Pół miliona mieszkań z minimalnym czynszem. Ten projekt może zmienić polskie mieszkalnictwo

W ciągu 25 lat w Polsce może powstać pół miliona mieszkań na wynajem z czynszem znacznie niższym od rynkowego. Taką wizję przedstawia firma doradcza JLL, która proponuje utworzenie Mieszkaniowego Funduszu Wieczystego (MFW).

Według analiz JLL tego typu fundusz mógłby stać się kluczowym narzędziem w walce z deficytem mieszkaniowym w Polsce. Dane wskazują, że brakuje od 1,5 do 2 milionów mieszkań, a ich dostępność jest jedną z najgorszych w Unii Europejskiej.

Polacy wydają na mieszkanie znaczną część swoich dochodów, a wiele lokali jest przeludnionych. Obecne tempo budowy mieszkań socjalnych i komunalnych, wynoszące średnio poniżej 3,5 tys. rocznie, jest niewystarczające, aby zmienić tę sytuację.

Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty byłby spółką zależną od Skarbu Państwa. Jego kapitał, w wysokości 40 proc. pochodziłby od państwa, a pozostałe 60 proc. to tzw. finansowanie dłużne, czyli pożyczki od banków lub innych instytucji finansowych.

Wielką innowacją w tym modelu jest podejście do spłaty długu. W tradycyjnym kredycie trzeba spłacać zarówno odsetki, czyli koszt pożyczki, jak i nominał długu, czyli samą pożyczoną kwotę. W przypadku MFW, najemcy płaciliby czynsz, który pokrywałby jedynie koszty operacyjne (utrzymanie budynków) oraz koszty finansowania (odsetki od pożyczek). 

Nominał długu byłby "rolowany wieczyście", co oznacza, że sama pożyczona kwota nigdy nie byłaby spłacana, a jedynie przenoszona na kolejne okresy. Dzięki temu modelowi koszt dla najemców byłby dużo niższy, co przekładałoby się na niższy czynsz.

JLL szacuje, że mieszkania z MFW mogłyby być od 25 proc. do 40 proc. tańsze od rynkowych. 

Przykładowo, za 55-metrowe mieszkanie w Warszawie, którego wynajem kosztuje 4,5-6 tys. zł, czynsz w MFW mógłby wynosić około 3,5 tys. zł. To sprawiłoby, że lokale te byłyby dostępne dla aż 70 proc. polskich gospodarstw domowych, które obecnie nie mogą sobie pozwolić na drogie wynajmy lub zakup mieszkania na kredyt. Proponowana granica to nie więcej niż 40 proc. dochodu na wydatki mieszkaniowe.

Dla Skarbu Państwa, model MFW jest racjonalnym i skalowalnym rozwiązaniem. Pozwalałby na budowę 20 tys. mieszkań rocznie, przy relatywnie niewielkim zaangażowaniu kapitału państwowego. Projekt zakłada koszt po stronie państwa rzędu 5 mld zł. To stanowi połowę środków, jakie obecnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje przeznaczyć na mieszkalnictwo społeczne. 

Co więcej, fundusz ten nie tylko rozwiązywałby problem społeczny, ale również tworzyłby majątek narodowy w postaci tysięcy mieszkań, które pozostawałyby własnością państwa.