Na polskim rynku mieszkaniowym wciąż rządzi deweloper.
Mimo poważnego problemu z rosnącymi cenami mieszkań, potencjalni kupujący wciąż nie mogą liczyć na wystarczającą ochronę. Deweloperzy nie mieli do tej pory obowiązku informować o dokładnych cenach mieszkań.
To paradoks, zważywszy, że nawet sprzedający w sklepach spożywczych muszą podawać najniższą cenę z ostatnich 30 dni.
W odpowiedzi na te problemy Polska 2050 wprowadziła projekt ustawy o jawności cen mieszkań. Nowe przepisy ułatwią kupującym podejmowanie decyzji i zwiększyć transparentność rynku.
Jednak, jak wskazują eksperci, w zapisach ustawy znajduje się poważna luka, która może sprawić, że jej działanie nie przyniesie zamierzonego skutku.
Co zakłada ustawa o jawności cen mieszkań?
Projekt ustawy o jawności cen mieszkań zakłada, że deweloperzy będą musieli publikować ceny lokali na swoich stronach internetowych oraz na stronie rządowej dane.gov.pl – zarówno cenę za metr kwadratowy, jak i pełną cenę mieszkania. Obowiązek ten dotyczy całego okresu sprzedaży danej inwestycji – od pierwszej oferty aż do sprzedaży ostatniego lokalu.
Nowe przepisy wymuszają też ujawnianie wszystkich dodatkowych kosztów, takich jak miejsce parkingowe, komórka lokatorska czy wykończenie mieszkania. Deweloperzy będą zobowiązani do regularnej aktualizacji cen i publikowania ich historii, co pozwoli kupującym śledzić zmiany i porównywać oferty w czasie.
Za przestrzeganie ustawy odpowiadać ma UOKiK, który zyska uprawnienia do nakładania kar finansowych na firmy łamiące nowe zasady. Ustawa ma zwiększyć przejrzystość rynku i ograniczyć nieuczciwe praktyki w branży nieruchomości.
W założeniu ma to powstrzymać zawyżanie cen przez deweloperów i sprzedawców indywidualnych. Dzięki temu kupujący będą mogli podejmować bardziej świadome decyzje, a rynek stanie się bardziej przewidywalny i uczciwy.
Gdzie tkwi problem?
Ustawa procedowana w ekspresowym tempie zawiera jednak bardzo poważną lukę. Obowiązek ujawniania realnych cen mieszkań nakładany jest bowiem wyłącznie na sprzedawców już istniejących nieruchomości. Nie obejmuje więc obiektów w trakcie budowy, sprzedawanych na podstawie umów deweloperskich.
"Nie rozumiem takiego zaadresowania obowiązku publikacji cen" – mówi cytowany przez portal "Business Insider" dr hab. Bartłomiej Gliniecki, profesor Uniwersytetu Gdańskiego, współautor opinii o projekcie przedstawionej przez Krajową Izbą Radców Prawnych. "Przeciętny deweloper do zakończenia budowy zawiera umowy z nabywcami na co najmniej 80 proc. mieszkań".
W praktyce oznacza to, że ustawa nie osiągnie skutków obiecywanych przez polityków.
Dlaczego jawność cen jest tak ważna?
Rynek nieruchomości to jeden z najważniejszych elementów gospodarki, wpływający na poziom życia obywateli, stabilność systemu bankowego i dynamikę inwestycji. Jego przejrzystość jest więc kluczowa nie tylko dla sytuacji ekonomicznej kraju, ale i dobrostanu jego obywateli.
W Polsce od lat problemem była rozbieżność między cenami ofertowymi a faktycznymi cenami transakcyjnymi. Bez dostępu do realnych danych kupujący byli zdani na własne negocjacje i szacunki, często płacąc więcej, niż powinni.
Wprowadzenie jawności cen miało to zmienić. Jednak by cel ten został osiągnięty, konieczne jest objęcie ustawą całego rynku, bez wyjątków dla dużych inwestorów.
Zabójcze tempo zmian
Ustawa była procedowana w zaskakująco szybkim tempie i została przyjęta niemal jednogłośnie (tylko dwoje posłów wstrzymało się od głosu). Jej pierwsze czytanie odbyło się we wtorek, a drugie i trzecie w czwartek. Eksperci alarmują jednak, że tempo wprowadzania zmian mogło sprawić, że pominięte zostały kluczowe aspekty ustawy.
Odrzucona została m.in. poprawka zaproponowana przez klub PiS, dotycząca ujawnienia cen transakcyjnych. Taka decyzja uzasadniana była niepotrzebnym wydłużeniem prac nad ustawą.
"Uwolnienie cen transakcyjnych jest potrzebne. Ale akurat poprawka PiS w tym trybie i w tej formie wydłużyłaby o wiele tygodni prace nad ustawą (pewnie skończyłoby się odesłaniem do podkomisji)" – pisze na platformie X Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej.
"Na dodatek dałaby pretekst do podważenia całej ustawy. A zapewniam Was, wielu na ten pretekst czeka. Ceny transakcyjne trzeba uwolnić, ale odrębną, porządnie przygotowaną ustawą" – dodaje.