Polakom opłaca się mieszkać zagranicą 

Wysoka inflacja i coraz droższe raty kredytów hipotecznych spowodowały, że Polacy zaczęli rozglądać się za bardziej opłacalnymi rozwiązaniami. W efekcie przybywa osób kupujących nieruchomości za granicą, na skalę dotąd nieznaną. Potwierdzają to przedstawiciele firm, którzy zawodowo zajmują się sprzedażą zagranicznych nieruchomości. Do najchętniej wybieranych przez naszych rodaków kierunków należą Hiszpania, Chorwacja, Bułgaria, Gruzja czy Włochy.

Tatiana Pękala, właścicielka Dream Property, firmy sprzedającej nieruchomości w Hiszpanii, przyznaje, że choć ich klientami są przede wszystkim Polacy, to obywatele nadwiślańskiego kraju jeszcze do niedawna nie stanowili licznej grupy inwestorów - w porównaniu do Brytyjczyków czy Skandynawów. – W zeszłym roku ta sytuacja się zmieniła. Wzmożone zainteresowanie Polaków kupowaniem nieruchomości w Hiszpanii notujemy od początku drugiego kwartału 2021 roku – mówi Pękala.

Jednocześnie wskazuje, że w pierwszym kwartale 2022 roku polscy inwestorzy byli już drugą grupą kupujących, która najbardziej urosła rok do roku, czyli aż o 175 proc. Pękala podaje, że wpływ na to niewątpliwie miała inwazja Rosji na Ukrainę.

– Wybuch wojny uaktywnił dwie grupy potencjalnych kupujących nieruchomości w Hiszpanii. Pierwsza grupa to osoby, które zastanawiały się od jakiegoś czasu nad kupnem nieruchomości za granicą, a teraz poczuły silną potrzebę załatwienia tej sprawy natychmiast. Druga grupa to ludzie, którzy nigdy nie myśleli o inwestowaniu w nieruchomości zagraniczne, ale po wybuchu wojny uznali, że ich pieniądze będą bezpieczniejsze w Hiszpanii i zaczęli aktywnie interesować się tym tematem – opowiada Tatiana Pękala.

Zauważalny wzrost zainteresowania Polaków kupnem nieruchomości jest w Bułgarii, gdzie Polacy będą wkrótce największą grupą obcokrajowców, którzy wykupują tam mieszkania. Bułgarskimi nieruchomościami szczególnie zainteresowaliśmy się w czasie wybuchu pandemii koronawirusa, kiedy nastąpiła powszechna niepewność co do przyszłości. – Wiele osób spanikowało, nie wiedziało, co będzie dalej z pieniędzmi, więc zaczęli je inwestować – mówi Nikołaj Chombasliev, założyciel serwisu wczasywbulgarii.pl, właściciel firmy zajmującej się sprzedażą nieruchomości w Bułgarii. 

Wabikiem na Polaków kupujących za granicą niewątpliwie są ceny, które wprawdzie rosną, ale są wciąż korzystne dla polskiego portfela. Jak bardzo? Przykładowo w cenie kawalerki w Warszawie można kupić w Bułgarii dwupokojowe mieszkanie z widokiem na morze. Jeszcze kilka miesięcy temu taką nieruchomość można było kupić już za 35 tys. euro. Teraz kwoty te się podwoiły, ale i tak kuszą obcokrajowców. Kogo? Polaków, Ukraińców, Niemców, Anglików, a także Rosjan mieszkających w Niemczech.

– W 2020 roku spośród obcokrajowców najwięcej nieruchomości w Bułgarii kupowali rosyjscy inwestorzy, a kiedy zamknięto im granicę, Rosjanie zaczęli masowo sprzedawać domy i mieszkania. Teraz Polacy wykupują mieszkania po Rosjanach. Zainteresowanie jest tak duże, że nawet już nie reklamujemy się w Google Ads, bo wtedy nie bylibyśmy w stanie wszystkich obsłużyć – mówi Chombasliev.

Wskazuje, że dla naszych rodaków Bułgaria jest ciekawym kierunkiem ze względu na ceny, ale też loty (w ostatnim czasie Ryanair zwiększył liczbę połączeń pomiędzy Polską a Bułgarią) i język. – Bułgarzy, którzy pracują w kurortach letnich nad Morzem Czarnym, rozumieją język polski, nawet jeśli nim się nie posługują – dodaje Nikołaj Chombasliev.

Tymczasem w Chorwacji zainteresowanie tamtejszymi nieruchomościami wzrosło nie w pandemii, a dopiero po wybuchu wojny w Ukrainie. – Po okresie pandemii i ciszy na rynku nieruchomości w latach 2020-2021, od lutego 2022 roku nastąpił znaczny wzrost zainteresowania nieruchomościami w Chorwacji, nawet zaryzykowałbym stwierdzenie, że jest to prawdziwy bum inwestycyjny – mówi Bartosz Tęcza, współwłaściciel firmy, do której należy serwis inwestuj-chorwacja.pl (zajmuje się sprzedażą nieruchomości w Chorwacji). 

Podkreśla przy tym, że wzrosło zainteresowanie zarówno nowymi nieruchomościami, jak i z rynku wtórnego, „w zasadzie niezależnie od budżetu”. – Pierwotnie ze względu na inflację inwestorzy zintensyfikowali zakupy apartamentów, nadmorskich willi czy rezydencji. Nowa sytuacja geopolityczna związana z wojną w Ukrainie wzmogła tylko ten proces. Chorwaci to naród niezwykle otwarty i przyjazny, a szczególnie dla nas Polaków, takie bratnie dusze – mówi Tęcza. 

Kupują pod inwestycję albo na emeryturę

Polacy nabywający mieszkania za granicą zazwyczaj kupują je pod inwestycję i wtedy za cel obierają sobie miejscowości turystyczne. Wciąż też znaczącą grupę stanowią osoby, które liczą, że spędzą za granicą – w słonecznym nadmorskim miejscu – emeryturę. W takich przypadkach niekoniecznie wybierają turystyczne miejscowości, ale też spokojniejsze, mniej popularne miasta.

– Poza nadmorskimi miejscowościami jak Słoneczny Brzeg czy Sozopol, obcokrajowcy chętnie też kupują domy na wsiach – wtedy miejscowość ma dla nich drugorzędne znaczenie. Dla nich liczy się, aby było tanio i była ładna okolica – przyznaje Nikołaj Chombasliev.

Jak zwraca uwagę Tatiana Pękala, ich klienci reprezentują różne grupy wiekowe, co do niedawna wcale nie było oczywiste. – To się zmieniło, bo jeszcze kilka lat temu byli to zdecydowanie ludzie starsi, którzy kończyli albo skończyli karierę zawodową i chcieli znaleźć sobie przytulny kąt na słonecznym hiszpańskim wybrzeżu. Teraz naszymi klientami są również ludzie młodzi. Są i single i rodziny z dziećmi, a czasem rodzice i ich dorosłe dzieci kupują nieruchomość razem – mówi szefowa Dream Property, odnosząc się do hiszpańskiego rynku nieruchomości. 

Pękala zwraca uwagę, że kupujący nieruchomość najchętniej stosują tak zwaną formę mieszaną, czyli chcą używać mieszkania czy domu w okresie jesienno-zimowym, a wynajmować je krótkoterminowo latem. Ci, którzy kupują mieszkanie wyłącznie dla siebie, robią to dla własnej przyjemności, ale jednocześnie traktują jako inwestycję. 

– Ostatnia grupa klientów to inwestorzy, dla których ważne jest wyłącznie, by ich nieruchomość pracowała. Często nie przylatują nawet na podpisanie aktu notarialnego i odbiór kluczy. Robi to za nich upoważnionych prawnik, a nam zlecają przygotowanie mieszkania do wynajmu i zarządzanie wynajmami – mówi Tatiana Pękala. Wskazuje, że Polacy najchętniej kupują w Hiszpanii nieruchomości na wybrzeżach i wyspach, zaś największą popularnością wśród polskich inwestorów cieszą się: Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Brava oraz Wyspy Kanaryjskie i Majorka.

Model mieszany sprawdza się też w Chorwacji. Nabywcy tamtejszych nieruchomości bardzo często kupują je dla siebie, ale z myślą o tym, je sezonowo wynajmować. – To bardzo popularna praktyka, gdyż można połączyć przyjemność czerpania pełnymi garściami z życia na południu Europy z wszystkimi śródziemnomorskimi urokami oraz przychody z wynajmu w sezonie letnim – mówi Bartosz Tęcza. Udogodnień dla kupujących jest coraz więcej. I tak na przykład firma naszego rozmówcy organizuje też wynajem nieruchomości, czyli oferuje m.in. sprzątanie czy obsługę gości. 

– Jest też grupa klientów, którzy wykorzystują położenie Chorwacji i infrastrukturę portową i inwestują w nieruchomości wraz z miejscami w marinach, aby móc parkować tam jachty i korzystać z dobrodziejstwa Adriatyku – zaznacza Tęcza.

Przemysław Stupak, założyciel spółki Trzy Wieże działającej pod marką Gruzja dla Ciebie, wyszczególnia trzy grupy klientów kupujących nieruchomości w Gruzji. – Są to seniorzy szukający wakacyjnego domu na emeryturę, a także młodzi inwestorzy, którzy aktywni są też na rynku polskim oraz przedsiębiorcy i wysoko wykwalifikowani specjaliści jak lekarze, prawnicy czy informatycy, którzy zarabiają ponadprzeciętnie i chcą ulokować oszczędności w nieruchomościach. Kupują często na zasadzie dywersyfikacji kapitału, ponieważ najczęściej mają już nieruchomości w Polsce i na terenie innych krajów europejskich – mówi Stupak.

Zaznacza, że większość jego klientów stanowią inwestorzy, przy czym wielu z nich nie było wcześniej w Gruzji - przyjeżdżają dopiero podpisać umowę.

Za dom zapłać w kryptowalutach

Nie tylko ceny nieruchomości i ciepły klimat przyciąga polskich inwestorów, ale również dogodne warunki inwestycyjne. – W Chorwacji, znacznie bardziej niż w innych krajach Europy Południowej, przyjazne jest dla inwestorów prawo, które wręcz promuje inwestowanie w nieruchomości w Chorwacji. Polscy inwestorzy korzystają z udogodnień fiskalnych i zakładają w Chorwacji firmy, aby intensyfikować stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału – mówi Bartosz Tęcza. 

Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, trudniej jest je dostać cudzoziemcom, ale jest to możliwe. I tak na przykład we Włoszech czy w Hiszpanii, Polak jest w stanie dostać kredyt. – Nasi rodacy wręcz rzucili się teraz na mieszkania z kredytem. Jeszcze w 2021 roku można było dostać kredyt ze stałą stopą procentową wynoszącą od 0,6 proc. do 1,8 proc. średnio 1,2 proc. Ostatnio stopy te wzrosły ze względu na wojnę w Ukrainie, do około 2,8 proc. W porównaniu do oprocentowania kredytów w Polsce, wciąż jest to bardzo atrakcyjne – mówiła nam w lipcu Małgorzata Ciuksza, radczyni prawna specjalizująca się w zakupie nieruchomości we Włoszech. 

W Hiszpanii wzięcie kredytu przez obcokrajowca też nie jest dużym problemem. – Nierezydent, czyli osoba, która w Hiszpanii nie zarabia ani nie płaci podatków, może ubiegać się o finansowanie nawet 70 proc. wartości nieruchomości – przynajmniej w teorii. Banki startują z taką ofertą, ale w praktyce można liczyć na finansowanie 50 – 60 proc. wartości – wskazuje Pękala.

Niezwykle korzystne warunki dla inwestorów są też w Gruzji, gdzie nawet nie trzeba brać kredytu na mieszkanie, ponieważ można kupić w ratach nieruchomość bezpośrednio od dewelopera.

– Najpopularniejszą formą rozliczenia jest zakup na raty zero procent, które są udzielane bezpośrednio przez dewelopera. Wpłaca się pierwszą transzę, najczęściej w wysokości 30 proc. wartości nieruchomości i reszta płatności rozłożona jest na okres około 2-3 lat na miesięczne lub kwartalne raty zero procent. Można dodatkowo wspomóc się kredytem hipotecznym, ale obcokrajowcowi jest trudniej go otrzymać niż Gruzinowi i z reguły wymaga to już wkładu własnego na poziomie 40-45 proc. – mówi Przemysław Stupak.

Kredyty zero procent u dewelopera są powszechną praktyką, zwłaszcza jeśli kupuje się nieruchomość na początku inwestycji, kiedy mieszkania są budowane. – Ważne jest też to, że przy zakupie na raty zero proc. to deweloper bierze na siebie ryzyko walutowe, ponieważ ceny nieruchomości określane są w dolarach – dodaje Stupak.

Co więcej, w Gruzji można kupić mieszkanie, płacąc w kryptowalutach. Tamtejsi deweloperzy z tym również nie mają problemu. – Płatność w kryptowalutach jest dosyć powszechna, aczkolwiek wymagać może czasem indywidualnych ustaleń z deweloperem. Generalnie Gruzja jest mocno rozwinięta, jeśli chodzi o kryptowaluty. Na ulicach stoją kantory bitcoinowe i w każdej chwili wymienić kryptowaluty na gotówkę. Ze względu na cenę prądu opłacalne jest też kopanie kryptowalut – mówi Stupak, przypominając jednocześnie, że kryptowaluty nie są w Gruzji opodatkowane.

Zwraca też uwagę, że w Gruzji jest bardzo dobrze rozwinięty hazard, a szczególnym zainteresowaniem cieszy się Batumi, miasto w południowo-zachodniej części kraju, które jest stolicą Autonomicznej Republiki Adżarii. – Batumi jest mekką hazardzistów. W dodatku nie jest typowym letnim kurortem, który znika po sezonie z mapy tylko miastem całorocznym - regionalnym centrum biznesowym, politycznym i logistycznym, przez który płyną ropa i gaz z Azerbejdżanu – dodaje Przemysław Stupak.