Reklama.
Reklama.
Reklama.
Oto powód polskiej betonozy. "Mamy budować tak, jakby każdy miał 2-3 samochody"
Betonoza i patodeweloperka czy ekobudownictwo? Mieszkania w rękach zwykłych Kowalskich, czy masowo kupowane przez wielkie fundusze? Prezes firmy deweloperskiej HRE Investments Michał Sapota wskazuje nam, jak będzie wyglądać przyszłość polskiej budowlanki. Przy okazji ocenia też dla INNPoland.pl rozwiązania mieszkaniowe z Polskiego Ładu.
Reklama.
Tym razem wypytujemy naszego rozmówcę o przyszłość polskiego budownictwa i konsekwencję niebezpiecznych trendów, które obserwujemy już dziś. Sapota mówi nam, co sądzi m.in. o wszechobecnej betonozie, funduszach lekką ręką podkupujących Kowalskim po tysiąc mieszkań, czy patodeweloperach z ułańską fantazją.
Czy za te 10–15 lat nadal będzie w Polsce tylko betonoza, czy może szerzej pojawią się rozwiązania z Zachodu – zabudowa ekologiczna, ogródki na dachu, panele fotowoltaiczne, pompy ciepła w standardzie?
Michał Sapota: Nie przesadzajmy. Inaczej buduje się luksusowy apartamentowiec nad Tamizą, gdzie najtańszy apartament to w przeliczeniu dobre kilka milionów złotych. Tam rzeczywiście można sobie pozwolić na wszystkie nowinki techniczne, ogródki, kołowrotki, ciekawostki i co sobie klient wymarzy.
Deweloper zawsze odpowiada sobie jednak na bardzo proste pytanie – kto to mieszkanie kupi? Nawet na Zachodzie inwestycje mieszkaniowe przeznaczone dla zwykłych zjadaczy chleba o ograniczonych dochodach też są właśnie tą znienawidzoną "betonozą". Moim zdaniem takie tanie budownictwo z Zachodu często prezentuje nawet gorszy poziom niż bloki budowane w Polsce.
Inna kwestia to koszty rozwiązań nowych technologii ekologicznych. Obecnie nadal są to dość świeże wynalazki. Po pierwsze ich zakup jest dość kosztowny, a po drugie nie są jeszcze sprawdzone.
Jeśli dana technologia nie jest w pełni rozpoznana to jej wykorzystanie wiąże się z pewnym ryzykiem. A co, jeśli moje super-pro-eko rozwiązanie za rok trafi szlag? Pompy ciepła dla inwestycji na 200 mieszkań? Deweloper dwa razy się zastanowi, zanim przetrze taki szlak.
Ale czy wszystko musi być tak zabetonowane na amen?
To nie jest tak, że deweloper zawsze chce wszystko od A do Z zabetonować. Beton przecież kosztuje, więc czysto ekonomicznie najlepiej byłoby zostawić jak najwięcej terenu tak, jak był.
Musimy jednak przestrzegać przepisów prawa. Jeśli mamy postawić w jakimś miejscu powiedzmy 100 mieszkań, to do inwestycji musimy zrobić wszystkie drogi dojazdowe, oczywiście w odpowiedniej klasie. Potem drogę pożarową, chodniki, place no i 150 betonowych miejsc postojowych – nawet jak mieszkańcy jeżdżą autobusem. Tego wszystkiego po prostu nie da się nie wybetonować.
Więc nie da się budować bardziej "eko"?
Absurdem jest to, że o konieczności wdrażania rozwiązań ekologicznych dużo się mówi, ale mniej się robi. Z jednej strony wprowadza się prawa promujące zieloną energię, ale deweloperzy mają na wszelki wypadek budować tak, jakby każda rodzina miała dwa albo trzy samochody. Gdzie tu logika?
Ja chętnie zrobię np. zielony dach zamiast dwupoziomowego parkingu podziemnego. Sęk w tym, że betonoza zaspokaja nie oczekiwania moich klientów czy realne potrzeby przyszłych mieszkańców, a widzimisię urzędników państwowych.
Mam różne doświadczenia czy to z Berlina czy Edynburga. W śródmieściu Berlina jest na przykład jasny zakaz budowy miejsc postojowych dla nowych inwestycji. Są rowery, dobrze rozwinięta komunikacja miejska – i tyle.
Przy budowie jednej kamienicy na 40 mieszkań urzędnik powiedział, że warto by zbudować może z pięć miejsc postojowych dla aut. Ale niezwykle zależało mu na tym, byśmy wykonali 100 stojaków na rowery i dołożyli się do przystanku autobusowego.
A w Polsce urzędnik wydaje mi decyzję administracyjną – mają być 3 miejsca parkingowe na mieszkanie. I tu się kończy dyskusja. Inaczej nie uzyskam pozwolenia na użytkowanie budynku. Beton jest, bo musi być. Wymagają tego instytucje.
Co pan sądzi o propozycjach z Nowego Ładu? Pojawiły się tam zapowiedzi dot. mieszkalnictwa – czy mają jakikolwiek sens?
Słyszałem o planie zwiększenia transferów środków bezzwrotnych do samorządów m.in. na TBS-y czy Społecznie Inicjatywy Mieszkaniowe. I powiem tak – ani państwo, ani samorządy nie znają się na budowaniu mieszkań. Na pewno nie będą więc ich budować tanio.
Państwo nie zapewni Polakom tanich mieszkań, to będzie najdroższe możliwe budownictwo i to w średnim standardzie. Tani czynsz za mieszkanie w tych "państwowych" budynkach nie będzie wynikał z niskich kosztów realizacji, tylko z kolejnych dopłat środków z budżetu.
Z mojego punktu widzenia to nie jest dobry kierunek – budować mieszkania drożej tylko po to, by powiedzieć, że to "państwowe", "społecznie". Spójrzmy prawdzie w oczy – to prywatni deweloperzy cały czas dążą do jak najwyżej efektywności i opłacalności inwestycji.
Mieszkanie, które TBS zbuduje za 6 tys zł. Ja jestem w stanie postawić za 4 tysiące złotych. A potem mogę go nie sprzedawać na wolnym rynku, tylko przekazać państwu rezygnując z części marży. Albo samemu wynajmować po z góry ustalonych, dostępnych czynszach.
Po co rząd pali te pieniądze, jeśli można je wykorzystać gdzie indziej? Jeśli deweloperzy dostaliby długoterminowe finansowanie z Bank Gospodarstwa Krajowego na zasadach oferowanych gminom czy SIM-om byłoby to lepsze i oszczędniejsze rozwiązanie problemu mieszkaniowego.
Czyli Nowy Ład to niewypał?
Nie do końca. Uważam, że bardzo dobrym rozwiązaniem jest pomysł wprowadzenia gwarancji na wkład własny. Nie jest to czystej wody rozdawnictwo, bo kwotę gwarancji kredytobiorca i tak będzie musiał spłacić.
Dziś lokal w Warszawie kosztować może załóżmy 400 tys. zł. I to jest dzisiaj "tanio". No i załóżmy, że istnieje para tworzącą gospodarstwo domowe. Zarabiają całkiem nieźle, powiedźmy 10-12 tys. miesięcznie. Spokojnie udźwigną kredyt na takie mieszkanie. Ale dotychczas nie dostaliby kredytu, bo nie zbierali grosz do grosza na 10-20 procent ceny mieszkania.
Jak wynajmują mieszkanie za 2,5- 3 tysiące zł, płacą rachunki, mają inne wydatki. To wymagane 40 tys. zł mogą odkładać latami. A już teraz mogliby zacząć mieszkać na swoim, spłacać hipotekę.
Częstościowa spłata ceny kredytu w zależności od liczby dzieci też jest ok, ale szału nie ma. Trzeba się sporo "narodzić", by mieć z tego dobry zwrot. Trójka i czwórka dzieci to już dużo, a kwota robi się znaczna dopiero w okolicy piątki dzieci. To będzie marginalna grupa. Nikt nie planuje tak dużej rodziny wokół kredytu na mieszkanie.
Nie zmienia to faktu, że jakieś zachęty do większej dzietności powinny być, bo teraz mamy dramat demograficzny.
Co pan sądzi o rosnącym trendzie najmu instytucjonalnego? Ostatnio wielki fundusz wykupił za jednym zamachem tysiąc mieszkań z jednej inwestycji. Jak zwykły Kowalski ma z tym konkurować?
Takie przypadki będą się zdarzać. Pan wspomniał tu o funduszu nordyckim NREP, oni kupili za jednym zamachem ponad 1000 mieszkań w Warszawie.
Zaledwie miesiąc wcześniej fundusz Heimstaden kupił ok. 2,5 tysiąca mieszkań od Budimeksu. Jeszcze wcześniej coś w okolicach 700 mieszkań ten sam fundusz przejął od jeszcze innego dewelopera.
Rynek mieszkań w Polsce już jest ograniczony, a zaledwie w kwartał znikło z niego dobrych kilka tysięcy mieszkań. Trend takich masowych zakupów na wynajem jest dość wyraźny.
Powiem wprost – nie jestem zwolennikiem najmu instytucjonalnego, gdzie gigantyczne fundusze inwestycyjne realizują swoje plany. Na przykładzie Niemiec widać, że taki system może prowadzić do pewnych patologii. Tam dosłownie kilka podmiotów jest w stanie kontrolować cały rynek czynszów.
Niestety nie ma na to prostego rozwiązania. Fundusze mają pieniądze, inwestują je w perspektywie kolejnych 30 lat, a zakupu mieszkań nie można im po prostu zabronić. Smuci mnie jednak fakt, że Polska przez wiele lat nie wprowadzała tak prostych rozwiązań jak REIT-y. u można mieć pretensję do kilku kolejnych rządów, które mówiąc wprost olały ten temat.
REIT-y? Nie spotkałem się z tym skrótem.
W innych krajach spopularyzowały się REIT-y, czyli spółki, które inwestują w nieruchomości na wynajem – nie tylko mieszkania, ale też lokale komercyjne. Taka spółka jest notowana na giełdzie, ale różnica polega na tym, że ma duże ograniczenia dot. koncentracji kapitału.
Oznacza to, że główny podmiot ma powiedzmy 30 procent akcji, a reszta musi zostać przeznaczona dla drobnych inwestorów. Dzięki temu partycypować w zyskach z wynajmu instytucjonalnego mogą szerokie grupy społeczne i zwykli Kowalscy, a nie tylko gigantyczne zagraniczne fundusze.
Dziś nasze społeczeństwo nic z tego nie ma, a zyski z wynajmu polskich mieszkań idą do obywateli krajów norweskich.
Czy niepokoi pana rosnący trend tzw. patodeweloperki?
Osobiście uważam, że to skandal, że takie sytuacje mają miejsce. Wydaje się, że nikt z tym nic nie robi. Urzędnicy patrzą przez palce i udają, że nie widzą rażących naruszeń. Takie akcje powinny być po prostu zakazane i ścigane.
W naszym kraju mamy określone prawem warunki techniczne, jakie musi spełniać każde mieszkanie. Są powołane służby, które powinny tego pilnować. Inspektorat nadzoru budowlanego, na poziomie powiatowym i generalny. A wydaje się, że siedzą z założonymi rękami.
Nie jest tak, że trzeba prowadzić jakieś tajne śledztwa – patodeweloperzy reklamują swoje cuda w internecie, sprzedają je zupełnie jawnie. Trzeba to monitorować i po prostu wyplenić. Zamknąć inwestycje, podjąć kroki prawne.
Nie może być tak, że 10-12 metrowe "lokale użytkowe" sprzedaje się zupełnie bezkarnie i wszyscy udają, że nikt tam nie będzie mieszkał. A w reklamie jest łóżko, wystrój, łazienka, kuchnia. To jest po prostu śmiech na sali.
Czemu patodeweloperki się nie kara, skoro są narzędzia?
Ciężko mi powiedzieć, czemu urzędnicy nie wypalają tego ogniem. Nie jestem specjalistą w tym zakresie. Donosów na konkurencję też nie piszę, mam lepsze rzeczy do roboty. Ale tak się po prostu nie powinno dziać. Skoro mamy prawo, to czemu się go nie przestrzega?
Pewne jest, że na obecnej sytuacji zyskują ci, którzy tworzą takie patologiczne lokale. I to znów jest kwestia polskiego rynku.
W wielu dużych miastach i popularnych dzielnicach jak Mokotów, śródmieście Wrocławia, Biskupin, centrum Gdańska nadal funkcjonują stare jak świat plany zagospodarowania. Były uchwalane kilkanaście, jeśli nie kilkadziesiąt lat temu. A ludzie chcą kupić tam mieszkania.
Załóżmy, że w takim miejscu obecnie jest zaplanowana zabudowa usługowa. Jeśli w ogóle uda się przekonać urzędników do zmiany planów to będzie to trzy lata papierologii… przy pomyślnych wiatrach. Przy protestach sporo dłużej.
Więc cwani deweloperzy idą na skróty i omijają przepisy...
Deweloperzy – jak każdy postawiony przed problemem przedsiębiorca – szukają rozwiązań. Dla nich liczy się efekt. Więc jeśli dostaną odmowę na budowę mieszkań, ale pozwolenie na stworzenie 200 lokali "usługowych" po 15 metrów kwadratowych – to czemu nie mają zrealizować takiej inwestycji? Ktoś je kupi.
Jednym z koronnych przykładów są miejsca, gdzie są tysiące biur, ale ani jednego mieszkania. Tak prezentuje się np. warszawski "Mordor". Ludzie jeżdżą tam codziennie do pracy, więc chcą mieszkać blisko. Ale plany nie przewidują tam takiej zabudowy.
W tych przypadkach zawsze znajdą się deweloperzy odpowiadający na potrzebę klientów. Teraz dwie na trzy inwestycje w takich miejscach to lokale usługowe, oczywiście takie, które faktycznie mają służyć do mieszkania.
Nadal uważam, że patologia w deweloperce powinna być wytępiona. Ale rozumiem skąd pochodzi. Jest odpowiedzią na system, który po pierwsze nie daje możliwości budowy mieszkań tam, gdzie są potrzebne. Po drugie, ten sam system po prostu przymyka oko na łamanie prawa.
Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej INNPoland.pl
Reklama.