Już za rok działki, na których dziś można budować, staną się bezużyteczne. Jest jeszcze czas

Nadchodzące miesiące mogą zadecydować o przyszłości tysięcy działek w Polsce.

Od połowy 2026 roku wejdą w życie nowe plany ogólne zagospodarowania przestrzennego – dokumenty, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i całkowicie zmienią reguły gry dla właścicieli gruntów. 

W praktyce może to oznaczać, że działki, na których dziś można budować, już wkrótce mogą stać się bezużyteczne. 

Zgodnie z nową ustawą planistyczną, każda gmina musi do 30 czerwca 2026 r. uchwalić plan ogólny. 

Ten cyfrowy dokument wyznaczy, gdzie będzie możliwa zabudowa, a gdzie nie – i to być może na zawsze. Po jego przyjęciu decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą mogły być wydawane tylko na terenach określonych jako obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Problem w tym, że gminy mogą – ale nie muszą – takie obszary wyznaczyć.

To oznacza, że tysiące właścicieli działek, których grunty nie zostaną objęte OUZ, mogą całkowicie stracić możliwość budowy domu. Ich ziemia, dziś często traktowana jako inwestycja lub zabezpieczenie na przyszłość, może stać się bezwartościowa.

Na razie – jeszcze do końca 2025 roku – można próbować zabezpieczyć swoje prawo do budowy poprzez uzyskanie warunków zabudowy według starych zasad. Po tym terminie wszystko zależeć będzie od decyzji gminy – i od tego, czy dla danej działki wyznaczy OUZ.

Z dnia na dzień rośnie liczba wniosków o wydanie WZ na starych zasadach. 

Właściciele działek próbują "zabezpieczyć" swoją ziemię przed wejściem w życie nowych regulacji. Dla wielu to jedyny sposób, by w przyszłości móc na niej cokolwiek zbudować.

Do świadomości Polaków dociera, że ich działka może stać się bezwartościowa, jeżeli nie wystąpią o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach – ostrzega serwis prawo.pl.

Zmiany budzą ogromne kontrowersje w środowisku prawniczym. Wielu specjalistów wskazuje, że drastyczne ograniczenie prawa własności bez rekompensaty narusza Konstytucję RP.

– Plan ogólny może pozbawić właścicieli możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. A to bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą można wykazać. Znowelizowana ustawa nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania – komentuje cytowany przez prawo.pl adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF.

Eksperci podkreślają jednak, że mechanizmy odszkodowawcze powinny być analogiczne do tych, które funkcjonują dziś przy uchwalaniu planów miejscowych – zgodnie z art. 36 ustawy planistycznej.

Z drugiej strony, zwolennicy reformy przekonują, że zmiany były konieczne. Polska od lat zmaga się z problemem rozproszonej zabudowy, szczególnie na terenach wiejskich, gdzie domy powstają bez dostępu do infrastruktury.