie 8 proc. oferty – wynika z analizy serwisu rynekpierwotny.pl. Miesiąc wcześniej sprzedano 8,5 proc. oferty, a rok temu w marcu – 14,6 proc.
Przyczyną jest niewątpliwie spadek zdolności kredytowej Polaków. Jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF jest to, że najpóźniej od kwietnia banki musiały zacząć przyjmować realne koszty życia, służące do wyliczenia dostępnej kwoty kredytu. To spowodowało, że ogromnie spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi. Dla przykładu w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 r. wynosiła 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł. Najbardziej rażąca zmiana dla takiej rodziny nastąpiła w ING Banku Śląskim. We wrześniu 2021 r. było gotów przyznać takiej rodzinie 315 tys. zł, a obecnie już tylko 78 tys. zł. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w żadnym z większych miast.
Tymczasem za mniej więcej 3-4 miesiące rynek wypełni się sporym pakietem nowych mieszkań. Wynika to z faktu, że w lipcu 2020 roku w mieszkaniówce mieliśmy do czynienia z odbiciem i deweloperzy rozpoczęli sporo nowych inwestycji. Budowa trwa mniej więcej 2 lata - a więc większość z tych inwestycji rychło będzie dostępna. Oczywiście dla tych, których na to stać.
- Naszym zdaniem rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzedaży W dłużnym okresie sytuacja wygląda bardziej optymistycznie. Mamy napływ ponad 2 mln imigrantów z Ukrainy, z których część zostanie w Polsce. Obecnie generują oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie może przywrócić popyt inwestycyjny. W dłuższym terminie ta sytuacja przełoży się zapewne na zakupy mieszkań przez Ukraińców, którzy będą wiązali swoją przyszłość z naszym krajem - pisze w analizie Jarosław Sadowski z Ekspandera.
"Trend podażowy spotyka się ze spadkiem popytu wywołanego rosnącymi stopami procentowymi. To nie są zjawiska, które uprawdopodobniają prognozy o dalszym wzroście cen mieszkań, nawet w okolicznościach wzrostu cen materiałów budowlanych" - pisze Jacek Frączyk.