Bajeczny, a tani. Oto dlaczego cena apartamentu Obajtka to po prostu żart
Od początku tygodnia oczy Polaków zwrócone są na Bemowo, a dokładniej na bajeczne mieszkanie prezesa Orlenu w tej warszawskiej dzielnicy. Media donoszą, że Daniel Obajtek miał przez szemrane interesy oszczędzić na zakupie okrągły milion złotych. A może po prostu trafił okazję? Co na taką cenę powiedzą eksperci ds. rynku nieruchomości?
Skandal wokół Daniela Obajtka
Prezes PKN Orlen Daniel Obajtek vs. "Gazeta Wyborcza", runda… przestaliśmy liczyć. Gwoli przypomnienia, niedzielna publikacja dziennika wskazała, że "złote dziecko PiS" za luksusowy apartament o powierzchni 187 metrów na warszawskim Bemowie zapłacił z jakiegoś powodu nie rynkowe 12,5 tys. zł/mkw, a dużo skromniejsze 6,9 tys. zł/mkw. To obniżka prawię o połowę.Obajtek miał oszczędzić na tym milion złotych, a Orlen z jakichś powodów został sponsorem pewniej piłkarskiej akademii. Jak się okazuje zupełnym przypadkiem prowadzonej przez dewelopera, od którego szef koncernu naftowego kupił mieszkanie. Afera gotowa.
Paweł Malinowski, prezes firmy deweloperskiej Profbud zganił "GW", że dzwonią do niego w sobotę. Następnego dnia firma wydała oświadczenie dla mediów. Główne tezy? Po pierwsze, "im większe mieszkanie, tym mniejsza cena za metr kwadratowy". Po drugie, "sprzedaż mieszkań odbywa się w oparciu o prawa rynku, gdzie o cenie decyduje popyt i podaż". I w końcu po trzecie, "W 2018 roku ceny nowych mieszkań na Bemowie wynosiły średnio 7 tys. zł/mkw".
Po tym tornadzie informacji stwierdziliśmy, że na całą sprawę należy spojrzeć chłodnym okiem. Co o całej sprawie sądzi czterech ekspertów od rynków nieruchomości? Jak się okazuje, co człowiek, to opinia. Wśród wielu spojrzeń na sprawę powtarza się jednak jedna fraza. "To zależy".
Co wpływa ne cenę metra kwadratowego mieszkania?
– Ceny mieszkań są uzależnione od wielu czynników. W istocie spotkać można zależność, że im całkowity metraż mieszkania jest większy, tym mniejsza jest cena za metr. Osób chętnych na zakup przestronnych lokali i z odpowiednio wysokim budżetem na ten cel jest bowiem po prostu mniej – tłumaczy nam Mariusz Łubiński, prezes zarządzającej nieruchomościami firmy Admus.To jednak nie jedyna reguła, bo ważne jest także na przykład usytuowanie lokalu w samym budynku.
–Tu wymienić można m.in. upusty na mieszkania na ostatnich piętrach, jeśli budynek nie ma windy. Innym przykładem są np. lokale na pierwszym piętrze, umieszczone nad wjazdem do garażu. W tych przypadkach cena z metra kwadratowego jest wyraźnie niższa. Podobnie ma się sprawa, jeśli deweloperowi zostały powiedzmy jeden czy dwa lokale w danym obiekcie. Wtedy jest w stanie dalej obniżyć cenę za metr – wymienia ekspert.
No dobrze, ale czy w naturze zdarzają się aż takie obniżki ceny za metr? Przypomnijmy, że Profbud "zjechał" z ceny za metr prawie o połowę.
– Myślę, że aż takie okazje jak w przypadku transakcji prezesa Obajtka nie zdarzają się na rynku, a jeśli nawet, to są niezwykle rzadkie. Tego typu sprawy bardzo różnią się jednak w zależności od konkretnych przypadków. Ciężko mi stwierdzić, dlaczego cena tego konkretnego lokalu została obniżona właśnie o taką kwotę – podsumowuje Łubiński.
Czytaj także: Jest zawiadomienie do prokuratury ws. Obajtka. "Gigantyczne dziury w oświadczeniach majątkowych"
Negocjowanie ceny mieszkania
Nieusatysfakcjonowani znów chwytamy za słuchawkę. Kolejna teza – a może Daniel Obajtek jest mistrzem negocjacji i ze swoją wrodzoną charyzmą był w stanie przeprowadzić bardzo pomyślne rozmowy z deweloperem?– Kupując mieszkanie możemy, a nawet powinniśmy nieco negocjować cenę. Od razu warto wspomnieć, że na rynku pierwotnym jest to dużo trudniejsza sztuka, niż na rynku wtórnym. Deweloperzy mają własne cenniki i dokładnie wiedzą, jaka kwota jest dla nich brzegowa – mówi INNPoland.pl Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Trudna sztuka, ale nie niemożliwa? Może "złote dziecko PiS" ma także złoty język i przypadki tak głębokich upustów się zdarzają? Niedoczekanie!
– Gdy idziemy do dewelopera warto wiedzieć, że możemy coś ugrać. Trzeba jednak mieć świadomość, jak duże jest owo "coś". Zarówno w 2021 r. jak i w 2018 czy 2015 roku jest to niezmiennie zaledwie kilka procent całkowitej wartości mieszkania. Oczywiście wszystko zależy od mieszkania, bo istnieją takie trudniej zbywalne i wtedy dobrymi negocjacjami można ugrać więcej – wskazuje Krasoń.
Specjalista przyznaje, że w istocie ciężej jest na przykład sprzedać mieszkanie o powierzchni 150 mkw, niż takie 40- czy 60-metrowe. Na upust możemy liczyć, gdy kupujemy tzw. dziurę w ziemi i musimy poczekać parę lat na zbudowanie lokum. Podobnie ma się sprawa z paroma ostatnimi lokalami w danej inwestycji.
– W każdym przypadku jest to jedynie parę procent. Sprawa zupełnie anegdotyczna, ktoś z grona moich znajomych po twardo prowadzonych rozmowach, ogromie pracy, wynegocjował 7 proc. zniżki. I też był z tego zadowolony. Wiadomo, że każda oszczędność, nawet te 5 tys. zł, pozwoli na lepsze urządzenie własnego lokum – podsumowuje ekspert obido.pl.
Bardzo podobnego zdania jest trzeci zapytany przez nas ekspert.
– Deweloperzy nie narzekają na brak zainteresowania mieszkaniami. To stała sytuacja od lat, niewiele w tej sprawie zmieniła nawet pandemia Covid-19. Po co mieliby więc oferować duże rabaty? – pyta Jarosław Krawczyk, ekspert z firmy Otodom.
– Czasami zdarza się, że deweloper znacznie opuszcza cenę mieszkania. Zdarzało się, że firma obniżała cenę mieszkania np. dla celebryty. Wtedy popyt na inne mieszkania może wzrosnąć, bo potencjalni kupcy wiedzą, że mogą mieć sławnego sąsiada. Ale takie przypadki są rzadkie – dodaje.
Trudno stwierdzić, czy sąsiedzi raczej dopłaciliby za wyprowadzkę Obajtka, niż płacili więcej za przyjemność bycia sąsiadem prezesa PKN Orlen. Zwłaszcza jeśli w ognisku domowym miewa podobne "napady Zespół Tourette'a", jakie słyszeliśmy na taśmach z jego udziałem.
Czytaj także: "To brak kultury osobistej". Stowarzyszenie Zespołu Tourette'a ostro o wymówkach Obajtka
Cena mieszkań na Bemowie
Dobrze, kończą się nam pomysły. Powoli przestajemy wierzyć w krystaliczne czyste intencje Daniela Obajtka. To… to może chociaż to mieszkanie na Bemowie wcale nie jest tak wypasione? Oficjalna strona osiedla Awangarda nie pozostawia wątpliwości – to segment premium i to dla ludzi sukcesu. Inni precz, bo i tak nie zrozumieją."Ludzie, którzy nie znają prawdziwej pasji, nie rozumieją też, czym jest sukces, osiągnięty dzięki własnej pracy i zgodny z planem, którego jesteśmy autorami. I nieważne, czy jest to sukces w kulturze, biznesie czy sporcie. Ważne, jacy ludzie go osiągają. Taki sukces to zwykle wyścig z samym sobą, a ludzie którzy go doświadczają, stają się Awangardą" – czytamy w reklamówce.
Na liście po sporcie zdecydowanie powinno się dodać "politykę"... albo "plecy". Co do samego kompleksu – odosobnione osiedle, wydaje się, że z chatką stróża, parkingi podziemne, ogrody zimowe, ogródki zwyczajne, przeszklone tarasy, można sobie wyjść na trawnik… posadzony na dachu. Przy tym ogrodzone od obrzydliwej "klasy średniej", tfe.
– Bemowo to duża i zróżnicowana dzielnica. Część osiedli budowanych jest daleko od centrum, ze słabym dostępem do komunikacji, bez niezbędnej infrastruktury, terenów zielonych itd. To mieszkania należące do jednych z tańszych w mieście. Ale na Bemowie nie brakuje też atrakcyjnie położonych inwestycji, których cena wynosi kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy – wspomina Marcin Krasoń.
Dobrze, więc 7 tys. zł/mkw było mijaniem się z prawdą? Jak się okazuje, sprawa nie jest taka prosta.
– Z bazy danych Otodom wynika, że średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowego mieszkania na Bemowie w 2018 r. wynosiła 7,8 tys. zł. Można więc powiedzieć, że suma podawana przez prezesa Profbudu mieści się w granicach zanotowanej przez nas wartości przeciętnej. Oczywiście na cenę konkretnego mieszkania wpływa bardzo wiele czynników – mówi nam zaś Jarosław Krawczyk.
Jednak średnie często nie oddają faktycznego stanu rzeczy. Kto zarabia "średnią krajową", niech podniesie rękę w górę. Jak przyznaje ekspert Otodom, często nawet sąsiadujące ze sobą budynki potrafią mieć diametralnie rożne ceny za metr. Specjalista serwisu obido.pl wspominał zaś, że na Bemowie mamy duży rozstrzał cenowy.
Ostatni zapytany przez nas ekspert poprosił o zachowanie anonimowości. Sprawia to też, że na nasze pytania odpowiadał bez większych zahamowań.
– Wszystkich informacji pewnie nigdy nie poznamy, ale można się pokusić się o oszacowanie "formatu" mieszkania. Inwestycja jest w bardzo dobrej lokalizacji – tuż pod fortem Bema. Standard jest wysoki. Mówimy tu zdecydowanie o pięciu cyfrach za metr, nie czterech – wskazuje nasz rozmówca.
Czytaj także: Numerologia "złotego dziecka PiS". Oto co przemilczał prezes Obajtek w odpowiedzi dla Tuska
To co z ceną? 12,5 tys. zł/mkw to ta rynkowa? A może jednak 7 tys. zł/mkw?– Trzeba sobie jasno powiedzieć. W 2018 r. mieszkania na Bemowie nie kosztowały po 7 tys. zł za metr kwadratowy. Stawka podawana przez prezesa Profbudu jest bardzo niska – dodaje nasz rozmówca.
– Myślę, że bliżej rzeczywistości jest tu cena kilkunastu tysięcy zł. Podawane przez "Wyborczą" 12,5 tys. zł/mkw wydaje się na zdrowy rozsądek trafną kwotą. 6,9 tys. zł jest śmiesznie niskie – przekonuje anonimowy ekspert.
Inna kwestia to to, ile faktycznie to mieszkanie czekało na kupca.
– Budowa ruszyła jeszcze w 2016 r., a sprzedaż mieszkań musiała rozpocząć się wcześniej. Jeśli podawana w mediach data listopada 2018 r. to czas podpisania umowy deweloperskiej, to "obajtkowe" mieszkanie czekało nawet 3 lata, więc deweloper miał pełne prawo spuścić z ceny – zaznacza specjalista.
To co zrobił deweloper Profbud nie wydaje się jednak zakazane.
– Musimy pamiętać o jeszcze jednym. Deweloper, właściciel prywatnej firmy, ma prawo sprzedawać mieszkania w każdej cenie, komukolwiek sobie zamarzy. Zaniżanie ceny mieszkania to nie są przypadki nagminne, ale nie są ani nielegalne, ani zupełnie nieznane. Jeśli mój kolega prowadzi sklep z rowerami i bardzo mnie lubi, to też może mi sprzedać "górala" po kosztach – ilustruje ekspert.
Jak się okazuje, wśród przedsiębiorców z wyższych sfer dość popularny jest też swego rodzaju barter. Nasz rozmówca wspomina, że wymiany w stylu "za twoje usługi dostaniesz mieszkanie, a nie pieniądze" zdarzają się między właścicielami prywatnych firm częściej, niż można pomyśleć.
No i tym sposobem dotarliśmy chyba do sedna kontrowersji całej sprawy. Daniel Obajtek to bowiem prezes firmy z kontrolnym udziałem spółek Skarbu Państwa. Gdyby "ręka rękę myła" w przypadku dwóch prywatnych firm, to nie byłoby o czym pisać.
PKN Orlen to zaś zupełnie inna para kaloszy. Ciężko chyba powiedzieć, że spółka paliwowa jakoś szczególnie zyskała na mieszkaniu dla jej prezesa. A wspomniany na początku materiału patronat sportowy jest właśnie "usługą", dzięki której Obajtek może się cieszyć swoimi 187 metrami kwadratowymi.