• Świadectwo energetyczne określa zapotrzebowanie budynku na energię i obecnie jest wymagane głównie od właścicieli budynków komercyjnych
• Po wejściu w życie nowelizacji dokument będzie obowiązkowy dla właścicieli domów i większych mieszkań, ale nie dla budynków przeznaczonych do celów religijnych
• Koszty wydania świadectwa poniosą właściciele i zarządcy – mogą się wahać od 300 do ponad 1 tys. zł
• Za brak dokumentu ma grozić kara bez górnego limitu, co zdaniem prawniczki jest "wątpliwe"
• Powstanie też nowy rejestr, który ma dać nam pełną wiedzę o budynkach, ale podobny już istnieje

Czym jest świadectwo energetyczne?

W połowie września Sejm przegłosował ustawę, która zmienia przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków. Nowy dokument ma dostosować polskie prawo do przepisów unijnych i powinien wejść w życie wiosną 2023 r. Świadectwo energetyczne, kontrole, kary i nowy rejestr - to wszystko zakłada nowa ustawa.

Jednym z głównych punktów ustawy jest rozszerzenie kręgu właścicieli nieruchomości, którzy będą musieli dysponować świadectwem energetycznym. To inaczej certyfikat lub paszport energetyczny, który określa opis budynku, jego zapotrzebowanie na energię do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem (czyli do ogrzewania, ciepłej wody, chłodzenia, wentylacji, klimatyzacji, oświetlenia). W dokumencie są uwzględnione także wskaźniki energii użytkowej – zarówno pierwotnej, jak i końcowej.

Nowy obowiązek dla prawie wszystkich właścicieli. Wśród wyjątków kościoły

Obecnie taki dokument dotyczy budynków oddawanych do użytkowania i budynków podlegających zbyciu lub najmowi. Świadectwo energetyczne jest niezbędne również w sytuacji, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku zmianie uległa ich charakterystyka energetyczna. W praktyce dotyczy to głównie budynków komercyjnych np. hal produkcyjnych.

– Faktycznie, ze względu na brak sankcji w egzekwowaniu przekazywania dokumentu przy umowie sprzedaży nieruchomości – strony transakcji częstokroć umawiały się, że sprzedający nie dostarcza świadectwa, co mogło ewentualnie powodować konsekwencje odszkodowawcze (cywilne) pomiędzy nimi, bez sankcji – tłumaczy w rozmowie z INNPoland.pl Eliza Kaczorowska, radca prawny w Czupajło & Ciskowski Kancelaria Adwokacka.

Zmiana przepisów sprawi, że świadectwo energetyczne będzie wymagane od właścicieli budynków wielolokalowych (bloków, kamienic), a także budynków jednorodzinnych. Co więcej, o wydanie paszportu będą musieli starać się również właściciele poszczególnych lokali – zarówno ci, którzy posiadają mieszkania w ramach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak i spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

– Co bardzo istotne, świadectwo będzie wymagane nie tylko dla nowo wznoszonych domów lub mieszkań w budynkach wielorodzinnych, lecz także dla wcześniej zbudowanych. Dodatkowo będą wymagane kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji – wskazuje w rozmowie z INNPoland.pl Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

W gronie podmiotów, które uchronią się przed nowym obowiązkiem, są m.in. mniejsze mieszkania i kościoły. – Nowelizacja przepisów powoduje, że każdy budynek podlegać będzie temu obowiązkowi. Choć ze ściśle określonymi wyjątkami, w tym: budynki dla celów religijnych, przeznaczone do gospodarki rolnej, objęte ochroną konserwatorską czy te poniżej 50 mkw. powierzchni użytkowej – wskazuje Kaczorowska.

Zdaniem rzeczoznawcy budowlanego wyłączenie budynków do 70 mkw. z nowego obowiązku jest nieuzasadnione. - To tak, jakby te budynki były poza systemem. A przecież one również muszą spełniać obowiązujące przepisy w aspekcie parametrów cieplnych – przekonuje.

Masz dom, musisz zapłacić. Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

W celu wydania świadectwa energetycznego niemal każdy właściciel lub zarządca budynku będzie musiał samodzielnie zgłosić się do osób, które posiadają odpowiednie kwalifikacje z zakresu budownictwa i widnieją w wykazie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Wśród nich są m.in. rzeczoznawcy budowlani.

Ile może kosztować wydanie świadectwa energetycznego? Ceny ekspertyz są bardzo zróżnicowane. Kaczorowska wskazuje, że "ostrożne szacunki" mówią o "300 zł za lokal, 500 zł za dom jednorodzinny, 500–1 tys. zł lub więcej za budynki wielorodzinne i komercyjne".

Jednak ostateczna kwota zależy od indywidualnych cech budynków, jego lokalizacji i stopnia skomplikowania zlecenia. Więcej z pewnością zapłacą mieszkańcy "starych" budynków, w których dane są trudniej dostępne lub niekompletne. – Wydaje się przy tym, że z racji reglamentacji osób, które uprawnione są do sporządzania certyfikatów, oraz powszechności obowiązku tendencja będzie wzrostowa – ocenia prawniczka.

Co na to rzeczoznawca budowlany? Jak przekonuje, "dotychczas z podejściem do wykonywania paszportu energetycznego bywało różnie, co odbijało się na jego jakości i faktycznej przydatności". Jednak przewiduje, że sytuacji kryzysowej, w której się znaleźliśmy, nastawienie się zmieni.

– Najlepszym bodźcem do oszczędzenia są czynniki ekonomiczne. Rosnące ceny energii, automatycznie przekładają się na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości. A sam koszt sporządzenia świadectwa to wielkość od kilkuset złotych wzwyż w zależności od wielkości i złożoności danej nieruchomości. Należy zaznaczyć, iż z prawidłowo wykonanego świadectwa powinny wynikać potencjalne koszty użytkowania, a co najważniejsze wytyczne, dotyczące poprawy efektywności energetycznej naszej nieruchomości – wskazuje Okuń.

Za brak świadectwa ma grozić kara. "Wątpliwy" brak jej górnego limitu

Choć świadectwo energetyczne może być dla niektórych Polaków dość sporym wydatkiem, to na jeszcze większe koszty narażają się osoby, które nie dopełnią nowego obowiązku. Za brak paszportu energetycznego ma grozić kara, ale ustawa nie wskazuje jej górnego limitu. Zdaniem Kaczorowskiej brak wyznaczenia maksymalnej sankcji jest "co najmniej wątpliwy".

– Ustawodawca przewidział m.in. za brak świadectwa nałożenie na właściciela lub zarządcę budynku kary grzywny, której egzekucja realizowana będzie na podstawie przepisów w sprawach o wykroczenia. Z jednej strony sporządzanie świadectw nie było dotychczas problemem "pierwszej potrzeby" w przypadku budynków z rynku wtórnego, więc nieszczególnie budziło zainteresowanie właścicieli, traktujących je jako kolejny koszt. Z drugiej jednak strony troska o efektywność energetyczną budynków jest korzystna na przyszłość, więc zapewne w interesie właściciela będzie uzyskanie wiedzy o parametrach jego obiektu i możliwościach optymalizacji kosztowej jego użytkowania. Jednocześnie jednak tę, jakże szczytną myśl, postanowiono usankcjonować finansowo i to bez limitu – wyjaśnia nasza rozmówczyni.

Zdaniem prawniczki brak świadectwa nie rodzi żadnego ryzyka w zakresie bezpieczeństwa. W związku z tym "obwarowanie grzywną" ocenia jako "zdecydowanie zbyt restrykcyjne". Jak dodaje, kodeks cywilny limituje kary za czyny np. przeciwko bezpieczeństwu pożarowemu. Podobnie jest w przypadku braku deklaracji do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Grozi za to kara 500 zł, a gdy sprawa trafi do sądu – nawet do 5 tys. zł.

– Taki sposób egzekucji przepisów wydaje się nieadekwatny do wagi przewinienia, a nawet wątpliwy z uwagi na jednak o wiele niższą doniosłość niż np. naruszenie przepisów BHP, które taki limit zawierają. Dodatkowo narzucanie obywatelom obowiązków, nie zaś regulowanie tego w drodze zachęt i korzyści, daje powody do przypuszczenia, że w sposób nadmiarowy i fiskalny potraktowano koncepcję efektywności energetycznej budynków – przekonuje Kaczorowska.

Podobnie tę sprawę widzi rzeczoznawca budowlany. – W mojej ocenie prawo powinno być jednoznaczne i jasno określone, nie powinno być miejsca na interpretacje. Oczywiście kara grzywny bez określenia jej wartości stwarza kolejne pola do niepotrzebnych dywagacji – zaznacza Okuń.

Świadectwa trafią do nowego rejestru CRCEB, ale jeden już mamy. To "mija się z celem"

Legislatorzy przekonują, że celem rozszerzenia obowiązku posiadania świadectw energetycznych o kolejnych obywateli jest poszerzenie ich świadomości energetycznej w obszarze kosztów, jakie generują budynki. Ta wiedza ma być także przydatna do ograniczania emisyjności budynków.

Przepisy wskazują, że ma powstać Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków (CRCEB). Jednak jeden podobny spis - CEEB, już działa. Nowy rejestr ma funkcjonować obok CEEB, a dane w nim zgromadzone mają być bardziej dokładne.

Co znajdzie się CRCEB? Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych i przeprowadzania kontroli instalacji, a także same paszporty i protokoły pokontrolne. Wykazy osób i budynków publicznych mają być jawnie dostępne w BIP.

Kaczorowska krytykuje wprowadzenie nowego rejestru, wskazując, że będzie to kolejne obciążenie dla obywateli. - Faktycznie więc CEEB stanowiło jedynie oświadczenia właściciela, a CRCEB będzie swoistą weryfikacją wiarygodności tych deklaracji w oparciu o dokumenty. W takim kontekście idea istnienia obu zestawień mija się z celem i stanowić będzie kolejną formalność dla właścicieli i zarządców, której niedopełnienie może grozić sankcją finansową (w obu przypadkach) - podkreśla.

Jednak zdaniem Okunia CRCEB ma "pokazać realny obraz polskiego budownictwa pod względem ich parametrów cieplnych oraz zapotrzebowania na energię". Powiązanie z CEEB w jego opinii sprawi, że zdobędziemy "całą wiedzę na temat posiadanego zasobu mieszkaniowego w Polsce".

Przepisy konieczne, a i tak już jesteśmy spóźnieni

Czy jest jeszcze szansa, aby cofnąć to prawo? Ustawa właśnie trafiła do Senatu i ma być analizowana na najbliższym posiedzeniu w dniach 5-6 października br.

W trakcie posiedzenia komisji wiceminister rozwoju Piotr Uściński apelował o przyjęcie ustawy, ponieważ termin wdrożenia unijnej dyrektywy minął już dwa lata temu. Za niedostosowania prawa krajowego do przepisów unijnych Komisja Europejska wdrożyła już postępowanie przeciwko Polsce.