• Programu nawet jeszcze nie ma, ale już pojawiają się pierwsi kombinatorzy. Chcą wykorzystać "darmowe pieniądze" od rządu
• Im więcej takich pomysłów na etapie projektowania, tym szybciej wszelkie furtki zostaną pozamykane – uważa główny analityk Expandera Jarosław Sadowski w rozmowie z INNPoland
• Program Bezpieczny Kredyt 2% zostanie wprowadzony w ramach programu Pierwsze Mieszkanie. Warto też podkreślić, że owe 2 proc. to pewien chwyt marketingowy

"Na rynku pojawiają się już pomysły, wśród bardziej majętnych, jak wykorzystać kredyt 2 proc. Rodzice robią dziecku zdolność, dziecko kupuje od rodziców jedno z mieszkań korzystając z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Powstaje niskooprocentowany kapitał do zainwestowania dalej" – napisał na Twitterze analityk rynku mieszkaniowego Tomasz Narkun.

Taki "myk" dość łatwo obalić. Banki to nie instytucje, które rozdają pieniądze, z pewnością szybko obalą zasadność takiej rodzinnej transakcji (sprzedaż nieruchomości przez rodziców na rzecz dziecka na niskooprocentowany kredyt).

Poza tym i z samą zdolnością byłby problem, jej nie da się po prostu "zrobić" przez rodziców. Ci musieliby w swojej firmie zatrudnić takie dziecko za całkiem spore wynagrodzenie. Zdolności nie "robi" się też w miesiąc. Mimo to ktoś zażartował, że "Polak nawet ze swojego dziecka zrobi słupa żeby zarobić".

Niemniej, pod wpisem pojawiły się inne pomysły na wykorzystanie furtek przez najbardziej majętnych w rządowym programie Pierwsze Mieszkanie, który to jest jeszcze na bardzo wczesnym etapie przygotowania projektu.

Program "Bogaci Starzy+"

Jeden z wpisów na Twitterze wyśmiewa pomysły kombinatorów i zmienia nazwę programu na "Bogaci Starzy+". Inny wpis powołuje się na przykład znajomych – pary narzeczeńskiej, która chce odwlec ślub tylko z tego powodu, że w ten sposób uda im się kupić dwa mieszkania.

Na taki ruch ma pozwolić zapis, że tylko jeden z małżonków musi spełniać warunek udzielenia kredytu z prawem dopłaty. Zgodnie ze wstępnym projektem – jeśli jedno z małżonków nabyło mieszkanie przed ślubem, a drugie nie, już po ślubie razem mogą skorzystać z dopłaty.

Na możliwość korzystania z takiej furtki wskazuje też Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości. "Po lekturze szczegółów programu Bezpieczny Kredyt proponuję przemianować go na Małżeństwo+Dacza" – napisał na swoim Twitterze. 

W rozmowie z INNPoland Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera tłumaczy, że takie kombinowanie to będą raczej wyjątki.

– Te dwa mieszkania młodego małżeństwa to wydaje mi się już lekką przesadą. Taka młoda para, która jest na początku kariery zawodowej, zwykle ma problem, żeby w ogóle zebrać pieniądze na wkład własny, żeby poradzić sobie z ratą kredytu – podkreśla ekspert.

Dwa mieszkania? "To nieetyczne"

– Być może będą pojawiały się takie pojedyncze przypadki, z bardzo zamożnej rodziny, gdzie rodzice pomogą i dadzą na wkład własny, ale nie oszukujmy się, że będzie to częsta praktyka, bo dla zdecydowanej większości kupno mieszkania jest raczej sporym wyzwaniem – mówi Jarosław Sadowski w rozmowie z INNPoland.

Zaznaczył, że w jego opinii zawsze znajdą się jednostki, które próbują wykorzystać system, ale nie będzie to znacząca skala.

– Czasami są to takie sposoby, w których nie ma nic złego. Jeśli wspominamy czekanie ze ślubem, to w przeszłości było tak, że małżeństwa mogły kupić większe mieszkanie. Takie osoby pobierały się, bo było to opłacalne pod kątem zakupu nieruchomości. W tym akurat nie ma nic złego – stwierdza Sadowski.

Dodał, że czekanie ze ślubem, by wykorzystać rządowy programi i móc pozwolić sobie na zakup dwóch mieszkań jest nieco nieetyczne, ale – jego zdaniem – osób, które tak postąpią będzie bardzo niewiele.

Luki do załatania

Oczywiście sam projekt jest jeszcze właściwie tylko zarysem konkretnych przepisów, a im więcej pomysłów na jego niecne wykorzystanie, tym bardziej rząd będzie w stanie załatać luki jeszcze na etapie prac nad ustawą.

– Bardzo dobrze, że pojawiają się teraz takie pomysły, bo to wszystko będzie można uwzględnić w procesie tworzenia ustawy, więc podejrzewam, że wszystko to zostanie w pewien sposób zabezpieczone – mówi Jarosław Sadowski.

– Jednocześnie należy robić to tak, by zamykając pewne furtki nie wylać dziecka z kąpielą, utrudniając innym przyznanie takiej dopłaty. Więc wymaga to przemyślenia, ale i podomykania luk, by nie było możliwości nadmiernego wykorzystywanie tego programu przez osoby zamożne – dodaje.

Kredyt na 2 procent? Chwyt marketingowy

Odnosząc się do samego programu, główny analityk Expandera zaznaczył, że zapowiadany przez rząd kredyt na 2 proc. jest takim chwytem marketingowym czy piarowym.

– Rzeczywiście trochę zostało podkręcone medialnie to, jak ten program bardzo pomoże. Po pierwsze – nie jest do końca tak, jak mówi nazwa, że to kredyt na 2 proc., bo tak naprawdę to powinno się nazywać WIBOR na 2 proc. Bo do tego jest doliczana jeszcze marża banku – podkreśla Jarosław Sadowski w rozmowie z INNPoland.

Jak dodaje, można powiedzieć, że program polega nie na tym, że obniża oprocentowanie kredytu do 2 proc., a bardziej tworzy warunki, jak gdyby WIBOR wynosił 2 proc. 

– Doliczając marżę, przesadzone są te wyliczenia, o ile rzeczywiście spadnie rata, dlatego, że w materiałach promocyjnych pokazywana jest pierwsza z rat malejących, jako taki element porównania, ale w rzeczywistości bardzo niewiele osób wybiera raty malejące – mówi Sadowski.

Dzieje się tak dlatego, że tzw. raty malejące na samym początku są bardzo wysokie. A zwłaszcza osobom, które kupują pierwsze mieszkanie w życiu, trudno jest na samym początku płacić wyższe raty kredytu. Do tego te wyższe początkowe raty zwykle obniżają też zdolność kredytową i trudniej o sam kredyt.

– W rządowym projekcie domyślnie przez tych 10 lat ustawione są te raty malejące, co w przypadku dopłaty jest jak najbardziej rozsądne, ale gdyby tego programu nie było, to raczej tych rat malejących nikt by nie wybrał – wyjaśnił ekspert.

To sprawia, że rząd w ten sposób nieco sztucznie zawyża wysokość oszczędności wynikającej z przyszłych dopłat w programie "Pierwsze Mieszkanie" i "Bezpieczny Kredyt 2%". Jak zaznaczył Jarosław Sadowski, będzie to raczej kilkaset złotych miesięcznie, a nie 1,5 czy 2 tysiące.

800 milionów w pierwszym roku

Głównego analityka Expandera zapytaliśmy też o to, czy rząd na program planuje przeznaczyć odpowiednio dużo pieniędzy. Jak czytamy na rządowych stronach, program w 2024 roku ma pochłonąć 800 milionów złotych z budżetu państwa, a swój szczyt na poziomie 1,5 miliarda złotych osiągnąć w 2027 roku.

Zwykle jednak program taki największym zainteresowaniem cieszy się na początku. Szczególnie, że dostępna kwota kredytu dla singla to 500 tys. zł, a dla małżeństwa – 600 tys. zł.

Do tego stopy procentowe z czasem będą raczej spadały, a największe ryzyko ich wzrostu będzie występowało jedynie na początku funkcjonowania rządowych dopłat do kredytów hipotecznych.

– Sam limit kwoty kredytu ma raczej w naturalny sposób wyeliminować z dotacji osoby najbardziej zamożne, które mogą pozwolić sobie na droższe mieszkania w lepszych lokalizacjach – podkreśla Sadowski.

– Podejrzewam, że jak tylko ten program ruszy, może cieszyć się bardzo dużym zainteresowaniem, bo teraz te korzyści są największe. Mamy też bardzo duży odłożony popyt, bo wiele młodych osób nie było w stanie uzyskać kredytu po znacznym wzroście stóp procentowych – stwierdza ekspert.

– Może się okazać, że gdy pojawi się ten program, wszystkie te osoby, które odkładały decyzję o zakupie nieruchomości, w jednym momencie złożą wnioski. Dlatego dobrze byłoby, gdyby limit początkowo uwzględniał ten odłożony popyt – dodaje.

10 lat i co dalej?

Jarosława Sadowskiego zapytaliśmy też, na ile realne jest ryzyko, że po 10 latach (tyle będą trwały rządowe dopłaty do kredytu) raty znacznie wzrosną i będą trudne do udźwignięcia dla beneficjentów programu.

– Oczywiście pewne ryzyko istnieje, aczkolwiek podobne obawy dotyczyły programu "Rodzina na swoim". Tam też po 8 latach nagle kończyły się dopłaty. Wtedy to była dopłata, która wynosiła mniej więcej połowę comiesięcznych odsetek i okazało się, że właściwie te osoby bardzo dobrze poradziły sobie ze wzrostem rat – stwierdził analityk Expandera.

– 10 lat to już jest na tyle długi okres, by taka osoba, która kupuje pierwsze w życiu mieszkanie i jest na początku swojej kariery, z czasem zarabiała coraz więcej. Po tej dekadzie jest już spora szansa, że ta rata, która początkowo była dużym obciążeniem, nawet jeżeli wzrośnie to będzie łatwiejsza do udźwignięcia – dodał.

Zgodnie z tym, co przekazuje rząd za pośrednictwem resortu rozwoju odpowiedzialnego za program "Pierwsze Mieszkanie", preferencyjny kredyt będzie można zaciągnąć nie później niż w trzecim kwartale 2023 roku.