Cała prawda o cenach mieszkań w Polsce. Naprawdę są wyższe niż w innych krajach UE?

Aby sprawdzić i porównać dane, sięgnęliśmy do dużej publikacji firmy doradczej Deloitte. Mamy oczywiście świadomość, że porównuje ona ceny w sierpniu 2023 roku, na nowsze musimy jeszcze poczekać. Ostatnie wzrosty cen mieszkań w Polsce, szczególnie w miastach, to zaś efekt wprowadzenia w lipcu 2023 roku programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Publikacja Deloitte nie obejmuje więc wzrostów cen, jakie nastąpiły po sierpniu zeszłego roku.

Mimo wszystko widać, że Polska i tak nie jest krajem drogim, jeśli chodzi o ceny nowych mieszkań. W porównaniu do dużych miast europejskich Warszawa czy Kraków są wręcz tanie. W Polsce (mówimy ciągle o sierpniu 2023) cena metra kwadratowego mieszkania sięgała średnio niecałych 2000 euro (8700 zł). Warto też pamiętać, że jeśli chodzi o nowe mieszkania, to w wielu miastach ich ceny są zbliżone do tych z rynku wtórnego. A często i niższe.

Taniej było tylko w kilku krajach, m.in. Portugalii (ponad 1720 euro, czyli 7480 zł), Grecji (1330 euro, czyli 5785 zł), Rumunii (niecałe 1420 euro, czyli 6177 zł), czy Słowenii (niecałe 1930 euro, czyli 8396 zł). Na Węgrzech i we Włoszech metr mieszkania kosztował ponad 2300 euro (1005 zł), w Chorwacji niecałe 2200 euro (9570 zł). Często porównywani do nas Hiszpanie płacili ok. 2600 euro (11 310 zł).

To są jednak średnie ceny dla całych państw. Jeśli porównamy ceny w Warszawie (prawie 2700 euro, czyli 11 745 zł), wychodzi nam, że faktycznie można za podobne pieniądze kupić mieszkanie w stolicy Polski i "gdzieś w Europie". Ale to "gdzieś" niekoniecznie obejmuje duże miasta.

I już nie mówimy o Paryżu, gdzie ceny nieruchomości są koszmarne i przekraczają 14600 euro za metr (tak, to ponad 63500 złotych). Czy Monachium z ceną wynoszącą 11600 euro za metr (50 460 zł).

W Madrycie metr mieszkania kosztuje ponad 5000 euro (21 750 zł), w Barcelonie prawie 6500 euro (28 275 zł). Z hiszpańskich dużych miast najtańsze jest Alicante z ceną ok. 2500 euro (10 875 zł) za metr. W Lizbonie mieszkanie kosztuje prawie 5240 euro (22 794 zł), w Porto prawie 3000 euro (13 050 zł) za metr.

Tańsze duże polskie miasta można cenowo porównywać do Banja Luki, Sarajewa (Bośnia i Hercegowina; 1550-1650 euro, czyli 6750- 7200 zł), Salonik (Grecja; niecałe 2000 euro, czyli 8700 zł ), węgierskiego Debreczyna czy Győr (1600-1700 euro, czyli 6960-7400 zł). Te droższe do Zagrzebia (2580 euro, czyli 11 223 zł), Ostrawy (niecałe 2500 euro, 10 875 zł), Budapesztu (2860 euro, czyli 12 441 zł) czy Kowna (2456 euro, czyli ok. 10 700 zł).

Z danych Deloitte wynika, że w Gdańsku w tym samym czasie można było kupić mieszkanie za 2370 euro (10 310 zł) za metr, w Katowicach ok. 1990 euro (ok. 8660 zł), w Krakowie za ok. 2370 euro (10 310 zł), w Poznaniu metr kosztował 2020 euro (8787 zł), we Wrocławiu 2205 euro (ok. 9600 zł). W Warszawie zaś 2680 euro (11 660 zł).

Ceny mieszkań w Polsce... spadły?!

Deliberując o cenach mieszkań w Polsce i reszcie Europy, musimy jednak pamiętać o kilku jeszcze faktach. Po pierwsze: w Polsce inflacja w okresie jej silnego wzrostu była dwa razy wyższa niż w pozostałych krajach UE. I ona nadal jest dwa razy wyższa.

Jeśli "urealnimy" wzrost cen mieszkań, czyli obedrzemy go z inflacji, okaże się, że... mieszkania w Polsce staniały. Policzyli to ekonomiści Biura Maklerskiego Pekao.

"Ceny mieszkań spadły realnie o 6,7 proc. od 2007 r. w największych siedmiu polskich miastach. Nominalne ceny mieszkań urosły o 63 proc. od 2007 r., od 52 proc. w Krakowie do 92 proc. we Wrocławiu, ale skumulowana inflacja w tym czasie to 75 proc. Realnie ceny mieszkań rosły średniorocznie o 3,7 proc. w (latach) 2014-22" – napisali analitycy w serwisie X.

A jak to się przekłada na nasze możliwości finansowe? To również wyliczyli. "Obecna roczna średnia krajowa pensja brutto odpowiada cenie transakcyjnej 6,8 m kw. dla średniej cen największych sześciu miastach i jest najniższa od 2011 r. Najwyższa dostępność – ponad 8 m kw. – wystąpiła w 2017 r." – napisali.

Nie zmienia to jednak faktu, że ceny nominalne po prostu wystrzeliły. Według danych Eurostatu ceny domów i mieszkań w III kw. 2023 najmocniej wzrosły w Chorwacji. Polska wskoczyła na drugie miejsce, na trzecim jest Bułgaria.

Po drugie, musimy uwzględnić siłę nabywczą. Jak pisze Politico, Warszawa jest czwartą stolicą w Unii Europejskiej, w której obywatelom najtrudniej kupić dom lub mieszkanie. Polską stolicę wyprzedzają tylko Paryż, Praga i Bratysława.

Zgodnie z wyliczeniami Politico, przeciętny warszawiak na zakup mieszkania o powierzchni 75 m kw. musi odkładać niespełna 20 lat, mieszkaniec Paryża nieco dłużej, bo 23 lata. Ale paryskie ceny są kilkakrotnie wyższe od warszawskich...

Wynajem mieszkania to koszmarne ceny

Po trzecie: ceny mieszkań to nie wszystko. Ważny jest jeszcze wynajem, a ten jest w Polsce piekielnie drogi. Warszawa i Wrocław znalazły się w gronie trzydziestu miast Europy z najwyższymi średnimi stawkami najmu – wynika z raportu Deloitte. W Warszawie średnia stawka najmu jest o kilkadziesiąt procent wyższa niż w innych stolicach regionów.

Średnio 15,2 euro (66,12 zł) za metr kwadratowy – tyle, zgodnie z raportem Property Index 2023 przygotowanym przez Deloitte, oczekiwali wynajmujący mieszkania w Warszawie. Warszawa znalazła się tym samym na 21. miejscu wśród przeanalizowanych największych miast Europy. Wyżej niż Wiedeń, Bruksela, Lizbona, Rzym czy Mediolan!

Z najwyższymi stawkami najmu musieli radzić sobie szukający mieszkania na wynajem w Dublinie (średnio 32,8 euro/mkw., czyli prawie 143 zł), Paryżu (średnio 28,5 euro/mkw., czyli 124 zł), Oslo (średnio 28 euro/mkw., czyli 122 zł).

Choć wzrost w ujęciu rocznym w Warszawie wyniósł 0,7 proc., to w górę rankingu przesunęły się pozostałe polskie miasta. Do czołowej 30. wskoczył Wrocław – średnio żąda się tu 13,2 euro/m kw. (57 zł).

W rankingu znalazło się jeszcze miejsce dla Gdańska (32. miejsce i 12,6 euro, czyli 55 zł), Krakowa (34. miejsce i średnio 12,20 euro/mkw., czyli 53 zł), Łodzi (37. miejsce i średnio 9,9 euro/mkw., czyli 43 zł), Poznania (43. miejsce i średnio 10,50 euro/mkw., czyli 46 zł) oraz Katowic (53. miejsce i średnio 8,5 euro/mkw., czyli 37 zł).

Wzrosty ceny wynajmu w ujęciu rocznym wyniosły od 28,6 proc. w Gdańsku przez ponad 30 proc. we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie po 50,7 proc. w Łodzi.

Polacy kupują mieszkania za granicą

Czy faktycznie jest tak, że bardziej opłaca się kupić mieszkanie w Hiszpanii, zamiast w dużym mieście w Polsce? Diabeł tkwi w szczegółach. Faktycznie jest tak, że Polacy coraz częściej inwestują w mieszkania w innych państwach UE, szczególnie zaś w Hiszpanii.

Z jednej strony mamy do czynienia z modą, z drugiej są to po prostu inwestycje. Wiele osób woli kupić mieszkanie w Hiszpanii, wynajmować je za pośrednictwem lokalnej firmy, móc do niego pojechać na wakacje. Musimy też pamiętać, że w Hiszpanii jest duża rozpiętość cen, nawet w obrębie tego samego miasta.

Znalezienie mieszkania tańszego lub porównywalnego cenowo z Warszawą czy Krakowem nie jest więc problemem. Ale niższa cena w Hiszpanii czy innym kraju to nie jest reguła.

Ceny mieszkań w Polsce oszalały

Regułą stało się za to, że każdy miesiąc przynosi kolejną podwyżkę cen nieruchomości w Polsce. Końcówka 2023 r. dawała nadzieję na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań na rynkach mieszkaniowych największych miast. Styczeń 2024 r. pokazał jednak, że w niektórych tempo wzrostu cen nie zwalnia – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. 

– W Warszawie średnia cena metra kwadratowego lokali oferowanych przez firmy deweloperskie przebiła w styczniu pułap 17 tys. zł. Warto przypomnieć, że w ubiegłym roku średnia cena ofertowa nowych mieszkań w stolicy wzrosła o ponad 3 tys. zł na metrze. Na razie nic nie wskazuje na to, by podwyżki miały się zatrzymać – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu tego roku – mimo wygaśnięcia programu "Bezpieczny Kredyt 2%" – średnia cena metra warszawskich lokali poszła w górę o kolejne 2 proc.

Co ciekawe, przez większą część ubiegłego roku oazą stabilności była Łódź. Jednak w grudniu średnia cena metra kwadratowego w tym mieście wystrzeliła, bo deweloperzy wprowadzili do sprzedaży bardzo drogie – jak na ten rynek – mieszkania. W styczniu br. na rynek łódzki trafiła kolejna pula drogich lokali, co spowodowało wzrost średniej o 4 proc.

Kraków, Poznań i Wrocław są miastami, w których grudzień ubiegłego roku przyniósł pierwsze symptomy stabilizacji cen. Ich średnia w przeliczeniu na metr kwadratowy wówczas praktycznie nie drgnęła. Natomiast w styczniu, w tych dwóch pierwszych dwóch metropoliach, odnotowano 1 proc. podwyżkę średniej. W stolicy Dolnego Śląska nie zmieniła się ona drugi miesiąc z rzędu.

Z ciekawą sytuacją mamy do czynienia w Trójmieście. W ubiegłym roku to właśnie ta metropolia była liderem podwyżek (o 27 proc.). Natomiast w styczniu średnia cena metra kwadratowego spadła tu o 2 proc. Z kolei w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, już drugi miesiąc z rzędu odnotowano spadek średniej o 1 proc.

– To pokazuje, jak ważne jest to, jakie mieszkania trafiają na rynek. Żeby ich średnia cena metra kwadratowego przestała rosnąć, konieczny jest radykalny wzrost podaży mieszkań w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach, którzy muszą posiłkować się kredytem – komentuje Marek Wielgo.

Według niego, taki scenariusz jest prawdopodobny, co widać na przykładzie obu tych metropolii. W styczniu mieszkania wprowadzone do sprzedaży przez trójmiejskich deweloperów kosztowały przeciętnie 13,2 tys. zł za m kw., a więc znacznie poniżej średniej, która przekracza 14,7 tys. zł za metr. Podobnie w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przyznaje, że możliwy jest też niekorzystny z punktu widzenia wielu potencjalnych nabywców mieszkań scenariusz - wzrost podaży, ale głównie mieszkań drogich.

Zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali i podnoszenia ich cen najlepiej obrazuje struktura cen lokali w ofercie firm deweloperskich. We wspomnianej Łodzi w styczniu wzrosła liczba mieszkań w ofercie deweloperów.

Rzecz w tym, że skurczył się w niej – z 32 proc. do 28 proc. - udział mieszkań w cenie do 9 tys. zł za m kw., zaś zwiększył się – z  15 proc. do 24 proc. - odsetek lokali, za które deweloperzy życzą sobie ponad 12 tys. zł za metr.

W Trójmieście zmiana struktury cenowej oferty firm deweloperskich nie była tak spektakularna. Warto zwrócić uwagę, że kupujący mogli przebierać w większej liczbie ofert lokali za 10-12 tys. zł za m kw. Mniej było ich zaś w segmencie premium, czyli z ceną metra kwadratowego powyżej 15 tys. zł.

Wciąż w czterech metropoliach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym. Największa różnica na korzyść rynku wtórnego jest nadal w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Jak mieszkają Europejczycy?

Jak zauważa europejski urząd statystyczny, na Starym Kontynencie istnieją duże różnice w sposobie życia pod względem wielkości, rodzaju i jakości mieszkań oraz tego, czy jesteśmy właścicielami, czy wynajmujemy. W UE w 2022 r. 69 proc. ludności mieszkało we własnych domach i mieszkaniach, pozostałe 31 proc. w wynajmowanych.

Najwyższy udział własności odnotowano w Rumunii (95 proc. ludności zamieszkiwało na swoim), na Słowacji (93 proc.), w Chorwacji (91 proc.) i na Węgrzech (90 proc.).

We wszystkich państwach członkowskich, z wyjątkiem Niemiec, posiadanie było bardziej powszechne. W Niemczech wynajem był nieco częstszy – 53 proc. populacji stanowili najemcy. Na kolejnych miejscach znalazły się Austria (49 proc.) i Dania (40 proc.).

W UE w 2022 r. 52 proc. populacji mieszkało w domu, a 47,5 proc. w mieszkaniu (0,5 proc. w innych obiektach noclegowych, takich jak łodzie mieszkalne i samochody dostawcze). Domy są najczęściej spotykane w dwóch trzecich państw członkowskich.

Najwyższy odsetek ludności mieszkającej w domu odnotowała Irlandia (89 proc.), a następnie Holandia (79 proc.), Chorwacja i Belgia (po 77 proc.). Należy zaznaczyć, że dotyczy to także domów szeregowych.

Najwyższy udział mieszkań odnotowano w Hiszpanii (66 proc.), na Łotwie (65 proc., dane za 2021 rok), Niemczech (63 proc.) i Estonii (61 proc.).

W miastach 72 proc. ludności UE mieszkało w mieszkaniu, a 28 proc. w domu. W miastach i na przedmieściach odsetek ten wynosił 56 proc. ludności mieszkającej w domu i 43 proc. w mieszkaniu, podczas gdy na wsi w domu mieszkało 83 proc. ludności, a w mieszkaniu tylko 17 proc.

Wielkość mieszkania można mierzyć średnią liczbą pokoi na osobę: w 2022 r. w UE przypadało średnio 1,6 pokoju na osobę. Wśród państw członkowskich najwięcej odnotowano na Malcie (2,3 pokoju na osobę), a w dalszej kolejności przez Luksemburg (2,2 pokoju), Belgię, Irlandię i Holandię (wszystkie 2,1 pokoju).

Na drugim końcu skali znalazły się Polska, Rumunia i Słowacja (wszystkie 1,1 pokoju), a także Łotwa (dane za 2021 rok) i Chorwacja (w obu przypadkach średnio 1,2 pokoju na osobę).

Powiązanym wskaźnikiem jest liczba osób w gospodarstwie domowym. W 2022 r. w UE na jedno gospodarstwo domowe przypadało średnio 2,3 osoby. Wśród państw członkowskich liczba ta wahała się od 3,1 osoby na Słowacji, 2,9 w Polsce i 2,7 w Chorwacji do 2,0 osób w Danii, Niemczech, Litwie i Szwecji oraz 1,9 osoby w Finlandii.