Według danych z Rankomat.pl i Rentier.io ceny w niektórych obszarach miast spadły poniżej poziomu sprzed roku, zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym. Taniej jest w wielu dużych miastach. Eksperci wskazują, że najwięcej skrajności pojawia się w cenach małych mieszkań.
Gdzie są tanie mieszkania?
Kwartalnie (I kw. 2025 do IV kw. 2024 r.) najbardziej potaniał metr kwadratowy mieszkania do 35 m2 w Sosnowcu (o 18 proc.), a także w Gdańsku i Gdyni (po 7 proc.) i Warszawie (o 2 proc.). Stolica zanotowała spadki także w segmencie mieszkań średnich (od 35 do 60 m2) o 1 proc. mniej niż przed rokiem.
Małe mieszkania najbardziej staniały w Sosnowcu (o 12 proc.), a poza tym także w Krakowie (o 3 proc.), Gdańsku (o 2 proc.) i Warszawie (o 1 proc.). Przy obecnych stawkach za małe mieszkanie (35 m2) trzeba zapłacić 225 tys. zł w Sosnowcu, czyli jedną trzecią ceny w Warszawie, gdzie takie mieszkanie kosztuje 671 tys. zł.
Średnie mieszkania potaniały od 3 proc. w Warszawie, przez 2 proc. w Lublinie do 1 proc. w Częstochowie, Krakowie, Poznaniu i Sosnowcu. Duże mieszkania, powyżej 60 m2, okazały się w obecnym kwartale tańsze o 10 proc. w Radomiu, o 3 proc. w Krakowie, o 2 proc. w Warszawie i o 1 proc. w Białymstoku, Poznaniu, Toruniu i Wrocławiu.
Anton Bubiel
prezes Rentier.io
W całym zestawieniu cen mieszkań w I kw. 2025 r. Warszawa zanotowała najwyższe stawki, sięgające nawet 19 188 zł za metr kwadratowy w przypadku małych mieszkań. Jest to jednak mniej niż w III kwartale 2024 roku, gdzie było to 19 814 zł za m2. Generalnie, im mniejsza powierzchnia mieszkania, tym większa cena w przeliczeniu na metr kwadratowy.
W Częstochowie, Gdyni i Warszawie najtańszy okazał się metr średniego mieszkania. Inaczej w Sosnowcu, gdzie spośród wszystkich metraży to właśnie średnie mieszkania wypadły najdrożej w przeliczeniu na metr.
Skąd ten spadek cen?
Raport wskazuje na jedną główną przyczynę – nadwyżka podaży nad zmniejszonym popytem. Ze strony przeciętnego Kowalskiego, który bez hipoteki nie ma jak śnić o własnym M, niewiele się tutaj zmieniło. Za to spadł mocno popyt inwestycyjny, czyli od osób zamożnych, które dokonywały zakupów za "gotówkę".
Przychody z wynajmu stanęły w miejscu lub nieco spadły podczas gdy ceny mieszkań znacząco wzrosły. Jak czytamy, nowe inwestycje tego typu zaczęły więc przynosić zyski zbliżone do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych. Ceny urosły tak mocno, że stały się nieakceptowalne dla kupujących. Doszło wręcz do sprzedaży lokali, w które inwestowali.
Zobacz także
Wedle danych z serwisu Otodom i OLX w 1 kwartale w 2025 r. w Warszawie można było znaleźć blisko 28,8 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań. To o 50 proc. więcej niż w ubiegłym roku.
Prognozy na rynku mieszkań
Analitycy rynkowi nie spodziewają się znaczących spadów w największych miastach. Przewidują, że ceny się ustabilizują dzięki spodziewanej obniżce stóp procentowych oraz programu dopłat "Pierwsze klucze", który ruszy w przyszłym roku.
Za to nie łudzą się, że w małych miastach i na wsiach wzrośnie liczba pustych mieszkań po osobach starszych ze względu na galopujący kryzys demograficzny.
"W rezultacie wiele mieszkań nie znajdzie nabywców. W większości będą to lokale w złym stanie oraz o bardzo słabej lokalizacji, czyli na wsiach i w wyludniających się miasteczkach. Tam ceny mogą spaść nawet o ponad 20 proc." – czytamy w raporcie.