Rynek najmu oszalał. Ekspert: Lepiej już było, będzie tylko drożej

Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google

Ostatni miesiąc to bardzo gorący okres także dla rynku najmu nieruchomości. W cztery tygodnie sytuacja zmieniła się drastycznie – "bezprecedensowo", jak mówi Bartosz Turek.

Od czasu napaści Rosji na Ukrainę w końcówce poprzedniego miesiąca, zgodnie z danymi Straży Granicznej, do Polski wjechało ponad dwa miliony uchodźców. Według szacunków głównego analityka HRE Investments na dzień 24 lutego 2022 r. w naszym kraju było dostępnych ćwierć miliona mieszkań do wynajęcia.

Nie trzeba być laureatem matematycznego kangurka, żeby policzyć, że taka sytuacja musiała skończyć się gwałtownym wzrostem popytu przy niewystarczającej podaży.

Wojna w Ukrainie zmieniła rynek

Aby ustalić jak zmienił się rynek najmu po napływanie uchodźców z Ukrainy, analitycy Expander Advisors i Rentier.io porównali dane z aktywnych internetowych ogłoszeniach najmu tuż przez inwazją Rosji na Ukrainę (23 lutego) z tymi już po tym wydarzeniu (15 marca). Dane dotyczą ofert unikalnych, czyli po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. Wśród 16 badanych przez nich miast liczba aktywnych ogłoszeń spadła z 19 095 do 11 717, a więc aż o 39 proc.

Jeśli natomiast spojrzymy nie na zmiany procentowe, ale po prostu jak zmieniła się liczba ogłoszeń, to tu wyraźnie wyróżnia się Warszawa. W tak krótkim czasie zniknęły tam aż 2 593 oferty (z 7 524 do 4 931). Kolejny pod tym względem jest Kraków (-1 210) i Wrocław (-912).

Brakuje mieszkań na wynajem

Wystarczy przejrzeć grupy z mieszkaniami do wynajęcia na Facebooku, żeby zobaczyć, jak szybko świeże oferty przestają być aktualne. – Oferta jest mocno przebrana. Właściciele lokali dostają mnóstwo telefonów, jeśli wystawiają mieszkania w dobrej cenie. Bardzo trudno jest teraz wynająć mieszkanie – mówi Turek.

Problem jest nawet w wynajmie krótkoterminowym, m.in. w Airbnb. Niedawno sam próbowałem zarezerwować termin z kilkumiesięcznym, ale po chwili dostałem wiadomość od gospodarza obiektu, że to niemożliwe. Do lokalu na wsi wprowadzili się uchodźcy z Ukrainy, którzy zostaną tam jeszcze przez jakiś czas.

– To, co dzieje się na rynku najmu, nie ma precedensu. Pojawiają się opinie, że mieszkań na wynajem w dużych miastach już po prostu nie ma. Ich oferta rzeczywiście jest bardzo mocno przebrana. Natomiast ceny tych ofert, które są dostępne, zupełnie nie przypominają tych sprzed miesiąca – mówi Bartosz Turek. – Kiedy spojrzymy na statystyki odnośnie tego, jakie mieszkania są wystawione na wynajem, to ofert w skali całego kraju jest o 60 proc. mniej niż w dniu wybuchu wojny na Ukrainie. Przyglądając się konkretnym miastom, szczególnie wyróżnia się sytuacja w Krakowie i we Wrocławiu, gdzie liczba dostępnych ofert spadła nawet o ponad 70 proc. – dodaje.

Nieco inne dane podaje Expander. W ujęciu procentowym największe zmiany zaszły we Wrocławiu (-60 proc.), Krakowie (-55 proc.) i Rzeszowie (-46 proc.). 

– Najmniejszy spadek miał miejsce w Białymstoku (-22 proc.), Toruniu (-24 proc.) i Bydgoszczy (-24 proc.). Należy jednak dodać, że najmniejszy nie oznacza mały. Spadek liczby ogłoszeń o 22 proc. czy 24 proc. w mniej niż miesiąc również robi ogromne wrażenie – podkreśla Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Jak wzrosły ceny?

W rozmowie z nami Bartosz Turek z HRE Investments mówi, że ceny mieszkań na wynajem wzrosły od kilkunastu procent do ponad 30. Pamiętajmy jednak, że mówimy o średniej cenie ofertowej. Oznacza to, że kiedy wyciągniemy średnią z ofert, które zostały na rynku, to ona jest o jakieś 20-30 proc. wyższa niż jeszcze miesiąc temu. Nie jest natomiast tak, że wszystkie mieszkania zdrożały przez ostatni miesiąc o 30 proc.

Expander podaje, że w ciągu niecałego miesiąca we Wrocławiu średnia stawka podskoczyła aż o 12 proc. (z 51 zł do 57 zł za mkw.). Na kolejnych miejscach pod tym względem znalazły się: Gdynia (+9 proc.) i Łódź (+8 proc.). Co ciekawe jest jednak jedno miasto, w którym w tym czasie stawki spadły. W Sosnowcu najem staniał o 2 proc..

– Mieszkań na pewno nie zabraknie, lecz z pewnością będą jeszcze droższe. Jeżeli komuś za kilka miesięcy kończy się umowa najmu i ma zamiar szukać nowego lokum, to powinien zacząć szukać już teraz. Nie można zostawiać tej decyzji na ostatnią chwilę. Problem będzie i to spory – mówi natomiast ekspert HRE Investments. – Popyt na najem przewyższa podaż w sposób bezprecedensowy – podkreśla.

Czy ceny spadną?

– Nie. W tym momencie to jest wręcz niemożliwe. W normalnych warunkach – gdyby Rosja nie napadła na Ukrainę – i tak rósłby popyt na najem, ponieważ banki ograniczyły dostęp do kredytów. Przez to młode osoby, które nie mogą wziąć na siebie zobowiązania pozwalającego na zakup własnego lokum, częściej są zmuszone do wynajęcia mieszkania – wyjaśnia Turek.

Przez rosnący popyt rosłyby zatem ceny najmu. W obecnej sytuacji z wojną za wschodnią granicą i napływem 2 mln uchodźców do Polski i 250 tys. wolnych mieszkań na wynajem w dniu wybuchu konfliktu, ceny najmu musiały bardzo mocno wzrosnąć. – Nie ma żadnej przestrzeni do tego, żeby spadły – stwierdza Turek.

Zdaniem ekspertów coraz mniej prawdopodobny wydaje się scenariusz, w którym wojna za wschodnia granicą szybko się skończy, a uchodźcy masowo wrócą do swojej ojczyzny. W takim przypadku mogłoby dojść do poważnych perturbacji na rynku najmu i znaczących spadków cen. Wiele wskazuje raczej na to, że to nie koniec, a dopiero początek boomu na rynku najmu.

– Z czasem coraz więcej imigrantów będzie znajdowało pracę i szukało sposobu, aby przenieść się z ośrodków wsparcia czy od rodzin, które ich przyjęły do osobnego mieszkania. Najmując lokal zyskają prywatność i szansę na w miarę normalne życie. Niestety z każdym dniem będzie to coraz trudniejsze, gdyż tanie oferty bardzo szybko znikają, a zostają te droższe. Dodatkowo mamy coraz wyższe stopy procentowe, więc dodatkowa podaż pojawi się tylko, jeśli bardzo mocno wzrośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. To niestety oznacza, że koszty najmu najprawdopodobniej nadal będą szybko rosnąć. W części miast może wręcz dojść do tego, że nie uda się znaleźć żadnego mieszkania w "rozsądnej" cenie – ocenia Jarosław Sadowski.

Najem tańszy od kredytu

Przy tym warto podkreślić, że cena najmu wciąż jest niższa niż kwota raty kredytu hipotecznego. Warto jednak pamiętać, że raty płaci się tylko przez określony czas (np. 25 lat), a za najem trzeba płacić zawsze, czyli tak długo jak długo chcemy mieszkać. Poza tym będąc właścicielem mieszkania kupionego na kredyt w każdej chwili możemy je sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. W przypadku najmu są to pieniądze wydane bezpowrotnie. 

Jak oceniają eksperci, w w długim okresie wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. – Młodym osobom będzie jednak coraz trudniej zamienić mieszkanie najmowane na własne. Problemem jest zarówno wysokość rat jak i spadająca z każdym dniem zdolność kredytowa – przyznaje Jarosław Sadowski.