Jarosław Kaczyński ma nowy pomysł na rozwiązanie problemu mieszkaniowego – chce opodatkować niezamieszkałe i niewynajmowane lokale. Zdaniem prawnika idąc tą drogą trzeba byłoby pobierać opłatę od "ubrań, których nie nosimy". Nowa należność może uderzyć w zamożnych inwestorów i obywateli, którzy znajdą się nadzwyczajnych okolicznościach.
Prezes PiS Jarosław Kaczyński kontynuuje objazd po Polsce. W trakcie weekendowej wizyty w Ostródzie ujawnił kolejną receptę na rozwiązanie problemu mieszkaniowego w Polsce.
– Co prawda w tym roku pewnie powstanie ok. 270 tys. nowych mieszkań, ale w dużej części są to mieszkania, które później są lokatą kapitału, są niezamieszkałe. To trzeba rozwiązać. Jest pytanie, czy takich mieszkań nie opodatkować. Nie chcesz wynajmować, to będziesz od tego majątku płacił znaczący podatek – stwierdził Kaczyński.
Jak przekonywał, jeśli te mieszkania byłyby wynajmowane, to średnie ceny najmu spadną. Tymczasem jak już informowaliśmy w INNPoland.pl, ceny najmu są znacznie wyższe niż jeszcze w ubiegłym roku.
Z ustaleń "Rzeczpospolitej" wynika, że podatek od pustostanów (lub inaczej "podatek Kaczyńskiego") miałyby płacić zarówno osoby prawne, jak i fizyczne posiadające więcej niż pięć lokali, które nie są ani zamieszkiwane, ani wynajmowane. Dodatkowo danina miałaby obejmować również zakupy więcej niż pięciu mieszkań pod warunkiem, że nie są zasiedlone.
Tego typu mieszkania to czysta lokata kapitału wykorzystywana przez niektórych w celach spekulacyjnych. Rząd chce ukrócić te praktyki i jednocześnie wzmocnić rynek najmu.
Zacznijmy jednak od twardych danych – ile mamy pustostanów w Polsce? Z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań wynika, że w 2021 r. niezamieszkałych mieszkań było w naszym kraju 1 mln 852 tys. To ponad 12 proc. wszystkich lokali.
Pojawia się jednak dość poważna wątpliwość – co w myśl nowego podatku byłoby uznawane za pustostan? – Dla przykładu nad morzem czy na Mazurach sezon turystyczny trwa tylko kilka miesięcy. Jeśli takie lokale zostaną objęte podatkiem, to jedynym skutkiem będzie wzrost kosztów dla turystów. Z drugiej strony, jeśli do uniknięcia podatku wystarczy umowa najmu na 2–3 miesiące w roku, to łatwo będzie omijać podatek przez fikcyjne umowy najmu – wyjaśnia nam Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Jeśli faktycznie danina weszłaby w życie, to powinna uwzględniać okres przejściowy między jednym wynajmem a drugim. Nie każdy właściciel od razu znajduje nowego najemcę i działa w oparciu o zasadę "na zakładkę".
– Wydaje mi się, że rozsądne przepisy powinny uwzględniać takie opodatkowanie dopiero jeśli podatnik nie osiągnął żadnego przychodu z wynajmu w danym roku obrotowym – komentuje dla INNPoland.pl Konrad Turzyński, doradca podatkowy i partner w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy.
Z deklaracji wynika, że celem wprowadzenia tych przepisów miałaby być poprawa dostępności mieszkań na rynku i obniżenie cen. – Jeśli komuś w sposób obiektywny nie uda się wynająć mieszkania, to nie powinien być z tego tytułu karany. Wydaje się, że brak osiągnięcia przychodu z najmu przez cały rok to już jednak dość dobra przesłanka do stwierdzenia, że ktoś nie ma zamiaru wynajmować tego mieszkania – ocenia prawnik.
Ogromne wątpliwości budzi jednak druga koncepcja opodatkowania, z której wynika, że danina miałaby być pobierana od zakupu więcej niż pięciu mieszkań. – Jeśli konsekwentnie przyjmiemy tę ideologię, opodatkujmy samochody, które nie są wynajmowane czy ubrania, które nie są noszone. Jest to otwarcie pewnej puszki Pandory, w ramach której zmuszamy ludzi do wykorzystywania swojego prywatnego majątku w określony sposób – wskazuje Turzyński.
Jego zdaniem w rezultacie popyt na rynku nieruchomości może ulec osłabieniu, a i tak jest już dość słaby. W następstwie jeszcze bardziej zmniejszy się podaż mieszkań.
– Permanentny niedobór mieszkań jest w całą pewnością istotnym problemem. Ciężar podatku byłby z pewnością mniejszy, gdyby obywatele mieli pewność, że pieniądze z tego podatku zostaną wydatkowane na cel poprawy dostępności mieszkań, w ten czy inny sposób. Jeśli będą wydatkowane w sposób taki, jak chociażby środki z tzw. daniny solidarnościowej, które w pierwotnym założeniu miały służyć pomocy niepełnosprawnym – opór przed jego opłacaniem będzie z pewnością większy – tłumaczy doradca podatkowy.
Prezes PiS ostrzega, że nowa należność będzie "znacząca", ale jaka powinna być stawka, żeby ten podatek w ogóle miał sens? Sadowski ocenia, że ta kwestia wymaga dogłębnej analizy.
– Z jednej strony stawka powinna być na tyle wysoka, aby faktycznie zniechęcała do bezproduktywnego trzymania pustych mieszkań. Z drugiej nie może być zbyt wysoka, aby właścicielom mieszkań nie opłacało się ryzykować podpisując fikcyjne umowy najmu – przekonuje.
Z kolei Turzyński jako przykład dość rozsądnej konstrukcji podatkowej podaje tzw. minimalny podatek od budynków (obejmujący te pow. 10 mln zł). Opodatkowanie dotyczy pewnej minimalnej rentowności z najmu, którą każdy rozsądny inwestor powinien chcieć osiągnąć.
W tym przypadku rentowność to około 2,21 proc. wartości nieruchomości, czyli bardzo niska. Jak dodaje prawnik, paradoksalnie tego podatku inwestor nie płaci, jeśli budynek nie jest wynajmowany.
– Myślę, że podatek nakładany na mniejsze podmioty powinien być podobnej konstrukcji, tj. opodatkowywać pewną minimalną teoretyczną rentowność z najmu, jaka mogłaby być osiągnięta, ale jednak nie powinien być wyższy niż ten dla dużych inwestorów – przekonuje Turzyński dopytywany o ewentualną stawkę podatku od pustostanów.
Ekspert nie ma wątpliwości, że nowa należność ma spełniać wyłącznie rolę fiskalną, "aby budżet się pożywił". – Nie sądzę, by ta regulacja rozwiązała realne problemy mieszkaniowe, jakie obecnie są na rynku, i nie sądzę, by ktoś w to realnie wierzył – zaznacza prawnik.
Tam, gdzie mają być wpływy, muszą być także poszkodowani. Zatem w kogo miałby być wymierzony podatek od pustostanów?
Zdaniem doradcy podatkowego danina nie uderzy w profesjonalny najem typu PRS. Jak tłumaczy, tego typu podmioty "nie trzymają lokali po to, by je trzymać". – Są one "na rynku", wynajmowane i rozsądny inwestor robi wszystko, aby uzyskać z nich jak największy dochód – podkreśla.
– Zgadywałbym, że oberwą nim nie ci, na których jest obecnie robiona nagonka, a raczej prywatne, bardziej majętne osoby – przewiduje Turzyński. Jego zdaniem opłata uderzy również w "osoby, które się tego zupełnie nie spodziewają, a przypadkowo znajdą się w takich okolicznościach, np. na skutek śmierci członka rodziny, po którym takie lokale odziedziczą". Podobnego zdania jest analityk Expandera, który wskazuje, że nowa danina może dotknąć przede wszystkim "zamożnych inwestorów".
Jednak czy taki podatek jest w ogóle potrzebny? Zdaniem ekspertów zamiast karać nowymi obciążeniami fiskalnymi lepiej wprowadzać zachęty.
– Prawidłowa konstrukcja działań, które miałyby zmierzać do poprawy sytuacji mieszkaniowej, powinna zmierzać do stworzenia preferencji podatkowych dla osób wynajmujących lokale określonym kategoriom najemców, a nie karania tych, którzy swojego szóstego mieszkania nie wynajmują – wyjaśnia Turzyński.
Jego zdaniem zachęta podziałałaby na większą kategorię osób. – Z kolei kara dotknie niewielu i zapewne też nie tych, do których była kierowana – ocenia doradca podatkowy.
W ostatnim czasie szerokim echem odbił się także podatek od nadzwyczajnych zysków spółek, ale rząd ostatecznie porzucił plan wprowadzenia "daniny Sasina". Niewykluczone, że "podatek Kaczyńskiego" podzieli jego los – Ministerstwo Aktywów Państwowych twierdzi bowiem, że nie pracuje nad taką należnością. To jednak nie oznacza, że podatku nie przygotowują inne resorty.