Wybite szyby, nękanie i interwencje policji. Piekło inwestorów w luksusowym apartamentowcu

Ta sprawa jak w soczewce skupia patologie, z którymi wciąż muszą mierzyć się polscy inwestorzy, oraz obnaża uderzającą bezradność systemu sprawiedliwości. Historia "Bursztynowych Apartamentów" pokazuje niebezpieczny precedens: sytuację, w której deweloper, mimo podpisanych aktów notarialnych ze stałą ceną, najprawdopodobniej bezprawnie żąda od klientów kilkudziesięciu tysięcy złotych dopłaty, a opornych odcina od własności i powoduje dalsze nieprzyjemności.  

To opowieść o tym, jak legalnie działający przedsiębiorcy musieli założyć zrzeszenie obronne – Stowarzyszenie Brzozowa – by walczyć o majątek swojego życia z ludźmi, wobec których Urząd Skarbowy zastosował właśnie gigantyczne zabezpieczenie na blisko 10 milionów złotych. 

Porozmawialiśmy o sprawie z Rafałem Barańskim – inwestorem, który w kompleksie kupił dwa apartamenty i na własnej skórze doświadczył metod dewelopera. Nie dając się zastraszyć, podjął rękawicę i stał się jednym z liderów buntu właścicieli. 

Konrad Bagiński: Kupił pan dwa apartamenty. Dla zysku, bo to przecież interes, a może po to, żeby samemu też patrzeć na morze. Wielu było takich jak pan? 

Rafał Barański: Ludzie mieli bardzo różne przesłanki, ale cel nadrzędny był jeden: to miał być biznes. Mówimy o dużym apartamentowcu, który ma 95 lokali.

Wśród kupujących można wyznaczyć trzy podstawowe grupy. Pierwsza, do której sam należę, kupiła lokale wyłącznie na wynajem – to miało po prostu zarabiać.

Druga grupa to model łączony: właściciele chcieli zarobku, ale też prawa do własnego użytku od czasu do czasu. Sporo osób z tej grupy mieszka na stałe za granicą. Przyjeżdżają do Polski na dwa, trzy tygodnie, wtedy mieszkają u siebie, a przez resztę roku inwestycja na siebie pracuje.

Trzecia grupa kupiła lokale stricte jako second home, wyłącznie do własnego użytku. Nie podam panu dokładnej liczebności tych grup, ale te trzy profile definiują wszystkich właścicieli.

I nagle w ten poukładany plan biznesowy wchodzi deweloper z butami i mówi: "dopłacacie". Jak to w ogóle możliwe, skoro to wy – jako nabywcy – w zasadzie sfinansowaliście tę budowę?

No właśnie, to jest w tym wszystkim najbardziej absurdalne! Przecież ta inwestycja w olbrzymiej części powstała za nasze pieniądze. Z tego co wiem, na stole były dwa rodzaje umów. Część osób, w tym ja, płaciła zgodnie z postępem prac – w dzienniku budowy pojawiał się wpis o zakończeniu danego etapu, co pociągało za sobą konieczność wpłaty kolejnych 10 czy 15 procent.

Druga część ludzi płaciła według sztywnych terminów kalendarzowych, niezależnie od postępu. Obie opcje były do wyboru. Kluczowe jest jednak coś innego: umowy przedwstępne były zawarte w formie aktu notarialnego i zakładały stałą cenę wybudowania. Deweloper zobowiązał się wybudować budynek w określonych cenach i umowy nie przewidywały absolutnie żadnej możliwości ich zmiany.

Skoro prawo i akty notarialne stały po waszej stronie, to jakim cudem deweloper w ogóle wpadł na pomysł zmiany stawek? 

Już panu tłumaczę, bo to jest fascynująca, choć przerażająca historia. Na etapie podpisywania umów nie mieliśmy pojęcia, z kim tańczymy. Dopiero później, gdy założyliśmy nasze Stowarzyszenie Brzozowa, poznaliśmy prawdę.

Okazało się, że to jest podobno jego stały modus operandi który stosował przy remontach czy rozbudowach szpitali – takie informacje dostaliśmy od lekarzy, nabywców apartamentów. Po prostu przeniósł ten sam bandycki model pracy z budżetu państwa na żywych ludzi, na osoby fizyczne. 

I kiedy uderzył? 

Budowa oczywiście miała opóźnienia, ale umówmy się – w tym kraju większość budów ma opóźnienia, więc nie robiliśmy z tego wielkiej afery. W końcu budynek dokończono i oddano do użytku. Olbrzymia większość przyszłych właścicieli przyszła odebrać lokale. Dostaliśmy klucze, dokonaliśmy odbiorów i wtedy deweloper przysłał oficjalne pismo, z podpisami i pieczątkami, które zresztą wisi na naszej stronie. 

Poinformował nas, że koszty wzrosły i w związku z tym podnosi cenę o 11 lub 13 procent. Warunek był krótki: albo dopłacamy, albo on nie przeniesie na nas prawa własności i nie wpisze nas do księgi wieczystej.

Zaraz, czyli mieliście klucze do mieszkań, za które zapłaciliście 100 procent ceny, ale w świetle prawa nie byliście ich właścicielami? 

Dokładnie tak. Staliśmy się kimś w rodzaju posiadaczy samoistnych. Masz dokument, możesz wejść do środka, ale w księdze wieczystej wciąż figuruje deweloper. Wtedy zaczął się regularny szantaż. Deweloper stworzył do tej budowy spółkę celową o nazwie Tobility. Za tą firmą stoi rodzina Kapelów – pan Krzysztof Kapela, pani Dorota Kapela i ich syn Dawid.

Krzysztof Kapela oficjalnie nigdzie w papierach nie figuruje od kilku lat, bo ma zaległości podatkowe na ponad milion złotych i w okolicach 2017 roku przepisywał wszystkie spółki na żonę. Mamy na to sygnatury akt, numery spraw, wszystko. On jest mózgiem i sprawcą, a żona Dorota i syn Dawid są udziałowcami w tych powiązanych spółkach.  

Na czym polegał ten szantaż? Jak zmusił ludzi do uległości? 

Najpierw straszył nas, że jedna z jego spółek powiązanych wystawiła na siebie jakieś lewe faktury za koszty budowy i na tej podstawie ustanowi hipotekę przymusową na nieruchomości na kwotę ponad 4 milionów złotych. Ja się szybko zorientowałem, że nasze roszczenia jako kupujących są wpisane w księgach przed tą hipoteką, więc jego straszak na mnie nie działał.

Widząc to, deweloper podniósł poziom szantażu. Zaczął grozić, że spółka Tobility ogłosi upadłość likwidacyjną. A w przypadku upadłości likwidacyjnej roszczenia wpisane do ksiąg wieczystych tracą moc. Oczywiście nie wszystkie i nie zawsze ale ryzyko było znaczne. Zgłosiłem to osobiście do prokuratury, ale sprawę umorzono, sądy też na tamtym etapie nic nie dały. 

I co pan zrobił? 

Pękłem. Miałem tam dwa duże apartamenty, to były dla mnie potężne, życiowe pieniądze. Nie jestem człowiekiem, który ma nieruchomości w każdym polskim mieście.

Po negocjacjach – bo z nim się negocjowało jak na targu, jednemu podwyższył, drugiemu obniżył, zależało, jak mu czapka na głowie stała – zdecydowałem się dopłacić 70 000 złotych. Wtedy łaskawie przeniósł na mnie własność w księdze wieczystej. W ten sposób postąpiło około 50 osób. 

A reszta? 

Około 20 osób się postawiło. Do dzisiaj w sądzie toczy się 14 spraw. I to jest dramat, bo te sprawy trwają już 2,5 roku i żadna nie zakończyła się wyrokiem. Sądy zasłaniają się obłożeniem sprawami frankowymi. Przecież sprawa z aktu notarialnego jest prosta jak drut: zapłacone, budynek stoi, trzeba przenieść własność. Ale prawnicy dewelopera stosują totalną obstrukcję procesową. 

Podam panu przykład: ma być ogłoszony wyrok we wtorek, a oni w niedzielę w nocy wysyłają faks o wyłączenie sędziego. Potem o wyłączenie całego składu orzekającego. Robią wszystko, żeby grać na zwłokę.

Żeby żądać dopłat w sądzie, deweloper musiał jakoś udowodnić, że naprawdę poniósł stratę. Przecież ceny materiałów i robocizny skoczyły po pandemii i wybuchu wojny. 

No właśnie nie! Większość naszych umów była podpisywana już po pandemii, po inflacji i po wybuchu wojny, więc te argumenty w sądzie by nie przeszły. Deweloper zrobił więc coś tak bezczelnego, że do dzisiaj zbieram szczękę z podłogi.

Podczas spraw sądowych jeden z naszych członków stowarzyszenia przejrzał księgi wieczyste i poprosił o akty notarialne. Odkryliśmy, że deweloper (Tobility Sp z o.o.) sprzedał sam sobie – a dokładniej sprzedał sam sobie – a dokładniej swojej żonie / swojemu udziałowcowi – pani Dorocie Kapeli – 11 apartamentów, cały urządzony basen wewnętrzny, część SPA oraz wielką restaurację o nazwie "Sztormowa".

Sprzedał sam sobie? Za ile? 

Niech pan słucha uważnie. My płaciliśmy około 14 000 – 15 000 zł netto za metr kwadratowy lokalu w stanie niewykończonym plus osobno około 3000 zł za metr za wykończenie. Łącznie niemal 18 000 zł.

A wie Pan, za ile deweloper ( Tobility Sp z o.o. ) sprzedał te swojemu lokale udziałowcowi – pani Dorocie Kapeli? Za 3000 złotych netto za metr kwadratowy! Sprzedał sam sobie jedną trzecią całego budynku za jakieś 5 milionów z hakiem. Coś, co na rynku jest warte dziś z 20 000 zł za metr. 

Genialne w swojej prostocie. Sprzedał za grosze, więc w tabelkach wyszła mu strata. 

Dokładnie! Dzięki temu poszedł do sądu i przedstawił kwity: "Wysoki sądzie, spółka straciła na tej inwestycji 2 miliony złotych, muszę ratować się dopłatami od ludzi". Gdyby jednak przyjął normalne ceny rynkowe, okazałoby się, że ma ponad 10 milionów czystego zysku!

Na szczęście to się wydało. Urząd Skarbowy wszczął gigantyczną kontrolę. Uznał tę transakcję za rażące zaniżenie wartości i przestępstwo skarbowe. Fiskus zabezpieczył konta i nałożył na firmę Tobility hipotekę przymusową na kwotę 9 milionów 700 tysięcy złotych z tytułu niezapłaconych podatków. Ta spółka już praktycznie nie istnieje.

Żeby było śmieszniej, niedawno deweloper nagle zmienił siedzibę firmy Tobility i przeniósł ją pod Urząd Skarbowy Warszawa-Mokotów, bo podobno ma tam jakieś znajomości.

Spółka Tobility leży na deskach, ale rozumiem, że to nie koniec waszych problemów. Kto teraz rządzi w budynku? 

I tu dochodzimy do drugiego aktu tego dramatu, czyli zarządzania budynkiem. Deweloper zabezpieczył się na lata. Ponieważ Pani Dorota Kapela jest właścicielem około 30 procent budynku, ma potężną siłę głosu we wspólnocie mieszkaniowej. Do tego deweloper czyli Tobility Sp. z o.o. głosuje cały czas za apartamenty które są w sądzie.  Do tego ma kilku znajomych, którzy kupili tam lokale i zawsze głosują tak jak on.

Zanim sprzedał jakikolwiek pierwszy apartament osobie z zewnątrz, będąc jedynym właścicielem, podpisał uchwałę, że budynkiem przez 15 lat będzie zarządzać firma DK Home. A kto jest właścicielem DK Home? Jego syn Dawid z matką Dorotą. Ponieważ rodzina Kapelów ma większość głosów, nie jesteśmy w stanie ich przegłosować i zmienić firmy zarządzającej. 

I jakie są efekty tych rządów? 

Czynsze wystrzeliły w kosmos. W tym momencie za mały, 30-metrowy apartament płaci się około 1500 złotych miesięcznie! I to w sytuacji, gdy przez większość czasu nikt tam nie mieszka i nie zużywa ani kropli wody.

Przez rok prosiliśmy firmę DK Home o pokazanie faktur i rozliczeń. Jako członkowie wspólnoty mamy do tego pełne, święte prawo. Chciałem zobaczyć rachunki za prąd, dowiedzieć się, skąd te kwoty. Zero odpowiedzi. Ignorowali nas całkowicie.

Dlatego założyliśmy stowarzyszenie i zaczęliśmy każdą uchwałę o podwyżkach zaskarżać do Sądu Okręgowego w Gdańsku. Sąd widząc, że zarządca jest całkowicie nietransparentny, w ramach szybkiego zabezpieczenia z miejsca uchylał te podwyżki. To ich zaszachowało. Musieli dopuścić nas do dokumentów i pozwolić na niezależny audyt. 

Co wykazał audyt? 

Dostaliśmy szału. Odkryliśmy dokumenty, które są prawnym kuriozum. Firma DK Home (czyli syn dewelopera) wynajęła do prowadzenia księgowości dużą, znaną warszawską firmę. Szefuje jej znajoma państwa Kapelów.

Ta kobieta, działając rzekomo w imieniu naszej wspólnoty, podpisała umowę z firmą DK Home, na mocy której wspólnota ma płacić synowi dewelopera 13 600 złotych co miesiąc za samą... "gotowość do konserwacji"! 

"Gotowość"? Przecież budynek jest nowy! 

Właśnie! Budynek ma dwuletnią gwarancję budowlaną, tam nie ma czego konserwować. W umowie osobno wyszczególniono obowiązkowe przeglądy techniczne, osobno warunki gwarancji. Te 13 600 zł miesięcznie to czysty haracz za to, że pan Dawid jest "gotowy", by coś naprawić, jak się zepsuje.

Mało tego, faktury za odśnieżanie i utrzymanie zieleni były wystawiane na wysokie kwoty przez pełne 12 miesięcy w roku! Wykryliśmy ordynarne wyprowadzanie setek tysięcy złotych z konta wspólnoty do kieszeni DK Home. Miesiąc temu złożyliśmy pozew do sądu w Malborku o ustanowienie nad wspólnotą sądowego zarządu przymusowego. Czekamy na decyzję.

A wie pan, co zrobili, żeby ukryć te pieniądze przed ewentualnym zajęciem? 

Boję się pytać. 

Dorota Kapela, która prywatnie ma te przejęte za bezcen apartamenty, restaurację i basen, podpisała umowę kompensaty ze spółką swojego syna (DK Home). Ustalili, że te 13 600 zł za "konserwację" nie będzie przelewane ze wspólnoty na konto firmy, tylko pani Dorota nie będzie płacić czynszu za swoje prywatne lokale, a te pieniądze trafią bezpośrednio do DK Home.

Ominęli konto wspólnoty, żeby wyciągnąć gotówkę poza jakimkolwiek nadzorem. To jest rażące przekroczenie uprawnień zarządu. W tej sprawie też poszło zawiadomienie do prokuratury, osobiście składałem zeznania w zeszłym miesiącu. 

Z tego co słyszę, ten budynek to beczka prochu. A przecież ludzie tam przyjeżdżają na urlop. Jak deweloper reaguje na to, że część z was próbuje tam normalnie funkcjonować i wynajmować pokoje turystom? 

Tu się dzieją rzeczy rodem z filmów o mafii. Deweloper wymyślił sobie, że jego firma będzie miała monopol na zarządzanie wynajmem tych apartamentów. Zażądał od nas 33 procent prowizji od każdego wynajmu. Odmówiłem. Wiedziałem, że mając swoje apartamenty, w pierwszej kolejności zapełni turystami swoje lokale, a nasze będą stały puste.

Około 20–30 właścicieli skrzyknęło się, znaleźliśmy własną firmę sprzątającą i zaczęliśmy wynajmować na własną rękę. Wtedy deweloper przeszedł do otwartego terroryzowania nas i naszych gości. 

To znaczy? 

Celowo odcinano nam wodę. Niszczono kable i odcinano internet. Mi osobiście wybito w apartamentach wszystkie szyby. Sprawca oczywiście "niewykryty", choć sprawa trafiła na policję. Łącznie na komendzie leży już chyba z 15 naszych zgłoszeń dotyczących nękania, niszczenia mienia i szykan.

Mało tego – ostatnio "ktoś" pobił dziewczynę, która sprząta nasze apartamenty. Kiedy zaczęła nagrywać jego zachowanie telefonem, rzucił się na nią, zniszczył jej aparat, poturbował ją i wyzywał od "ukraińskich dziwek". Sprawą zajmuje się prokuratura.

I wie pan co? Monitoring w budynku akurat w trakcie tego pobicia "przestał działać". Przypadek? 

Słucham tego i zastanawiam się, czy rozmawiamy o luksusowym kurorcie, czy o strefie wojny. 

To jest czysta patologia. Jesteśmy bez przerwy nagrywani, lżeni i zastraszani. Żeby uprzykrzyć nam życie, deweloper zamknął przed nami i naszymi gośćmi wspomniany basen wewnętrzny oraz restaurację "Sztampowa", które formalnie przepisał na żonę. Nie mamy tam wstępu, mimo że chcemy normalnie płacić jak klienci. 

Kilka dni temu miała miejsce kuriozalna sytuacja. Obok naszego budynku ten sam deweloper wybudował drugi, nieco mniejszy, na 66 apartamentów. Tam też Urząd Skarbowy wszedł na hipoteki, ale deweloper nie miał tam 50 procent głosów. Mieszkańcy tamtego budynku zjednoczyli się, zrzucili jarzmo DK Home i zatrudnili zewnętrznego zarządcę. Wie pan, co się stało? Czynsze u nich od razu spadły o jedną trzecią!

Ale wojna trwa nadal. Pracownicy tej nowej firmy zarządzającej z sąsiedniego budynku poszli dwa dni temu zjeść obiad do restauracji "Sztampowa". Kiedy ludzie dewelopera zorientowali się, kim oni są, zostali publicznie zbluzgani i wyrzuceni. 

Brzmi to nieprawdopodobnie jak na realia 2026 roku w środku Europy. 

Człowieka ogarnia potworna bezsilność. Czekamy na te wyroki sądowe. Jeśli jako prawowici właściciele zbierzemy w sądzie 51 procent podpisów, natychmiast wyrzucimy pozbędziemy się jarzma, a potem jako wspólnota będziemy dochodzić odszkodowań. Na razie musimy po prostu przetrwać ten terror.

Od redakcji: wysłaliśmy szereg pytań do przedstawicieli dewelopera i powiązanych z nim spółek oraz obsługującej go kancelarii prawnej. Chcieliśmy zapytać ich o zdanie, poprosiliśmy o zajęcie stanowiska. Żadne z nich nie udzieliło nam jakiejkolwiek odpowiedzi, mimo wyznaczenia kilkudniowego terminu, nie poproszono nas także o jego wydłużenie lub przesunięcie. Jeśli mimo wszystko przedstawiciele tych podmiotów zdecydują się odpowiedzieć na pytania, opublikujemy ich stanowisko pod tekstem.