Gdzie Polacy najchętniej kupują domy we Włoszech i czy biorą je na kredyt? O tym, jak inwestować w nieruchomości na Półwyspie Apenińskim rozmawiamy z Małgorzatą Ciukszą, radczynią prawną specjalizującą się w zakupie nieruchomości we Włoszech, twórczynią serwisów Włoskiedomy.pl i Domyza1euro.pl.
Drastycznie rosnące ceny nieruchomości w Polsce przysporzyły pani pracy? Polacy rzucili się na kupowanie mieszkań we Włoszech?
Inflacja, wzrost cen mieszkań i wojna w Ukrainie sprawiły, że od ponad roku mamy mnóstwo zapytań o inwestycje we Włoszech. Polacy boją się o swój majątek i wolą inwestować w nieruchomości za granicą, a we Włoszech są one nadal historycznie tanie, często tańsze niż w Polsce. Zainteresowanie jest ogromne. Tylko do końca lipca nasza kancelaria ma przeprowadzić 20 aktów notarialnych. Przed chwilą rozmawiałam z agentką, która od trzech miesięcy nie odbierała od nas telefonów i nie odpowiadała na maile, bo przychodzi do niej sto maili dziennie. A bank, z którym współpracujemy, ma dwumiesięczne opóźnienie i tłumaczy, że szybciej nie może pracować - taki jest boom na włoskie nieruchomości. Pracy jest mnóstwo - i szczerze mówiąc - ledwo się wyrabiamy.
Przekłada się to na wzrost cen? Inflacja we Włoszech jest zdecydowanie niższa niż w Polsce, bo wynosi 6,3 proc., ale jednak jest. Ceny włoskich nieruchomości idą w górę?
Ceny rosną już od czerwca ub.r., chociaż nie tak szybko, jak w Polsce. Rosną szczególnie w dużych miastach, obleganych dzielnicach oraz w atrakcyjnych lokalizacjach jak w Toskanii. Przy czym niektóre nieruchomości są bardziej atrakcyjne dla obcokrajowców niż dla Włochów. Przykładem tego jest Sycylia, w tym małe miejscowości w interiorze wyspy. Włoch nie pomyśli, aby kupić tam dom, a są to atrakcyjne lokalizacje dla obcokrajowców. I tam ceny, nawet jeśli wzrastają, to nieznacznie - na przykład nieruchomość, która niedawno kosztowała tam 20 tys. euro, teraz pewnie kosztuje 22 tys. euro.
W takich miejscowościach jak Cammarata znajdująca się w centrum Sycylii można nawet dostać dom za darmo. Ale czy w takich miejscach da się żyć na przyzwoitym poziomie? Przecież Włosi nie bez powodu je opuszczają.
Włosi tam nie mieszkają, bo wyjechali do dużych miast za pracą. Ale to też zmieniło się wraz z pandemią COVID-19 i możliwością pracy zdalnej. W takim centrum Sycylii jest bardzo dobry internet i Włosi często wracają do rodzinnych stron, aby pracować stamtąd. Tak samo obcokrajowcy - mamy mnóstwo klientów, którzy mogą pracować zdalnie i pracują na B2B z Włoch, czy nawet pomagamy im zakładać tu firmy.
Jakie kierunki są najchętniej wybierane przez Polaków?
Są dwie grupy: południowa i północna. Na południu najpopularniejsze są Sycylia i Apulia, ale też Sardynia i Kalabria, gdzie co do zasady są tańsze nieruchomości. Kierunki te wybierają osoby, które uwielbiają upały. Drugą grupę stanowią klienci, którzy chcą dojeżdżać samochodem z Polski - są to w szczególności klienci z południa Polski, którzy kupują na północy Włoch. Wybierają wtedy Toskanię, Ligurię, która jest coraz bardziej modna oraz okolice Wenecji. Do tego jest jeszcze trzecia grupa klientów, którzy jeżdżą na nartach i kupują nieruchomości w miejscowościach narciarskich, które są już droższe.
Polacy mogą kupić włoskie mieszkanie na kredyt?
Pomagamy w znalezieniu kredytów hipotecznych również Polakom. Nasi rodacy wręcz rzucili się teraz na mieszkania z kredytem. Jeszcze w 2021 roku można było dostać kredyt ze stałą stopą procentową wynoszącą od 0,6 proc. do 1,8 proc. średnio 1,2 proc. Ostatnio stopy te wzrosły ze względu na wojnę w Ukrainie, do około 2,8 proc. W porównaniu do oprocentowania kredytów w Polsce, wciąż jest to bardzo atrakcyjne. A wiadomo, że im szybciej kupią, tym lepiej, bo stopy się zmieniają. Z tego powodu na rynku jest trochę paniki i wszyscy są zarobieni.
Jak kupić dom czy mieszkanie we Włoszech na kredyt? Trzeba spełnić mnóstwo formalności?
Tak, trzeba głównie przetłumaczyć i zalegalizować zgodnie z przepisami PIT-y, co najmniej z zeszłego roku, a później bank decyduje, czego jeszcze chce. Może poprosić o wyciągów z rachunków bankowych, umowę o pracę, czy potwierdzenia wpłat pensji na konto. Przy czym chodzi nie tylko o formalności, lecz też o czas, bo biegły musi taką nieruchomość sprawdzić, a oni też są zarobieni, przez co wszystko się wydłuża. Otrzymanie kredytu - licząc od chwili złożenia oferty warunkowej - trwa średnio dziewięć miesięcy.
W tym czasie może już nie być wymarzonego mieszkania.
Będzie, ponieważ oferty składane są na takich zasadach, że sprzedający nie może się wycofać. Inaczej poniesie konsekwencje finansowe.
Dochodzi do sytuacji, że po dziewięciu miesiącach klient nie dostanie kredytu?
Nie zdarzyło nam się. We Włoszech nie myśli się, jak coś zrobić, tylko przez kogo. Obcokrajowcom nie jest wcale łatwo zdobyć kredyt. Nasza kancelaria współpracuje jednak z bankami, które takich kredytów udzielają, choć nie w całych Włoszech, głównie na północy. I one nam wstępnie mówią, czy na podstawie takich, a nie innych dochodów jest duże czy małe prawdopodobieństwo uzyskania kredytu. Jeżeli jest duże, idziemy dalej. Włoskie banki dają kredyty nawet trzydziestolatkom z własną działalnością gospodarczą w Polsce. Wiemy, że jest to możliwe, bo takich klientów mieliśmy w zeszłym roku. Teraz jest trochę trudniej.
Gdybym znała język włoski i po prostu poszła do banku we Włoszech, też dostałabym kredyt?
W 95 proc. sytuacji dostałaby pani odpowiedź, że nie ma takiej opcji. Dlaczego? Ponieważ nie wie pani, do którego banku pójść i do której filii. To nie może być bank z ulicy. We Włoszech są zaledwie trzy banki, które zakładają rachunki bankowe obcokrajowcom. Ale też trzeba znaleźć odpowiednią filię banku, a w niej konkretną osobę, która się tym zajmuje. W przypadkowym banku nie dowie się pani, do kogo należy się udać, ponieważ pracownicy banków sami tego nie wiedzą.
Sama miałam taką sytuację, że poszłam do banku zapytać, czy dostanę u nich kredyt, po czym usłyszałam, że we Włoszech obcokrajowcom nie dają kredytów. A jak im wyjaśniłam, że owszem są banki, które dają takie kredyty naszym klientom, to byli zdziwieni. W dodatku przepisy się zmieniają i niektóre banki, które jeszcze w zeszłym roku dawały kredyt obcokrajowcom, a od tego roku już nie dają m.in. dlatego, że mają nadmiar pracy z lokalnymi klientami.
Trzeba mieć konto rachunkowe we włoskim banku, aby kupić nieruchomość?
Nasi klienci nie mają rachunków bankowych we Włoszech, płacą z polskich kont. Zakładają je dopiero po tym, jak nabywają prawo do nieruchomości.
Kto kupuje? Ludzie zamożni, którzy chcą tam spędzać wakacje albo odbywać workation, czy średniozamożne osoby, które przeprowadzają się do Włoch?
Najtańsza nieruchomość, jaka nam się trafiła, kosztowała 9,5 tys. euro, ale są klienci, którzy wydają nawet 2-3 mln euro. Przeciętny klient chce wydać około 100 tys. euro. I to nie są ludzie bardzo zamożni, lecz tacy, którzy mają odłożoną gotówkę dokładnie w tej wysokości i chcą ją zainwestować, aby nie stracić na inflacji. Często kupują nieruchomość za wszystkie oszczędności i raczej kupują ją jako seconda casa, czyli drugi dom, ten wakacyjny. Pytają również o możliwość wynajmu na zasadzie Airbnb czy przez Booking, ale nie w celach zarobkowych, lecz zazwyczaj by pokryć koszty całorocznego korzystania z nieruchomości.
Kupowanie pod inwestycję opłaca się we Włoszech?
Absolutnie tak, bo od 2008 roku do czerwca zeszłego roku ceny nieruchomości spadały i nadal są historycznie niskie - oczywiście pomijam centra dużych miast typu Mediolan czy Rzym. Klienci śmieją się, że we Włoszech kupują dom w cenie mieszkania w Warszawie. A ceny nie będą spadać - szacuje się, że w najbliższym czasie z powodu inflacji ceny wzrosną o 8-10 proc.
W Polsce nieruchomości schodzą na pniu. A czy we Włoszech łatwo jest sprzedać mieszkanie?
Mieszkania schodzą bardzo szybko. I żeby zablokować interesującą nas nieruchomość, trzeba złożyć już konkretną ofertę, nieodwołalną. Nie da się jej zarezerwować. Jak ktoś jest zdecydowany, trzeba działać raz-dwa, bo nieruchomości znikają jak ciepłe bułeczki.
Tylko żeby się zdecydować, trzeba obejrzeć mieszkanie. Czy bez oglądania kupują?
Mamy odsetek około 15 proc. klientów, którzy kupują online, bez przyjeżdżania na miejsce. Kupują na odległość, aby było szybciej. Wystarczy im, że wyślemy na miejsce Polkę, która zrobi wideo i zdjęcia nieruchomości oraz połączy się z klientami przez WhatsUp. Podczas takiej wideorozmowy klienci mówią: pani Basiu proszę przesunąć się w prawo, lewo, pokazać drogę dojazdową, do morza czy sąsiadów.
Oczywiście większość chce przyjechać i poczuć klimat, ale wtedy bardzo często są zawiedzeni, bo jeszcze nie zdążą dojechać na miejsce, a już nieruchomości nie ma. Dzieje się tak, bo nie było wyłączności ze strony agencji i w międzyczasie inny agent po prostu sprzedał nieruchomość. Tak się dzieje często. Niektórzy klienci uważają, że są to blefy agencji, że jest jeszcze drugi chętny, a my wiemy, że często jest to prawda, bo jest duży popyt.
Jaki procent wartości nieruchomości wynosi zadatek?
Zależy. Zwykle około 5 proc., czasem do 10 proc. Przy tańszych nieruchomościach zwykle jest to stała kwota wynosząca około 2-3 tys. euro.
Najtańsza nieruchomość, którą sprzedaliście, kosztowała 9,5 tys. euro. A co w takim razie z domami za 1 euro? Nikt ich nie kupuje?
Domy za 1 euro to piękny chwyt marketingowy gmin, które je wystawiają. Ludzie są już jednak świadomi, że nie kupią za tyle domu. Z tego, co wiem, żaden Polak nie kupił domu za 1 euro, bo po prostu nie ma to sensu. Po co nakładać na siebie ograniczenia narzucane przez gminy - czasowe i architektoniczne - skoro można kupić coś z wolnego rynku i remontować według własnego pomysłu i w swoim czasie.
Wasza kancelaria również stosuje ten chwyt marketingowy: prowadzicie stronę internetową Domyza1euro.pl.
Jesteśmy kancelarią prawną, która ma dwie strony: domyza1euro.pl i wloskiedomy.pl Pierwsza powstała w 2018 roku, kiedy w mediach pojawiły się pierwsze informacje o tym, że za 1 euro można kupić dom. Klienci zaczęli nas o to pytać i sprawdziliśmy, na czym to polega. Okazało się, że taki zakup jest bezsensowny i klienci z tego zrezygnowali. Ale skoro nabyliśmy tę wiedzę uznałam, że warto się nią podzielić, a okazało się przy okazji, że trafiają przez tę stronę do nas klienci, którzy chcą kupić nieruchomość z wolnego rynku.
Teraz stawiamy na stronę wloskiedomy.pl, na której jest dużo informacji na temat kupna nieruchomości we Włoszech. Bez znajomości włoskiego bardzo trudno tego dokonać, nie tylko ze względu na język, ale przede wszystkim ze względu na różnice prawne i kulturowe. Średnio raz w tygodniu przeżywam „zawał” przez to, co wyprawiają Włosi w transakcjach, a w tym tygodniu miałam już takie trzy zawały.
A co takiego robią?
Na przykład sprzedający w dniu aktu pisze rano, że nie przyjedzie, bo nie ufa notariuszowi. Innym razem pieniądze nie dochodzą na konto notariusza. Zdarzyło się też, że notariusz twierdził, że wszystko jest ok, a w dniu aktu nam odwołuje spotkanie, bo czegoś nie sprawdził albo nie przygotował. Bywa też, że agencja nam mówi jedno, a w praktyce wychodzi co innego, a my nie jesteśmy w stanie tego zweryfikować przed złożeniem oferty. I na przykład prowadzimy negocjacje, które trwają 6 miesięcy, a później z tego nic nie wychodzi, bo dokumenty się nie zgadzają. Albo Włosi mówią, że nieruchomość jest tutto bene, a potem jest szara rzeczywistość.
Wśród ofert możemy znaleźć mieszkania za 30 tys. euro, do remontu. Ile może wynieść taki remont?
Teraz we Włoszech są różne bonusy na remonty. Jeżeli mowa o mieszkaniach, są to bonusy na wykańczanie wnętrz, z których Polacy - którzy nie mają rezydencji podatkowej we Włoszech - mogą skorzystać. Polega to na tym, że włoska firma remontowa, zamiast wystawiać fakturę na przykład na 20 tys. euro, wystawia na połowę, a pozostałe 10 tys. euro odpisuje sobie od podatku. Trzeba jednak wiedzieć, które firmy realizują te bonusy i zmieścić się w czasie, bo niektóre bonusy tracą ważność wraz z końcem tego roku. Taki remont kosztuje podobnie lub mniej niż w Polsce, niemniej jest często bardziej sformalizowany.
Co najbardziej zaskakuje Polaków, którzy kupią mieszkanie we Włoszech? Brak ogrzewania?
Na południu Włoch nie ma kaloryferów, więc Włosi ogrzewają mieszkania klimatyzatorami, które nastawiają na ciepło. Ewentualnie korzystają z piecyków gazowych. Popularne są też panele słoneczne i na nie też jest dofinansowanie.
Co jeszcze zaskakuje?
90 proc. ofert tego, co jest na włoskim rynku nieruchomości, dostępnych jest na trzech portalach: idealista.it, casa.it, immobiliare.it. Tam szukają Polacy i bardzo ich dziwi, że zdjęcia na tych portalach są nieprofesjonalne, robione telefonem z ręki. A przecież te nieruchomości i tak zostaną sprzedane. Druga kwestia: co do zasady Polacy mają zegarki a Włosi czas, czyli we Włoszech wszystko idzie wolniej. Poza tym często nawet profesjonaliści działają tutaj na zasadzie „mniej więcej”, czyli wszystko jest często naciągane tak, aby było dobrze, a Polak tego nie rozumie. Klienci, którzy w Polsce znają się na nieruchomościach pod względem prawnym, nie potrafią zrozumieć, że we Włoszech jest inaczej. I są wtedy bardzo roszczeniowi. Tłumaczymy, że albo kupują na zasadach włoskich, albo nie kupują, bo to jest strata czasu.
Małgorzata Ciuksza (fot. Remigiusz Dabrowski)