Rabaty na miejsca parkingowe, tańsze komórki lokatorskie i obniżki cen, sięgające nawet 20 proc. – deweloperzy muszą coraz mocniej walczyć o klienta.
To miła odmiana po latach branży deweloperskiej. Tylko, czy ta zmiana potrwa długo?
Wszystko rozkopane
W Polsce buduje się mnóstwo mieszkań. Tendencja utrzymuje się od kilku lat, jednak jej efekty zaczynamy dostrzegać dopiero teraz. Szczyt osiągnęliśmy w 2022 roku, kiedy do użytku oddano ich niemal 240 tys. W ubiegłym roku było to już 199 tys. Gdy GUS ogłosił te dane, bito na alarm, że to najgorszy wynik od 2018. Nie zmienia to jednak faktu, że od lat plasujemy się na podium wśród krajów europejskich pod względem intensywności budownictwa mieszkaniowego.
Za przykład zwiększonej podaży może posłużyć Łódź. Pod koniec lutego w ofercie deweloperów było tam ponad 10 tys. mieszkań. Oznacza to, że jest ich dwa razy więcej, niż jeszcze 3 lata temu. Tylko w ubiegłym roku wprowadzono tam do sprzedaży 6 tys. mieszkań. Dziś nie są już tak szybko skupowane z rynku przez flipperów. Jak pisze "Rzeczpospolita", flipperzy w Łodzi panikują, bo miesiącami szukają tam chętnych na zakup lokalu.
Dane z pierwszego kwartału tego roku potwierdzają, że deweloperzy zmniejszyli intensywność inwestycji. Według raportu portalu "Rynek Pierwotny" w lutym oddali do użytkowania 10 proc. mniej lokali, niż rok temu i rozpoczęli budowę ponad 20 proc. mniej lokali.
Wiąże się to również ze spadkiem sprzedaży mieszkań. Jeden z największych deweloperów w kraju – działający głównie na terenie Wrocławia Lokum Deweloper odnotował o ponad połowę mniejszą liczbę sprzedanych mieszkań względem zeszłego roku.
Równocześnie rośnie zainteresowanie wynajmem. Według analizy serwisu Otodom w styczniu liczba wyszukiwań ofert najmu wzrosła w ciągu roku o 41 proc.
Według szacunków analityka rynku nieruchomości Marcina Drogomireckiego liczba ofert mieszkań na wynajem w lutym 2025 roku spadła o 9,9 proc. w skali kraju w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, podczas gdy liczba ofert sprzedaży mieszkań wzrosła o 37,8 proc.
Co odstrasza klientów?
Niski wskaźnik sprzedaży można wytłumaczyć nadprodukcją mieszkań. W obliczu słabnącego popytu nadmiar dostępnych nieruchomości prowadzi do obniżenia cen i zmniejszenia atrakcyjności inwestycji w zakup.
Ale to nie koniec. Wpływ mają również utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, które przekładają się na wysokie koszty kredytów hipotecznych.
– Obecnie osoby planujące nabycie własnego lokum znajdują się w wyjątkowo trudnym położeniu. Z jednej strony mamy do czynienia z rekordowo wysokimi stopami procentowymi, z drugiej zaś z brakiem jakiegokolwiek programu wsparcia dla kredytobiorców – tłumaczy mi Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper. – Jednoczesne występowanie tych zjawisk szczególnie dotyka klientów, którzy pomimo realnej potrzeby znalezienia nowego miejsca zamieszkania, są zmuszeni odkładać swoje plany zakupowe, ponieważ nie mogą pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu.
Do tego, jak zaznacza Michał Witkowski, znaleźliśmy się właśnie pomiędzy rządowymi programami wsparcia.
Po ostatnich dofinansowaniach kredytów (krytykowanych przez niektórych specjalistów, jako czynnik zwiększający ceny nieruchomości) przyszło fiasko "Kredytu na start". A obecnie rząd wprowadza program "Klucz do mieszkania" (o którym więcej tutaj).
"Zmieniamy filozofię rozwoju mieszkalnictwa w Polsce i zupełnie inaczej rozkładamy akcenty niż do tej pory. Według nowych założeń najwięcej środków budżetowych przeznaczymy na te gałęzie mieszkalnictwa, które przysłużą się do zapewniania godnych warunków życia dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na własność" – tak zapowiadał program minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.
Między liczbami
Są jednak także bardziej subtelne czynniki, wpływające na popyt na mieszkania. W ostatnich latach zmieniły się preferencje nabywców, którzy coraz częściej mogą sobie pozwolić na pracę zdalną. Nawet jeżeli mówimy o jakiejś formie pracy hybrydowej, wiele osób nie jest zmuszonych stawiać się o codziennie o 9 w biurze. Przez to większą popularnością zaczynają cieszyć się mniejsze ośrodki miejskie.
Ogromne znaczenie ma również poczucie niepewności potencjalnych nabywców.
Inflacja i kryzys kosztów życia zwiększają niepewność finansową. Są one dodatkowo pogłębiane przez czynniki geopolityczne, jak trwająca wojna w Ukrainie czy oderwana od rzeczywistości polityka finansowa Trumpa.
Wszystkie te czynniki sprawiają, że coraz trudniej jest zdecydować się na kupno mieszkania.
Jakie będą tego konsekwencje?
Po pierwsze mówi się o stabilizacji cen mieszkań. Optymiści mówią nawet o potencjalnej obniżce. Deweloperzy oraz właściciele mieszkań na rynku wtórnym mogą być zmuszeni do dostosowania cen, aby przyciągnąć potencjalnych nabywców. Z pewnością zwiększy się również znaczenie rynku najmu. To z kolei może prowadzić do zwiększonego popytu na rynku najmu, potencjalnie wpływając na wzrost stawek czynszu.
Specjaliści mówią również o zwiększonej roli nabywcy. To osoby kupujące, odkąd mają większą ofertę mieszkań do wyboru, będą miały większe pole do negocjacji.
"Bogata oferta sprawi, że to klient będzie dyktował warunki zakupu i cenę" – mówi w rozmowie z "Rzeczpospolitą" Tomasz Błeszyński doradca i ekspert rynku nieruchomości. "Po latach nadmiernego dyktatu sprzedających to pożądane zjawisko".