Zapadł ważny wyrok. Wynajem mieszkań staje się jeszcze mniej opłacalny
Ostatnie miesiące nie były dla posiadaczy mieszkań na wynajem – a w szczególności tych, którzy mają ich kilka – nazbyt dobre. Najpierw ustawowo ograniczono możliwości korzystania z 8,5-procentowego ryczałtu, teraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wprowadza w ich życie jeszcze większą niepewność.
Cóż, z pozoru właścicielka miała kilka mocnych argumentów. Zakup mieszkań na wynajem to inwestycja, która realnie zaczyna zwracać się – w najbardziej optymistycznym scenariuszu – po kilkunastu, dwudziestu latach. Wszystko przy założeniu, że mieszkanie jest praktycznie cały czas wynajmowane i nie ma dłuższych okresów „zastoju”. Cała bieżąca administracja obiektami leżałaby w rękach zewnętrznej firmy.
Profesjonalna działalność zarobkowa
Jednak argumenty „pani Anny” odrzuciły kolejno organy skarbowe, potem wojewódzki sąd administracyjny, wreszcie – NSA. Uznano, że ze względu na skalę (liczba mieszkań) działalność właścicielki nieruchomości ma „charakter profesjonalnej działalności zarobkowej”. Efektem jest konieczność rozliczania się według CIT, płacenia składek, prowadzenia stosownej dla działalności gospodarczej księgowości.
Dla właścicieli mieszkań na wynajem to złe wieści. Przede wszystkim dlatego, że eksperci już dziś utyskują, iż nie ma żadnych czytelnych kryteriów odróżniających tu działalność „prywatną” od „profesjonalnej”. Im większa zatem liczba mieszkań wchodzi w grę, ewentualnie również gdy chodzi o wynajem krótkoterminowy – tym większe prawdopodobieństwo, że skarbówka i sądy będą uznawać taki wynajem za działalność gospodarczą.
To nakłada się na ubiegłoroczne zmiany. Wcześniejsze status quo zakładało dwie możliwości – albo ktoś rozlicza się ryczałtem wysokości 8,5 proc. dochodów (za to bez możliwości odliczania ponoszonych nakładów), albo korzysta ze stawek podatkowych 18/32 proc. (z możliwością dokonania odliczeń).
50 milionów złotych ekstra
W ubiegłym roku możliwość rozliczania się ryczałtem ograniczono: tak rozliczać mogą się ci, którzy w ciągu roku nie zarobią więcej niż 100 tys. zł. Powyżej tej sumy stawka do zapłacenia rośnie do 12,5 proc. Ta zmiana miała przynieść finansom publicznym dodatkowe 50 mln zł podatku więcej tylko w 2018 r.