Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google

Czynsz jako dobro wspólne

Trzydziestoletnia Gosia z warszawskiej Woli skrupulatnie opłaca rachunki, w tym czynsz za mieszkanie i ratę kredytu, która nieubłaganie rośnie z miesiąca na miesiąc. Cieszy się swoim wymarzonym M, chociaż gdyby ktoś ją zapytał, chętnie wyremontowałaby klatkę, ponieważ mówiąc eufemistycznie - nie jest wizytowa. Ostatnio zauważyła wywieszoną na klatce kartkę, że wysokość zaległości czynszowych w jej bloku wynosi 120 tys. zł, a tylko na jej piętrze dług wynosi 12 tys. zł.

Jakiś życzliwy mieszkaniec skomentował sprawę dopisując na kartce długopisem: “Nie wstyd tak żyć na cudzy koszt?”. - Jest to frustrujące. Oburza mnie, że nasza klatka nie była remontowana od lat. Spółdzielni pewnie nie stać na remont, skoro budynek jest tak zadłużony - zastanawia się Gosia. Spółdzielnia mieszkaniowa, której podlega mieszkanie Gosi, nie odpowiedziała na nasze pytanie, czy w związku z długiem, o którym informują, wstrzymano jakiekolwiek prace remontowe w budynku.

Niemniej z rozmowy z inną warszawską spółdzielnią wiemy, że taka sytuacja byłaby możliwa. - Na pewno w jakiś sposób to rzutuje na planowanie prac, ponieważ remontujemy się sami i na wszystko musimy się złożyć. Mamy stały fundusz remontowy, ale robimy też fundusze celowe - na przykład przez trzy miesiące zbieramy pieniądze na konkretny cel - mówi Alicja Matuszewska, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Angorska w Warszawie.

Spółdzielnia ta zarządza tylko jednym budynkiem, w którym znajduje się 90 mieszkań własnościowych. - Jeszcze nie zdarzyło nam się wstrzymać prac remontowych ze względu na brak pieniędzy - mówi Matuszewska, podkreślając, że u nich nie są prowadzone inwestycje, a jedynie eksploatacja, czyli koszty związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych.

Tam, gdzie spółdzielnie mogą sobie na to pozwolić, zaległości czynszowe jednych mieszkańców, nie mają przełożenia na pozostałych. - Nie ma odpowiedzialności zbiorowej. Nie można karać wszystkich za to, że ktoś nie płaci - mówi osoba z działu windykacji jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Jednocześnie przyznaje, że w ostatnim czasie przybywa dłużników, którzy nie płacą za czynsz, zwłaszcza od kiedy podskoczyły raty kredytów hipotecznych. - Tych osób niepłacących za czynsz jest teraz coraz więcej - mówi pracownik działu windykacji.

Spółdzielnie zadłużone na miliony

Na koniec maja 2022 roku zaległości czynszowe osób i firm w Polsce wyniosły aż 201,8 mln zł, wynika z najnowszych danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Niepłacących za czynsz jest już w sumie 8 148 podmiotów (osób i firm), których średni dług wynosi blisko 25 tys. zł. Oznacza to, że tylko w tym roku dług z tytułu zaległości czynszowych wzrósł o około 19 mln zł, a od początku pandemii niemal podwoił się (wzrost o 71 proc.). Jeszcze w marcu 2020 roku, kiedy wybuchła pandemia, kwota, na którą opiewały zaległości czynszowe, wynosiła bowiem 144 mln zł, zaś liczba dłużników wynosiła 8 375, czyli od tego czasu przybyło 227 dłużników.

Rafał Kufieta, prezes KHG Group, kancelarii prawnej zajmującej się m.in. windykacją dla wspólnot mieszkaniowych, mówi, że liczba zleceń dotyczących zadłużeń czynszowych utrzymuje się w jego firmie na zbliżonym poziomie. - Zadłużenia czynszowe są o tyle specyficzne, że płacone są w pierwszej kolejności. Kiedy mamy problem z finansami, to inne długi zostawia się na boku, a za mieszkanie jednak się płaci - mówi Kufieta, podkreślając, że zaległości czynszowe są długiem priorytetowym.

Wskazuje też, że dłużnikom zależy na spłacie zaległego czynszu. - Wbrew temu, co często twierdzą moi klienci, że dłużnicy to banda oszustów, stwierdzam, że generalnie ludzie są uczciwi i robią wszystko, co w ich mocy, żeby zapłacić. Zazwyczaj popadają w długi, bo mają jakąś dziurę w budżecie i nie wystarcza im pieniędzy. Tylko w nielicznych przypadkach spotykam się z problemami typu alkohol, hazard, a już oszuści stanowią marginalną część dłużników - komentuje Rafał Kufieta.

Ludzie nie płacą z różnych powodów, jak na przykład choroby, która pochłonęła wszystkie oszczędności, kosztów rozwodu, utraty pracy, czy nawet pożyczki udzielonej znajomemu w potrzebie, który potem nie oddał pieniędzy. Opóźnienia w spłacie zdarzają się też u osób, które mają wolne zawody - nawet jeśli zarabiają przyzwoicie, fakt, że otrzymują wynagrodzenie nieregularnie, powoduje, że płacą także nieregularnie.

Zamiast kartki, poważna rozmowa

- Moim zdaniem spółdzielnia powinna informować o dłużnikach, a nawet wskazywać numery mieszkań z nieuczciwymi właścicielami. Należy traktować to jako listę wstydu, aby przypomnieć tym, którzy nie płacą, aby całe piętro wiedziało, że są mieszkania nieopłacane - uważa Gosia, nawiązując do kartek informujących o długu, które są wywieszane w jej budynku.

Metoda ta ma jednak swoich przeciwników. - W naszej spółdzielni nie wywieszamy kartek z dłużnikami - mówi mężczyzna z działu windykacji, wskazując, że takie działanie jest niezgodne z RODO.

- Widziałam takie kartki, ale w naszej spółdzielni nie stosujemy tego, ponieważ nie wiem, co to miałoby wnieść do sprawy. Lokator nie zostanie przecież poddany ogólnemu ostracyzmowi. Osoba, która nie płaci i tak wie o tym, a pozostali nie dowiedzą się, kim jest dłużnik, ponieważ nie możemy ujawnić jego danych - wyjaśnia Alicja Matuszewska.

Jej spółdzielnia na bieżąco zawiadamia lokatorów, jeśli mają niedopłaty. - Na początku prowadzimy rozmowy, potem wysyłamy oficjalne pismo, że zgodnie ze statutem będziemy musieli podjąć odpowiednie kroki. Jeśli lokator nie nawiązuje z nami kontaktu, nie złoży deklaracji bądź nie poprosi o rozłożenie płatności na raty argumentując, że ma przejściowe problemy, wtedy musimy wystąpić na drogę sądową - mówi Matuszewska. W jej spółdzielni nie zdarzyło się jednak jeszcze, aby nie załatwić sprawy polubownie. - To są nasi spółdzielcy, przecież nie będziemy działać na ich szkodę. Sama jestem spółdzielcą w tym budynku - dodaje prezeska.

- Najskuteczniejsza jest rozmowa, czyli mediacje i negocjacje, nawet jeśli odbywa się to trochę z pozycji siły. Tłumaczymy, jakie są konsekwencje dalszego niepłacenia, ale też wskazujemy na możliwości pomocy, czyli na przykład rozłożenia płatności na raty, umorzenie odsetek - uważa Rafał Kufieta.

Zwraca uwagę, że spółdzielnie są w stanie pójść dłużnikom na rękę i rozłożyć spłaty na raty. - Zawsze musi stać za tym realna perspektywa spłacenia długu, czyli jakaś wpłata na dzień dobry, pokazanie dobrej woli - zaznacza Kufieta.

Znaczenie ma też to, w jakiej sytuacji materialnej jest dłużnik. - Przystępując do windykacji, zawsze robimy wywiad na temat danej osoby. Można to porównać do tego, jak bank ocenia zdolność kredytową, tak my oceniamy realność powodzenia spłaty zadłużenia. Jeśli okaże się, że taka osoba nie będzie w stanie wywiązać się z ugody, wtedy już ściągamy dług drogą sądową - komentuje szef KHG Group.

Jednocześnie wskazuje, że wierzyciele, czyli w tym przypadku spółdzielnie bywają zero-jedynkowi, czyli chcą ściągnąć cały dług, a nie zawsze jest to możliwe. - Warto czasem odpuścić część należnej kwoty. Z drugiej strony nie dziwię się też spółdzielniom, ponieważ są to ich pieniądze, czyli mieszkańców wspólnoty, o których interesy muszą zadbać. Życie jednak pokazuje, że czasem trzeba iść na ugodę - uważa Rafał Kufieta.

Takie pójście na rękę niejednokrotnie prowadzi do dobrych rezultatów. Nasz rozmówca pamięta przypadek mężczyzny, którego zadłużenie wynosiło blisko 100 tys. zł. Aby spłacić dług, wyprowadził się do rodziców na około dwa lata, zaś mieszkanie wynajął. W innym przypadku kobieta, która pracowała w Niemczech jako opiekunka osób starszych, narobiła sobie długu na kilkadziesiąt tysięcy złotych. Okazało się, że pani ta wyjeżdżała na pół roku zagranicę, a tylko połowę roku spędzała w swoim mieszkaniu w Polsce.

Aby wyjść z długu, postanowiła wyjechać do Niemiec na rok, a na ten okres wynajęła swoje mieszkanie zaprzyjaźnionej osobie. W obu przypadkach istniało ryzyko, że syndyk zlicytuje mieszkanie (roszczenie wierzyciela musi wynosić co najmniej 20 proc., żeby zlicytować mieszkanie), szczęśliwie jednak zachowali swoje M.

Masz propozycję tematu? Chcesz opowiedzieć ciekawą historię? Odezwij się do nas na kontakt@innpoland.pl