Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google

W II kwartale 2022 r. sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym u deweloperów notowanych na giełdzie spadła o 43 proc. U pozostałych — nawet o 50 proc. Czy w sytuacji zmniejszonego popytu jest szansa na to, że u dewelopera dostaniemy zniżkę? Postanowiłam to sprawdzić na przykładzie Warszawy. Poszukiwania zawęziłam do mieszkań 2-3 pokojowych o maksymalnym metrażu między 50 a 65 mkw.

Po rozmowach z deweloperami. Promocji jak na lekarstwo

O to, czy mogę dostać cenę niższą niż podana w ogłoszeniach, postanowiłam zapytać w formularzach na stronach deweloperów.

Deweloper A już w trakcie pierwszej rozmowy telefonicznej zaznaczył, że w przypadku podpisania umowy do końca miesiąca obowiązuje zniżka rzędu około 400 zł na mkw. Dodatkowo zaoferował mi promocję na miejsce parkingowe, którego wykupienie jest obowiązkowe — w wysokości około 5 tys. zł. 

Obniżkę zaproponował też Deweloper B — tym razem rzędu 14 proc. Jest jednak jeden haczyk – rabat obowiązuje tylko w przedsprzedaży. Jednak przekonywał, że do końca miesiąca mogę liczyć na dodatkowe obniżki w przypadku niektórych lokali.

Oferta Dewelopera C nie była już aż tak zachęcająca. Przy mieszkaniu wartym około 530 tys. zł mogę liczyć na 1-2 proc. obniżkę. Oznacza to, że wybierając tę ofertę, zaoszczędziłabym między 6 a 10 tys. zł.

Do dewelopera D udałam się na spotkanie w biurze sprzedaży, licząc na to, że obniżka będzie bardziej pokaźna. Nie kryłam rozczarowania, gdy zaproponowano mi rabat w wysokości około 100 zł na mkw. Brzmi kusząco? Gdy spojrzałam na cenę mieszkania, okazało się, że będzie to zniżka rzędu 1 proc.

Deweloperzy nie mają "ciśnienia"

Analiza ofert wskazuje, że deweloperzy nie są zbyt chętni, aby udzielać znaczących obniżek, a spotkanie w biurze sprzedaży wcale nie oznacza, że promocja będzie wyższa. Nasuwa się zatem jeden wniosek — mimo spadku popytu na mieszkania deweloperzy wcale nie są w złej sytuacji.

Podobnego zdania jest Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, obido i Otodom. - Każda firma, która sensownie prowadziła swój biznes, jest teraz w bardzo dobrej kondycji i nie ma "ciśnienia", aby sprzedawać. Przez ten gorszy okres przejdzie raczej bez szwanku. Prędzej na promocje zdecydują się małe firmy, które muszą sfinansować kolejne inwestycje, ale myślę, że będą to jednostkowe przypadki — ocenia w rozmowie z portalem INNPoland.pl.

Mimo że popyt jest niski, to na razie nie ma potrzeby, żeby była "wielka sprzedaż". - Deweloperzy będą czekali na uspokojenie się sytuacji — wskazuje nasz rozmówca. A wątpliwości jest mnóstwo — nie wiadomo co z wojną w Ukrainie, cenami materiałów budowlanych czy inflacją.

Choć promocje są symboliczne, to deweloperzy nie wytrzymają w tym stanie długo. Ciążą na nich koszty stałe i zaczynają się czasy "rynku klienta". - W 2021 r. mieszkania sprzedawały się jak ciepłe bułeczki, były kolejki do biur sprzedaży. Teraz trzeba będzie bardziej postarać się o klienta i przekonać go do inwestycji. To jest ogromne wyzwanie dla firm, bo część pracowników nigdy nie pracowała w okresie gorszego rynku i mają doświadczenia z czasów, gdy mieszkania dobrze się sprzedawały. Kto szybciej się do tego dostosuje, będzie w lepszej sytuacji w porównaniu z konkurencją — przekonuje ekspert. 

Nie ma co czekać na lepsze czasy

Co zatem zrobić? Nasz rozmówca podejrzewa, że "promocje mogą pojawić się jesienią". - Uważam, że osoby rozważające zakup mieszkania powinny skupić się na własnych potrzebach, ale warto też wziąć pod uwagę rynek najmu — przyznaje. 

Tym bardziej że oczekiwanie na zdecydowane obniżki przy inflacji rzędu kilkunastu procent może okazać się złudne. - Nawet jeśli ceny spadną o 10 proc., to wrócą do poziomu i tak wyższego niż rok temu. Próba wyczekania może skończyć się źle. Nie ma co liczyć, że nagle będziemy kupowali mieszkania w Warszawie po 4 tys. zł/mkw. - wskazuje. 

Ceny mieszkań już są wysokie. Może być jeszcze gorzej

A jak ceny kształtują się teraz? Ekspert zdradził nam, że na rynku pierwotnym w ofercie deweloperów w Warszawie średnia cena wynosi 12,7 tys. zł/mkw. Jednak wszystko zależy od dzielnicy. Za portfel mocniej łapią się przede wszystkim osoby szukające mieszkania w Śródmieściu (średnia cena za mkw. to 18,5 tys. zł). W dzielnicach otaczających stolicę od zachodu, południa i północy ceny oscylują wokół 15-16 tys. zł za mkw. 

Z kolei na rynku wtórnym uśredniona cena ofertowa to aż 14 tys. zł/mkw. I w żadnej dzielnicy nie spada poniżej 10 tys. zł/mkw. - Na rynku wtórnym ceny brzmią przerażająco, ale zawsze jest szansa, żeby negocjować — podkreśla. W odróżnieniu od deweloperów, którzy nie są zbyt chętni, aby obniżać stawki, ponieważ mają dużą wiedzę o rynku.

Choć trudno prognozować, jak ceny będą wyglądały w kolejnych tygodniach i miesiącach, to Krasoń uważa, że "czeka nas okres nominalnej stabilizacji cen mieszkań". - Miejscami może być mały spadek i mały wzrost, a potem ceny będą rosły. Mam nadzieję, że nie tak szybko, jak dotychczas — wskazuje. Są bowiem dwie strony medalu, ale wniosek ten sam — wahania na rynku są niekorzystne nie tylko dla deweloperów, lecz także dla potencjalnych klientów. Szukanie mieszkania w korzystnej cenie w tak nieprzewidywalnych czasach jest i będzie wyzwaniem.