Ułatwienia, jakie zaproponował kredytobiorcom premier Mateusz Morawiecki, są dla nich kołem ratunkowym, ale jednocześnie uderzają w nowych nabywców kredytów. O konsekwencjach wynikających z założeń przedstawionych przez premiera, rozmawiamy z Bartoszem Turkiem, głównym analitykiem HRE Investments.
Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google
Premier zapowiedział, że w ramach pomocy kredytobiorcom banki będą musiały obniżyć marżę. Jeśli do tego dojdzie, jaka będzie skala tej pomocy?
Rządowi nie udało się tak po prostu zlikwidować marży banków, ale zostało to rozwiązane trochę inaczej. Jeżeli zapowiedzi premiera znajdą swoje odzwierciedlenie w rzeczywistości, sytuacja może wyglądać tak, że raz na kwartał będziemy mieli trzecią ratę gratis - tak to roboczo nazywam. Czyli jeśli uznamy, że mamy za wysoką ratę, będziemy mogli przedłużyć okres kredytowania o miesiąc, a tej najbliższej raty nie płacić. I to bez konsekwencji, czyli bez odsetek. Z punktu widzenia kredytobiorców jest to świetne rozwiązanie.
Jeśli przed podwyżkami stóp procentowych ktoś wziął kredyt na 300 tys. zł na 25 lat i płacił wtedy 1,4 tys. zł miesięcznie, a teraz jego rata wynosi ratę 2,4 tys. zł, w ciągu kwartału spłaca 7,2 tys. zł. A korzystając z oferty rządu na odłożenie tej raty w czasie, zapłaci tylko 4,8 tys. zł, co jest dużym odciążeniem kredytobiorcy. Jest to jednak i tak o 600 zł więcej niż płaciliśmy kwartalnie za kredyt przed podwyżkami stóp procentowych - wtedy opłaty kwartalne wynosiły 4,2 tys. zł.
Korzystając z tych swoistych wakacji kredytowych nie zapłacimy odsetek na koniec kredytowania?
Wszystko zależy od tego, czy propozycje premiera zostaną w pełni odwzorowane w rzeczywistości. Bo co do zasady powinno być tak, że jeśli przenosimy ratę wydłużając jednocześnie okres kredytowania, rata ta powinna nam zostać dopisana do kapitału i powinnismy oddać ją z odsetkami. Jednak premier zapewnił, że ma odbyć się to bezkosztowo. A w takiej sytuacji bank powinien w ogóle zrezygnować z odsetek za miesiąc, w którym nie będziemy płacić raty, czyli zachować się tak, jakby ten miesiąc nie istniał. Ciekaw jestem, jak to będzie działało w praktyce, zwłaszcza, że według słów premiera będziemy mogli skorzystać z tej możliwości aż cztery razy w roku. Oznacza to ogromne koszty dla banków.
Banki udźwigną takie zobowiązanie?
W tym momencie banki tyle zarabiają, że powinno być je stać ponieść taki koszt. Gdyby jednak wszyscy chcieli skorzystać z tej trzeciej raty gratis, dla banków oznacza to koszt 2-3 mld zł raz na kwartał - tylko z tego tytułu, przy czym banki zarabiają miesięcznie 1-2 mld zł. Zupełnie z grubsza licząc, dla sektora bankowego to rozwiązanie może oznaczać, że ich jednomiesięczny zysk zostanie wchłonięty i to raz na kwartał. Jest to ogromny koszt.
Jeśli każdy kredytobiorca będzie mógł z tego rozwiązania skorzystać, z pewnością to zrobi.
Jest to kuszące. Zakładam, że wielu Polaków będzie chciało z tego skorzystać, bo to są darmowe pieniądze. Ale jeśli banki będą miały możliwość weryfikacji, czy kogoś stać na płacenie raty, wtedy nie przejdzie sytuacja, że kredytobiorca z ratą 2 tys. zł i 100 tys. zł na rachunku oszczędnościowym powie, że go nie stać na spłatę.
Jak dużym wsparciem będzie dosypanie przez banki do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców 3,5 mld zł?
Obawiałem się, że w Funduszu Wsparcia Kredytobiorców może szybko zabraknąć pieniędzy, bo przy 600 mln zł, którymi dysponował dotychczas, był w stanie pomóc w spłacie rat maksymalnie kilkunastu tysiącom Polaków. A skoro banki będą w tym roku musiały dopłacić około 1,4 mld zł, a w 2023 roku kolejne 2 mld zł, to już wystarczy, aby pomóc nawet 110 tys. Polaków. Mam wrażenie, że teraz dla wszystkich starczy.
W praktyce oznacza to, że jeśli ktoś straci pracę albo okaże się, że wydaje na ratę już ponad połowę dochodów, będzie mógł starać się o dofinansowanie do 2 tys. zł miesięcznie, wypłacanych przez trzy lata. Pożyczka ta jest bardzo preferencyjna, ponieważ jest nieoprocentowana i częściowo umarzana, jeżeli spłacimy ją w terminie.
Skoro maksymalnie możemy pożyczyć 72 tys. zł, to po terminowym spłaceniu 50 tys. zł, fundusz może umorzyć nam 22 tys. zł. Poza tym przez inflację kwota, którą będziemy za kilka lat spłacać, będzie miała znacznie niższą wartość niż obecnie. Moim zdaniem już sam Fundusz Wsparcia Kredytobiorców rozwiązałoby problem większości posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych.
A pieniądze na to znowu wyłożą banki.
Tak, a najwięcej zapłacą te banki, które mają najwięcej kredytów niespłacanych w terminie. Czyli jeżeli bank udzielił kredytów osobom, które sobie ze spłatą nie poradziły, wtedy niejako za karę za to, że zbyt lekką ręką rozdawał kredyty, będzie musiał zapłacić wyższą składkę na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców.
Jeśli banki będą tak traciły, będą szukały sposobów jak przerzucić koszt tego na klientów?
Oczywiście, zwłaszcza że jest jeszcze trzeci aspekt: zamiana WIBOR na niższy wskaźnik. Nieoficjalnie mówi się, że WIBOR zastąpi POLONIA. W wyniku tej zmiany rząd szacuje, że w skali roku kredytobiorcy zapłacą o miliard złotych mniej. Jest to duża kwota, ale w porównaniu do ponad 400 mld złotowych kredytów mieszkaniowych oznacza, że przeciętne oprocentowanie nam spadnie o 0,2-0,3 punktu procentowego. Dla osoby spłacającej kredyt jest to kosmetyka, ale kosmetyka, która też uderza w finanse banków, ponieważ powoduje spadek ich przychodów. Jest to więc miliard, którego banki nie zarobią.
Banki mają jednak sposoby na to, aby dodatkowe koszty przerzucić na klientów. Mogą obniżyć oprocentowanie lokat, choć w tym przypadku będą raczej ostrożne, ale też mogą - i zapewne będą - podwyższać opłaty za świadczone usługi (prowadzenie konta bankowego, wydanie karty kredytowej, przelewy itd.). Mogą też podwyższyć oprocentowanie kredytów, które będą nam teraz oferować.
Czyli za wsparcie kredytobiorców zapłacą nie-kredytobiorcy?
Tak naprawdę wszyscy za to zapłacimy. Najbardziej obawiam się scenariusza, w którym koszty pomocy obecnym kredytobiorcom poniosą w dużej mierze ci, którzy będą zaciągali nowe kredyty. Już dziś jest trudno o kredyt, a jak teraz jeszcze banki podniosą znacznie marże kredytowe, będzie to już kolejne uderzenie w osoby marzące o tym, aby kupić sobie pierwsze mieszkanie.
Rozporządzenie wchodzi w życie w styczniu 2023 roku. Jak to wpłynie na rynek?
Skoro będzie trudniej o kredyt, prawdopodobnie Polacy będą chcieli jeszcze w tym roku zaciągnąć taki dług, póki mają taką możliwość. Podobna sytuacja była w marcu br., kiedy Urząd Kontroli Nadzoru Finansowego poinformował, że będzie trudniej o kredyt. W ciągu zaledwie miesiąca Polacy wystąpili o kredyty na rekordową wartość około 19-20 mld zł. Nigdy wcześniej się to nie zdarzyło.
Warto byłoby się zastanowić, czy nie należałoby cofnąć zaleceń UKNF ograniczających dostęp do kredytów, przynajmniej dla kupujących pierwsze mieszkanie. Żeby się później nie okazało, że choć dzięki rządowemu programowi od maja br. będzie można uzyskać kredyt bez wkładu własnego, to i tak Polacy nie będą mieli zdolności kredytowej. To jest zaskakujący obrót spraw - z jednej strony gaz a z drugiej hamulec.