Rynek nieruchomości jest cykliczny. Oznacza to, że następują fazy wzrostu popytu i obniżki podaży, a potem na odwrót. Teraz znajdujemy się w tej drugiej fazie – jak uważają kupujący, dla nich znacznie korzystniejszej. Jednak analizy finansistów wskazują, że jest lepiej, ale niekoniecznie taki trend musi się utrzymać. Powodów, przez które ofert mieszkań jest więcej niż chętnych na kupno, jest wiele.
Rynek nieruchomości w Polsce wyraźnie wyhamował. Coraz mniej osób ubiega się o kredyty hipoteczne. Można to zauważyć, przeglądając oferty sprzedaży mieszkań – jest w czym wybierać. Za przyczynę wskazuje się między innymi zakończenie programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", ale powodów jest więcej.
Kupujących odstraszają wysokie ceny za metr kwadratowy. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, stawka za metr kwadratowy nieruchomości w I kwartale 2024 roku na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach wyniosła 13 500 złotych. Potencjalnych kupujących odstraszają również wciąż wysokie stopy procentowe, które wymuszają na nich oddawanie bankom niemal dwukrotnej wartości zaciąganych kredytów.
Niemniej jednak większa ilość ofert na portalach ogłoszeniowych daje przynajmniej możliwość wyboru, co stanowi pewien pozytywny aspekt w porównaniu z wcześniejszymi warunkami zakupowymi na rynku.
Na pozytywny trend wskazują aktualne wyniki z olxdata.azurewebsites.net. Liczba ogłoszeń względem 3 stycznia 2024 roku podniosła się aż o 33,64 proc. Wtedy łącznie na portalach OLX i Otodom pojawiło się 153 043 oferty. Aktualnie osoby odwiedzające serwisy mogą przebierać w 204 525 propozycjach sprzedaży mieszkania.
Podobna sytuacja dotyczy również domów na sprzedaż. Zarówno na portalu Otodom, jak i na OLX można zauważyć – korzystne dla kupujących – zmiany. Tutaj względem 1 stycznia 2024 roku zanotowano wzrost ofert o 16,08 proc. Na początku tego roku w sumie propozycji sprzedaży domu było 70 858, a w lipcu 2024 roku jest ich już 82 112.
Pozytywny trend jest zauważalny również w kategorii działek na sprzedaż. Trzeba jednak zauważyć, że lepiej było w kwietniu tego roku. Wtedy na rynku pojawiło się 94 375 ogłoszeń sprzedaży, czyli o 20 proc. więcej niż 2 stycznia 2024 roku. Pomimo minimalnego spadku liczby ogłoszeń, sytuacja wciąż jest relatywnie dobra. Na rynku w dniu 11 lipca 2024 roku pojawiło się 93 000 ofert, co stanowi wzrost o 19,25 proc. względem początku roku 2024.
Wymienione dane są udostępniane w zestawieniu WKP Investments i dotyczą miast takich jak: Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice, Lublin, Szczecin, Bydgoszcz, Białystok, Częstochowa, Gdynia, Radom, Kielce, Rzeszów, Sosnowiec, Toruń, Gliwice, Olsztyn i Opole.
Z perspektywy inwestorów początek roku rozpoczął się bardzo dobrze. Oferty, które pojawiały się na serwisach ogłoszeniowych, niedługo później znikały. Teraz nastąpiło tąpnięcie i to kupujący mogą przebierać w propozycjach, a nie jak dotychczas właściciele nieruchomości.
Na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości – według powszechnej opinii coraz mniej korzystnej dla deweloperów, wypowiedział się przedstawiciel największego z nich.
Opinię na ten temat wyraził prezes giełdowej spółki deweloperskiej Dom Development. Od razu zaznaczył, że inwestorzy z powodzeniem realizują zakładany plan roczny i wciąż perspektywy rozwoju są dla nich obiecujące.
Prezes Dom Development podkreślił także, że wszystkie inwestycje są realizowane bez opóźnień. Dotyczy to zarówno budowy nieruchomości, jak i realizowania planu sprzedaży. Inwestorzy nastawiają się na wyższe zyski niż w zeszłym roku.
Prezes Dom Development wypowiedział się również na temat aktualnej zmiany, gdzie popyt jest niższy niż podaż, na co wskazują liczne analizy rynkowe:
Zgodnie z informacjami przekazanymi przez prezesa Dom Development, inwestor dysponuje najwyższym w swojej historii bankiem ziemi kupionej lub zarezerwowanej. Ma to umożliwiać deweloperowi zrealizowanie inwestycji, które poskutkują wybudowaniem kolejnych 20 tysięcy mieszkań.
Znaczący wpływ na zmianę proporcji w ofertach sprzedaży ma zakończenie programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Zdaniem Katarzyny Iwuć – finansistki współprowadzącej firmę Finanse Bardzo Osobiste, to właśnie ten "dopalacz" w postaci rządowego programu wspierania finansowania zakupu nieruchomości wpływał negatywnie – z perspektywy kupującego – na rynek mieszkań w Polsce.
Z uwagi na i wysokie ceny mieszkań i wysokie stopy procentowe, aktualnie niewiele osób ma możliwość zakupu nieruchomości. Nawet po obniżce stóp procentowych z jesieni ubiegłego roku, to wciąż stopy procentowe kredytów są na jednym z najwyższych poziomów od niemal 20 lat.
Według Katarzyny Iwuć za aktualny stan rynku nieruchomości odpowiadają właśnie wciąż niebotycznie wysokie stopy procentowe. Finansistka oceniła, że kredytobiorców odstrasza fakt, że przy obecnych stopach procentowych zaciągnięcie kredytu na 500 tys. złotych oznacza konieczność oddania dwa razy takiej kwoty do z powrotem do banku.
Potwierdzenie słów finansistki z kanału Youtube – Marcin Iwuć, można znaleźć również w wykresach statystyki udzielanych kredytów. Aktualne dane udostępnia Biuro Informacji Kredytowej.
Na koniec 2023 roku wartość udzielanych zobowiązań wynosiła ponad 10 miliardów złotych. Aktualnie, wartość akceptowanych wniosków o kredyty hipoteczne plasuje się pod pułapem 4 miliardów złotych.
Bieżącą sytuację w bankach i wyhamowanie popytu na kredyty hipoteczne skomentował Główny Analityk Grupy BIK – dr hab. Waldemar Rogowski:
Jak podaje BIK, popyt na kredyty mieszkaniowe w maju 2024 roku był wyższy od wyniku z roku 2023 – 26,99 tys. klientów do 22,37 tys. Oznacza to wzrost w ujęciu rok do roku o 20,6 proc. O ile jest to wynik lepszy niż rok temu, o tyle gorszy niż w poprzednich miesiącach – w kwietniu 2024 roku o kredyt hipoteczny wnioskowało o 16,6 proc. klientów więcej.
Wypowiedzi ekspertów, finansistek i deweloperów nie wskazują na to, że bańka na rynku nieruchomości właśnie pęka. Przyczynia się do tego wciąż istniejący deficyt mieszkań. Wpływ na niezmiennie wysokie ceny ma stosunek wzrostu wynagrodzenia do stawek za metr kwadratowy nieruchomości.
Zestawiając ze sobą IV kwartał 2020 roku i I kwartał 2024 roku, średnia cena za metr kwadratowy nieruchomości w siedmiu największych miastach wg danych NBP wzrosła o 53 proc. Natomiast średnie wynagrodzenie podniosło się o 41 proc. Efektem jest sytuacja, że w momencie, kiedy kupujący chciałby przeznaczyć całą swoją roczną pensję na mieszkanie, mógłby nabyć tylko pięć metrów kwadratowych.
Przytoczone powyżej dane i zestawienia udowadniają, że dużo jeszcze brakuje do tego, aby bańka nieruchomości w Polsce w końcu pękła.
Jarosław Szanajca
prezes giełdowej spółki deweloperskiej Dom Development / źródło: PAP
Jarosław Szanajca
prezes giełdowej spółki deweloperskiej Dom Development / źródło: PAP
dr hab. Waldemar Rogowski
Główny Analityk Grupy BIK