Wiele wskazuje na to, że "Bezpieczny Kredyt 2%" może być hitem i da radę pomóc wielu rodzinom w kupieniu pierwszego mieszkania. Wskazuje na to zainteresowanie, jakie budzi. Są i tacy, którzy już składają wnioski o kredyt, by móc później przekształcić je w kredyt z dopłatą (zaznaczamy, że taki scenariusz jest co najmniej wątpliwy). Po co ten pośpiech?

– Zakładając aktualny, zapisany w ustawie poziom budżetowych wydatków na "BK 2%", można przypuszczać, że z dopłat skorzysta być może tylko co drugi chętny, a po corocznym kilku lub kilkunastodniowym okresie przyjmowania wniosków będzie następował trwający miesiącami okres oczekiwania na kolejną pulę "BK 2%" – ostrzegają analitycy portalu RynekPierwotny.pl. Kwestią zasadniczą dla powodzenia programu jest przewidywana skala jego działania. Według resortu rozwoju i technologii, będzie to w granicach 30 - 40 tys. rocznie, a najbardziej optymistyczne oczekiwania wskazują na liczby rzędu 50 tys. kredytów rocznie, a nawet więcej. Najdalej idzie Bartosz Turek, analityk HREIT, który szacuje, że łączna liczba kredytów w tym programie może sięgnąć nawet 4 milionów.

Ale budżet programu nie jest z gumy. Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl, w ustawie z dnia 14 kwietnia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe na dopłaty przewidziano wydatki rzędu 11,3 mld zł. Rodzi się więc pytanie, czy założona liczba "Bezpiecznych Kredytów 2%" jest realna, skoro suma dopłat do typowej umowy kredytowej znacząco przekroczy 100 000 zł. 

Co więcej: począwszy od przyszłego roku, pula dopłat będzie musiała najpierw obsłużyć dofinansowanie rat dla coraz większej liczby kredytów już udzielonych.

– Tylko wolne środki będzie można rozdysponować na nowe kredyty. Tym samym istnieje duże ryzyko, że dostępność "Bezpiecznych Kredytów 2%" będzie wystarczająca tylko w 2023 r. (ze względu na brak limitu liczby wniosków i finansowanie z przyszłorocznej puli). Z kolei w latach następnych może być już dużo gorzej, o ile pula dopłat nie zostanie odpowiednio powiększona. Jednak to w obecnych okolicznościach gospodarczych może się niestety okazać zadaniem ponad siły budżetu państwa – czytamy w analizie portalu RynekPierwotny.pl.

Nic więc dziwnego, że Polacy starają się jak najszybciej złożyć wniosek, chociaż formalnie oferty banków poznają dopiero 3 lipca. To data formalnego uruchomienia programu.

Czy można już złożyć wniosek?

Oczywiście nie można, bo program jeszcze nie działa. Na dodatek nie znamy wielu istotnych szczegółów ofert banków, o czym piszemy poniżej. Według nieoficjalnych informacji krążących w mediach społecznościowych, doradcy kredytowi proponują, by już teraz złożyć wniosek o kredyt. I potem, po 3 lipca go można aneksować.

Ale jak wynika z naszych nieoficjalnych na razie informacji, nie ma pewności, że złożenie teraz wniosku kredytowego coś da. Bo tak naprawdę nie wiadomo, czy da się go "przekształcić" w kredyt z rządową dopłatą.

- To zupełnie inny produkt, on będzie wymagał podpisania umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego – powątpiewa w rozmowie z INNPoland.pl przedstawiciel jednego z banków, które planują wdrożenie "BK 2%".

Ciągle jest wiele niewiadomych

Do uruchomienia programu i ofert banków zostało jeszcze trochę czasu. I jest wiele rzeczy, których o tym kredycie nie wiemy. Nie wiadomo na przykład, jakie będzie jego realne oprocentowanie. Jak przekazują eksperci Rynku Pierwotnego, oprocentowanie efektywne w programie BK 2%, które odzwierciedla ostateczny koszt kredytu dla klienta banku (po odliczeniu dopłat), można ustalić na podstawie następującego wzoru: 

Brzmi skomplikowanie? Rozbijmy to na czynniki pierwsze. Przez pierwsze 45 dni działania programu, wspomniany wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej będzie wynosił 120 proc. stawki WIRON z 1 lipca 2023 r. Osoby zainteresowane preferencyjnym kredytem, aż do początku lipca nie będą wiedzieć, ile dokładnie może wynieść oprocentowanie efektywne.

Warto też zwrócić uwagę, że stawka WIRON dość mocno się waha co dzień, więc trudno będzie dokładnie przewidzieć wynik z 1 lipca 2023 r. Później, czyli od połowy sierpnia br. wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej ma być co 3 miesiące ustalany jako 90 proc. średniego rynkowego oprocentowania nowych kredytów z okresowo stałą stopą procentową.

Jeżeli więc przyjmiemy średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą jako 8,5 proc. we wrześniu 2023 roku i takie samo oprocentowanie umowne, to efektywne oprocentowanie "BK 2%" wyniesie: 8,50 proc. - 5,65 proc. = 2,85 proc. I mniej więcej podobne wartości (około 3 procent) wskazują jako prawdopodobne inni eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości.

Podstawowe zasady "Bezpiecznego Kredytu 2%"

Przepisy wprowadzające "bezpieczny kredyt" zostały właśnie ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wchodzi w życie 1 lipca tego roku. Wprowadzane przez nią instrumenty - "Bezpieczny Kredyt" i "konto mieszkaniowe" - mają wspomóc osoby do 45. roku życia w zakupie pierwszego mieszkania.

"BK 2%" z okresowo stałą stopą procentową będzie mogła zaciągnąć osoba do 45. roku życia. Jeśli kredyt udzielany jest obojgu osobom prowadzącym gospodarstwo domowe, warunek wieku będzie musiała spełnić przynajmniej jedna z nich. Kredyt może być udzielony na pierwsze mieszkanie. Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie będą mogły mieć w dniu udzielenia kredytu ani w przeszłości mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu.

Kwota "bezpiecznego kredytu" nie będzie mogła przekroczyć 500 tys. zł. A jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub ma co najmniej jedno dziecko - 600 tys. zł. Wkład własny nie będzie mógł być wyższy niż 200 tys. zł. W przypadku braku wkładu własnego lub niepełnego wkładu będzie można skorzystać z gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego.

Dopłata do rat będzie przysługiwała przez 10 lat, a kredyt będzie spłacany w formule stałych rat kapitałowych (malejących rat kapitałowo-odsetkowych). W okresie stosowania dopłat oprocentowanie kredytu, według wyjaśnień na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, wyniesie dla kredytobiorcy 2 proc. powiększone o marżę, prowizję i inne opłaty bankowe.

"Bezpieczne kredyty" będą udzielane przez banki, które zawrą w tej sprawie umowę z BGK, do 31 grudnia 2027 r. Na razie wiadomo, że w programie będą uczestniczyły 4 banki, w tym trójka państwowych: PKO BP, Pekao i Alior.

Dopłatę będzie łatwo stracić

Ustawa zawiera kilkanaście przypadków, po zaistnieniu których prawo do dopłat z programu "BK 2%" wygasa. Wówczas kredyt preferencyjny stanie się kredytem komercyjnym. Dotyczy to m.in. sytuacji wynajęcia lub użyczenia kredytowanego lokum, zmiany jego sposobu użytkowania, zaprzestania w nim zamieszkiwania na okres ponad 12 miesięcy.

Na liście jest nawet udostępnienie do zamieszkiwania lub wspólnego prowadzenia z kredytobiorcą gospodarstwa domowego przez nieodpowiednią w pojęciu ustawy osobę. Utrata dopłat na skutek jednego z takich zdarzeń może skutkować problemami ze spłatą kredytu.

Jeśli w okresie przysługiwania dopłat do rat kredytobiorca sprzeda mieszkanie, wynajmie je innej osobie lub kupi inną nieruchomość, utraci prawo do dopłat, a uzyskane po tym terminie wsparcie będzie musiał zwrócić.

Źródłem finansowania zarówno dopłat do rat, jak i premii mieszkaniowych będzie budżet państwa, poprzez Rządowy Fundusz Mieszkaniowy (RFM) utworzony w Banku Gospodarstwa Krajowego.