Berlińczyk skarży się na najem, a płaci tyle samo, co warszawiak. Może i u nas zamroźmy czynsze?
Berlin zamraża czynsze na pięć lat. Za przyczyną tak radykalnej decyzji stołecznych władz stoją drastyczne podwyżki cen wynajmu mieszkań w stolicy Niemiec, które w ciągu ostatniej dekady coraz boleśniej odbijają się na jej rodowitych mieszkańcach. Część środowisk pomysł chwali, część wyraża ostry sprzeciw. Jednak w stronę takiego rozwiązania skłania się coraz więcej włodarzy miast, w których ceny nieruchomości pędzą jak szalone.
Stolica Niemiec od ponad dekady pogrąża się w coraz głębszym kryzysie mieszkaniowym. Dobitnie pokazują to dane - od 2010 roku ceny wynajmu urosły o ok. 70 proc. Jak podaje serwis berlinpopolsku.pl, za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 70 mkw. w atrakcyjnej lokalizacji w centrum trzeba płacić ponad 1000 euro miesięcznie.
Patologiczną sytuację dość drastycznie obrazują coraz częstsze wyprowadzki rdzennych Berlińczyków z centralnych dzielnic miasta. Z powodu rosnących czynszów mieszkańcy stolicy decydują się na przeprowadzki na obrzeża Berlina lub do okolicznych miasteczek. W ciągu ostatnich lat taki los podzieliło dziesiątki tysięcy mieszkańców stolicy.
Dlaczego berlińskie ceny wynajmu mieszkań tak szaleją? Przyczyny nie są jednoznaczne. Z jednej strony stolica Niemiec jest modna, przez co ściąga do niej coraz więcej Niemców i obcokrajowców. Z drugiej spółki deweloperskie - które są właścicielami większości mieszkań w Berlinie - oskarżane są przez rozgoryczonych mieszkańców o spekulowanie cen wynajmu lokali.
Czy zamrożenie czynszów to dobry pomysł?
Aby powstrzymać rosnące czynsze, władze Berlina zdecydowały, że od Nowego Roku zamrożą ich wysokość na następne pięć lat. Zgodnie z przygotowanym projektem przez ten czas stawki będą wynosić tyle samo, co w czerwcu 2019 roku. Co będzie później, dopiero się okaże.
Decyzja berlińskiego ratusza z jednej strony spotkała się z gorącym przyjęciem, z drugiej jest ostro krytykowana. Przeciwnicy przekonują, że firmy mieszkaniowe przestaną inwestować w nowe mieszkania na wynajem i modernizację starych. W efekcie liczba oferowanych mieszkań do wynajęcia może się stale zmniejszać, a młodzi ludzie, by mieć gdzie zamieszkać, zaczną się zadłużać, by kupić mieszkanie na kredyt.
Przypuszczenia potwierdza Maciek Samcik z bloga subiektywnieofinansach.pl. Jak zauważa, regulowanie cen najmu może być głupim pomysłem, ponieważ rynek sam się „schłodzi” ze względu na niskie stopy procentowe i tanie kredyty - już dziś wzięcie kredytu jest tańsze od wynajmu. Co więcej różnica między dochodem z najmu a zyskiem z obligacji robi się niewielka, zaś w obliczu rosnącej inflacji praca kamieniczników coraz bardziej przestanie się opłacać.
Nie tylko Berlin
Mimo to na świecie istnieją przykłady miast, w których czynsze reguluje nie rynek, a władza. Podobną politykę stosuje między innymi Nowy Jork, choć nie w takim stopniu, jak Berlin. Jak wyjaśnia NY Times, czynsz kontrolowany obowiązuje konkretne mieszkania w budynkach zbudowanych przed 1947 rokiem i lokatorów wynajmujących je od lipca 1971 roku. Czynsz stabilizowany dotyczy budynków zbudowanych w latach 1947-1974.
Dzięki temu część lokatorów, mieszkających w jednym z najdroższych miast świata, płaci wyjątkowo niskie czynsze. Konkretnie – ok. 1 milion mieszkań z około 3,5 milionowego zasobu mieszkaniowego Nowego Jorku.
Na regulacyjne rozwiązania zdecydowały się w tym roku również miasta turystyczne, takie jak Barcelona czy Lizbona. Władze tamtejszych miast, aby poradzić sobie z coraz droższymi cenami mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, m.in. z powodu wynajmu krótkoterminowego z AirBnB. Z tego powodu właściciele mieszkań w najbardziej pożądanych dzielnicach będą musieli uzgadniać ceny wynajmu ze stawkami poszczególnych nieruchomości. Miasta zamierzają również zmniejszyć liczbę eksmisji wszystkich zameldowanych mieszkańców.
W stronę regulacji spogląda również Londyn. Tamtejsi mieszkańcy na czynsz przeznaczają ok. 40 proc. swoich dochodów. Z tego powodu prezydent miasta Sadiq Khan poprosił władze państwa o poszerzenie swoich uprawień, by wprowadzić regulacje zapobiegające dalszym wzrostom. Na razie bezowocnie.
– W dłuższym okresie (taka kontrola, przyp. red.) doprowadza do sporych problemów rynkowych. Dobrym przykładem jest Szwecja, która cała jest objęta kontrolą czynszów. Na wynajęcie mieszkania na normalnych zasadach w Sztokholmie czeka się jakieś 20 lat, a czarny rynek wynajmu mieszkań rozkwita – mówi w rozmowie z portalem infonajem.pl główna ekonomistka w Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego Agnieszka Nierodka.
W Warszawie czynsze takie jak w Berlinie
Niestety w Warszawie z czynszami jest niewiele lepiej. Ba, gdy spojrzymy na ceny wynajmu przez pryzmat średnich dochodów, okazuje się, że mieszkańcy polskich miast mają nawet gorzej, niż Berlińczycy, Londyńczycy czy Paryżanie.
Jak wynika z zeszłorocznej analizy Nowodworski Estate, aż 61 proc. pensji Warszawiaków i Wrocławian pochłaniają ceny najmu. Niewiele lepiej mają Krakusi, którzy na wynajem mieszkania przeznaczają 60 proc. zarobków. W porównaniu z Londynem (58 proc.), Paryżem (48 proc.) czy „tanim” Berlinem (36 proc.), polskie miasta okazują się wyjątkowo drogie.
Ceny za wynajem w większych miastach europejskich rosną. Jak wynika z najnowszych danych serwisu otodom.pl, w grudniu 2018 roku w Warszawie za mieszkanie o metrażu do 38 mkw. zapłacić należało średnio 2156 zł/m-c. Najem mieszkania o powierzchni 38-60 mkw. wyniósł 2887 zł/m-c, zaś metraż 60-90 mkw. wiązał się z miesięczną opłatą rzędu 4553 zł.
To ceny podobne do cen berlińskich - przy aktualnym kursie euro za 60-metrowe mieszkanie Warszawiak może zapłacić nawet więcej niż mieszkający w centrum miasta Berlińczyk. Jednak podczas gdy mieszkańcy niemieckiej stolicy skarżą się na ceny mieszkań, Polakom wydają się one aż tak bardzo nie przeszkadzać.