• Skala zmienia się na ryczałt. Zasady ogólne znikają z prywatnego najmu mieszkań
• Wymóg ten na wynajmujących mieszkania nakłada Polski Ład 2.0
• To sprawia, że potrzebna będzie zmiana umowy z najemcą

Tylko do końca 2022 roku najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych. To dwa progi dochodowe i stawki 17 oraz 32 proc.

Po nowemu będzie tylko ryczałt, bez możliwości odliczenia kosztów i ze stawkami 8,5 proc. podatku do 100 tys. zł przychodów oraz 12,5 proc. powyżej tej kwoty.

– Fiskus doszedł do wniosku, że ryczałt w przypadku najmu jest tak popularny, że nie będzie możliwości rozliczenia się ze skarbówką na innych zasadach. Podkreślmy, że mówimy wyłącznie o najmie prywatnym – powiedział w "Rozmowie tygodnia" INNPoland Andrzej Marczak, partner KPMG, ekspert podatkowy.

– Należy pamiętać, że w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego od podatku nie odliczamy kosztów, dlatego ważne jest skonstruowanie odpowiedniej umowy z najemcą, by jasno z niej wynikało, jakie opłaty ponosi – dodał.

Co z opłatami?

Dla przykładu, jeśli mamy podpisaną umowę najmu na 3 tys. zł miesięcznie, ale znaczną część kwoty przeznaczamy na opłaty, jak choćby prąd, wodę, gaz, wywóz śmieci czy opłaty wnoszone do spółdzielni, i na koniec miesiąca realnie na koncie zostaje nam 1800 zł, to taka kwota jest do opodatkowania.

Jednak w przypadku ryczałtu nie możemy powyższych wrzucić w koszty i odliczyć od podatku, więc bez odpowiednio skonstruowanej umowy zapłacimy podatek od całej kwoty, czyli 3 tys., które wpływają na konto. Z umowy jasno musi wynikać, że są to dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę.

– Zmiana wchodzi w życie już od stycznia 2023 roku, czyli jakiekolwiek koszty, jak choćby remont mieszkania, będzie można odliczyć od podatku tylko do końca 2022 roku. Chyba, że ktoś prowadzi działalność gospodarczą i rozszerzy ją o najem, dopisując odpowiedni kod PKD do CEIDG. W przypadku najmu prywatnego takiej możliwości nie będzie – wyjaśnia Andrzej Marczak.

Zmiana umowy, albo wyższy podatek

O potrzebie zmiany umowy najmu pisze też wyborcza.biz. By od nowego roku nie płacić większego podatku, potrzebna będzie nowa umowa nie tylko na media, ale też na podatek od nieruchomości.

Robert Nogacki, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Skarbiec, przypomina w wyborcza.biz, że płatnikami podatku od nieruchomości są m.in. osoby fizyczne będące właścicielami nieruchomości mieszkalnych. Stąd, nawet jeśli osoba prywatna decyduje się wynająć swój dom lub mieszkanie, nadal musi zapłacić podatek od nieruchomości.

Prawnik podkreśla, że w umowie najmu/dzierżawy powinny znaleźć się zapisy, zgodnie z którymi to najemca (faktycznie korzystający z nieruchomości) będzie zobowiązany ponieść koszt podatku od nieruchomości i w tym celu przekazać wynajmującemu kwotę niezbędną na pokrycie tego wydatku.

Jak podkreśla Nogacki, jeśli sporządzimy osobną umowę na opłaty podatku od nieruchomości, to nie zapłacimy większego podatku.

Podsumowując, od 1 stycznia 2023 roku – w przypadku najmu prywatnego, czyli prowadzonego przez osoby fizyczne – należy pamiętać o uregulowaniu dwóch istotnych kwestii z najemcami. Pierwsza to wpisanie do umowy opłat za media i czynszu dla spółdzielni, a druga – kwestia związana z opłatą za podatek od nieruchomości.

Obie palące kwestie – rzecz jasna – mogą zostać zawarte w ramach jednej umowy, nie potrzeba tu konstruować dwóch odrębnych umów. Należy jednak załatwić to przed końcem roku.