Opamiętajcie się. Szaleństwo na rynku nieruchomości zaraz się skończy, dla wielu bardzo boleśnie

Mieszkania - kupno. 5 mld złotych wydali Polacy w pierwszych trzech miesiącach 2018 r. na zakup nieruchomości.
Mieszkania - kupno. 5 mld złotych wydali Polacy w pierwszych trzech miesiącach 2018 r. na zakup nieruchomości. Fot. Marcin Stępień / Agencja Gazeta
Mieszkania w Polsce. Słowo „bańka” w branży nieruchomości mało komu przejdzie przez gardło. Dane z rynku jasno jednak pokazują, że popyt na nieruchomości w Polsce bije rekordy, a na dodatek ma charakter spekulacyjny. Zamiast trzymać pieniądze na lokatach czy w funduszach inwestycyjnych, Polacy wybierają środki z kont i pakują w mieszkania na wynajem, albo na sprzedaż – z nadzieją, że ten sam metr kwadratowy kupiony dziś w ciągu kilku lat będzie warty przynajmniej kilkadziesiąt procent więcej. Wielu inwestorów, którzy kierują się taką kalkulacją, czeka srogie rozczarowanie.

Pięć miliardów złotych – takie środki wyciągnęli z kont Polacy z zamiarem zakupu mieszkania, zaledwie w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku. Aż 71 proc. lokali sprzedanych w tym okresie zostało kupionych za gotówkę. Co więcej, statystyki te – opublikowane właśnie przez Narodowy Bank Polski – dotyczą jedynie siedmiu największych miast i jedynie mieszkań sprzedanych przez deweloperów.

Co to oznacza, można się domyśleć. Rzadko się zdarza, by klienci potrzebujący mieszkania na własne potrzeby, tak po prostu wyjmowali pieniądze z konta. Bezkredytowe zakupy to domena tych, którzy lokują w ten sposób swoje oszczędności.

– Zgadza się – potwierdza w rozmowie z INNPoland.pl Maciej Górka, ekspert portalu nieruchomościowego Domiporta. – Ta tendencja była widoczna już w ubiegłym roku i to zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – dodaje.

Już 40 tysięcy mieszkań czeka na najemców
Spirala nakręca się sama. Mieszkania drożeją – według danych NBP, w największych miastach za metr kwadratowy płaci się 7 proc. więcej niż rok temu. Im bardziej drożeją, tym chętniej inwestorzy indywidualni widzą w nich atrakcyjną – i w miarę bezpieczną – alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat bankowych, dołującej giełdy, ryzykownego otwierania własnego biznesu lub równie niepewnego oddawania pieniędzy funduszom inwestycyjnym.

Nawet obligacje – po tym, jak z hukiem upadła firma GetBack – wydają się dziś skokiem na głęboką wodę.
Trudno się zatem dziwić, że i deweloperzy widzą w tym nieruchomościowym boomie szansę dla siebie – za budowanie, inwestowanie w budowanie, inwestowanie w wybudowane łapią się wszyscy. W ciągu ostatnich miesięcy własną działalność w branży real estate zapowiedziały lub nawet otworzyły firmy takie jak Ochnik (dotychczas galanteria) czy Lidl (tak, sieć handlowa), a nawet państwowa Agencja Rozwoju Przemysłu.


– Przy tym, co dzieje się na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat, za chwilę zaczną się kłopoty – mówi nam Górka. – Po pierwsze, deweloperzy dużo budują, to są dziesiątki tysięcy mieszkań, które za chwilę trafią na rynek, a są kupowane niemal wyłącznie w celach inwestycyjnych. Do tego jeszcze trzeba będzie dodać rządowy program Mieszkanie Plus, który docelowo ma objąć budowę 100 tysięcy mieszkań. A na rynku już jest oferta minimum 40 tysięcy mieszkań na wynajem, które nie są wynajęte – wylicza ekspert.

Bańka? – Jestem daleki od słowa „bańka” – odcina się nasz rozmówca. – Dla mnie bańka jest wtedy, gdy sztucznie wywołuje się wzrost cen, tu takiej sytuacji nie ma – zastrzega. Problem w tym, że nawet jeżeli nikt o bańce nie chce mówić, to już konsekwencje obecnej gorączki zakupowej i budowlanej wydają się być bliźniaczo podobne do pęknięcia bańki: na rynku zostanie mnóstwo niesprzedanych mieszkań i drugie tyle niewynajętych. A kto będzie chciał wynajmować, będzie musiał dalece zejść ze swojej marży, na jakiś czas być może wynajmować „po kosztach”.

Nieruchomości: inwestycje znacznie przeszacowane
– Ludzie zaczęli kupować mało rozsądnie, zakładając, że rentowność takiej inwestycji będzie niezmiennie na wysokim poziomie. A konkurencja na rynku rośnie: w ostatnim czasie kupiono w tym celu bardzo dużo mieszkań. One nie od razu pojawiają się na rynku, w w mieszkaniach z rynku pierwotnego często trwa jeszcze proces realizacji, w mieszkaniach z rynku wtórnego robi się remonty, które trwają po 2 czy 3 miesiące – opowiada Górka.
Tymczasem, jak mówi, „rynek nie jest z gumy”: nie wiadomo, czy znajdzie się tylu chętnych do wynajmu, ile mieszkań trafia do obrotu. – Jak się przejrzy serwisy z ogłoszeniami, to na każdym dużym portalu jest dziś około 30-40 tysięcy mieszkań. Jak ich będzie 80 tysięcy, to inwestorzy nie będą już w ogóle mieli wyjścia i będą musieli walczyć ceną – podkreśla.

To szczególnie niebezpieczne dla tych, którzy interes życia chcą ubić, posiłkując się kredytem. – Inwestorów trzeba uczulać na kwestie związane z finansowaniem: jeżeli ktoś się kredytuje, to musi teraz bardzo skrupulatnie ocenić potencjał danej lokalizacji, w której nabywa mieszkanie, oraz musi tak kalkulować ratę kredytową, żeby pozostawić sobie bufor, by móc negocjować z klientami. Bo oni, widząc wzrost podaży ofert na wynajem, będą mieli w czym wybierać i będą chcieli zbijać cenę – przestrzega ekspert portalu Domiporta.

Przy takim tempie rozwoju rynku przesyt (i nakreślony wyżej scenariusz) jest nieunikniony. I pojawi się raczej wcześniej niż później – według Macieja Górki nastąpi to mniej więcej za dwa lata. Efekt spotęguje program Mieszkanie Plus: dziś to może zaledwie 3 tysiące mieszkań, ale tempo programu może rosnąć – w końcu docelowo mowa o niemal 100 tysiącach lokali, i to wszystko na rynku wynajmu.

– Te mieszkania będą miały relatywnie niskie czynsze, a państwo będzie robiło wszystko, żeby mieć jak największe obłożenie i móc udowodnić sukces programu – mówi Górka.
Najem krótkoterminowy
Bańki nieruchomościowe to nie są bańki na rynku dot-comów czy kryptowalut, kiedy to ceny rosną wykładniczo, w błyskawicznym tempie. Tu wzrosty są stopniowe, zaczynają się imponująco prezentować dopiero na wykresach długoterminowych. – Z perspektywy makroekonomicznej bańki na rynku nieruchomości są groźniejsze – twierdzi Christopher Dembik, dyrektor ds. analiz makroekonomicznych Saxo Banku. – Oddziałują na większą część społeczeństwa niż w innych przypadkach – podkreśla.

Zwłaszcza gdy w grę wchodzi lokowanie oszczędności całego życia. Przy mizernej kontrofercie banków, giełdy czy niewielkiej szansie na otworzenie rentownego biznesu, który miałby szansę przebić się na rynku, pokusa zakupu mieszkania jest olbrzymia. – Ale trend jest taki, że za chwilę może się okazać, że te mieszkania wracają do obrotu: nie udało się wynająć, trzeba zatem sprzedać – kwituje Górka.

Ostatnią deską ratunku jest jeszcze wynajem krótkoterminowy, w dobrej lokalizacji można zapolować na turystów poprzez rozmaite portale. Opcja jest kusząca, bo rentowność bywa wyższa niż przy „zwykłym” wynajmie. Ale ten rynek jest jeszcze bardziej zatłoczony, więc i tu trzeba być ostrożnym. Byleby Polak był mądry zawczasu, a nie po szkodzie.
Znajdź nas na Znajdź nas na instagramie
Trwa ładowanie komentarzy...

BLOGI

NAJNOWSZE WPISY

Piotr BuckiPiotr Bucki

Na jednym ze szkoleń uczestnicy robią ćwiczenie. Mają przygotować prostą anegdotę. Na dowolny temat. Może to być własna historia. Może być zasłyszana. Jedna z uczestniczek bardzo precyzyjnie i dobrze opowiada historię „o bezstresowym wychowaniu”. Być może ją znasz.

Igor IluninIgor Ilunin

Komunikacja machine-to-machine jest jednym z kluczowych składników przyszłości transportu globalnego.

Łukasz MurawskiŁukasz Murawski

Jeśli piszesz (lub zamierzasz pisać) książki, to raport z badań stanu czytelnictwa w Polsce za rok 2017 powinien Cię dodatkowo motywować.