Masz wolną kasę? Kupuj mieszkanie. Kredyty tanie jak barszcz – wiemy, jak długo to się utrzyma
Kredyty hipoteczne rekordowo tanie. Inwestorzy i osoby prywatne rzucili się na kupowanie mieszkań. W październiku padł rekord wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Jednak czy druga fala pandemii to najlepszy czas na takie inwestycje? I jak długo może się utrzymać ten trend? Odpowiada Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Z danych przedstawionych przez Narodowy Bank Polski wynika, że banki udzieliły w październiku kredytów na 5,7 mld zł. To najwyższa wartość od kiedy NBP publikuje takie dane, czyli od 2014 roku. Październikowa sprzedaż hipotek jest wyższa aż o 19 proc. niż rok temu i o 13 proc. niż we wrześniu.
– Rekord dotyczy wartości udzielonych kredytów. Według BIK ich liczba była natomiast nieco niższa niż przed rokiem – studzi optymizm Jarosław Sadowski ze Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, główny analityk Expandera. W jego opinii wartość jest tak duża, ponieważ banki udzielają coraz wyższych kredytów. W październiku średnia kwota wyniosła niemal 300 000 zł, co jest efektem wysokich cen mieszkań oraz tego, że kupują je głównie osoby o bardzo dobrej sytuacji finansowej.
– Zarówno liczba jak i wartość udzielonych kredytów jest zaskakująco wysoka jak na okoliczności, czyli drugą falę pandemii – dodaje ekspert. Jego zdaniem trzeba jednak brać poprawkę na opóźnienie na rynku kredytów hipotecznych. Decyzje o zaciągnięciu tych kredytów były podejmowane w sierpniu i wrześniu. Od momentu decyzji do dnia, w którym kredyt zostanie wypłacony, mija bowiem co najmniej miesiąc.
– Więc jeśli ktoś decydował się na kredyt we wrześniu albo nawet sierpniu, to mógł jeszcze nie wiedzieć, że nadchodzi druga fala pandemii. Kierował się wakacyjnym optymizmem. Duża część procesów kredytowych rozpoczynała się jeszcze przed powrotem koronawirusowego kryzysu – zaznacza Sadowski.
Klientów kuszą również banki, które nieco złagodziły swoje oczekiwania. Ale nadal nie są to warunki tak komfortowe jak przed pandemią. – Banki mocno zaostrzyły kryteria na wiosnę, podczas pierwszego lockdownu. Później część z nich te kryteria poluzowała. Przykładowo te, które wymagały 30 proc. wkładu własnego zeszły do 20 procent. Ale to dalej nie jest 10 procent z ubiegłego roku – podkreśla analityk.
Największą zachętą do zaciągania hipoteki są jednak zaskakująco tanie ceny kredytów. Wynika to z rekordowo niskich, niemal zerowych stóp procentowych. Średnie oprocentowanie hipotek w październiku wyniosło niecałe 3 proc. wobec 4,4 proc. w lutym i rok temu. Rzeczywista roczna stopa procentowa zmalała do 3,3 proc. z 4,8 proc.
Jak mówi Sadowski, mamy najniższe w historii oprocentowanie kredytów hipotecznych. To kusi klientów. A im kredyty są tańsze, tym na wyższą ich wartość możemy sobie pozwolić.
Mieszkania są też jedną z najbardziej atrakcyjnych lokat kapitału w trudnym czasie pandemii.
Ekspert zaznacza, że chociaż sytuacja na rynku najmu nie jest obecnie najlepsza, należy spodziewać się odwrócenia tej tendencji w niedługim czasie. – Obserwujemy rekordowo dużo ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań. Trudno wynająć mieszkanie, bo brakuje studentów i emigrantów zarobkowych. Ale to minie za jakiś czas, gdy skończy się sytuacja pandemiczna.Przy śmiesznie wręcz niskim oprocentowaniu lokat bankowych, odkładanie pieniędzy w banku mija się z celem. Więc wiele osób postrzega mieszkania jako najlepszą aktualnie opcję na zainwestowanie pieniędzy. Polacy traktują nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału, która przynosi bardzo duże stopy zwrotu.
Jego zdaniem poważną zachętą dla inwestorów są doniesienia o szczepionce na koronawirusa. – Wiele osób liczy na to, że za pół roku się zaszczepimy, a za rok będzie po pandemii. I że wszystko wróci wtedy do normy, a gospodarka ruszy z kopyta – podkreśla.
Jak długo potrwa dobra passa tanich kredytów?
– Nad tym głowią się wszyscy eksperci – śmieje się Jarosław Sadowski. – Moim zdaniem stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie jeszcze przez rok albo dwa lata. Ale nie mogą być wiecznie takie niskie, potem zapewne urosną.Nowi lub przyszli kredytobiorcy muszą już zawczasu nastawić się na to, że rata ich kredytu będzie w przyszłości wyższa. – Lepiej nie wykorzystywać maksymalnie swojej zdolności kredytowej, bo potem może to być bardzo bolesne. Zwłaszcza że kredyt to decyzja która rozkłada się na wiele lat. Te raty najprawdopodobniej wzrosną, chociaż nie w najbliższym czasie – mówi mój rozmówca.
Jak tanie kredyty przełożą się na ceny mieszkań?
– Ceny mieszkań cały czas są bardzo wysokie. Ostatnie dane rynkowe mówiły o dalszych wzrostach cen transakcyjnych. Ale musimy wziąć pod uwagę to, że dotyczyły one trzeciego, “optymistycznego” kwartału, przed drugą falą pandemii – odpowiada główny analityk Expandera.Jego zdaniem ceny mieszkań mogą w najbliższym czasie nieznacznie spaść, ale nie będzie to trend, który utrzyma się długo. – Spodziewam się niewielkiej obniżki cen w czwartym kwartale i być może na początku pierwszego kwartału 2021 roku. Ale kiedy pandemia zostanie opanowana, wszyscy zostaniemy zaszczepieni i gospodarka zacznie się odbijać, to ceny wrócą do swojej standardowej, wysokiej normy. Znaczących spadków w długiej perspektywie spodziewałbym się w przypadku, gdyby z jakiegoś powodu mocno wzrosły w naszym kraju stopy procentowe, albo bezrobocie, ale na to się na razie nie zanosi.Nasze ostatnie badania pokazują natomiast, że październik był rekordowym miesiącem pod kątem liczby ogłoszeń o mieszkaniach na sprzedaż oraz liczby ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem. Mogłoby to sugerować, że tendencja zwyżkowa dla cen mieszkań chyli się ku końcowi. Że ci, którzy mieszkania kupili chcą się z tych inwestycji wycofywać, a ci którzy kupili je pod wynajem mają poważny problem ze znalezieniem lokatorów. Ale to może być też wyłącznie chwilowe załamanie, związane z drugą falą pandemii.