Osobne osiedla dla singli i rodzin? Sąsiedzkie konflikty to często wina dewelopera
Skąd się biorą sąsiedzkie konflikty, żale w internecie i sąsiedzka wrogość? Sławek Gąsiorowski, nowy szef serwisu ogłoszeniowego Domiporta tłumaczy, że to często wina dewelopera, który nie zastanowił się, komu chce sprzedawać mieszkania.
Polska należy do krajów, w których unika się przeprowadzek. W Stanach Zjednoczonych w ostatnich 5 latach przeprowadziło się 25 proc. osób, u nas jedynie 5 proc. To duża różnica. W Europie lokum najczęściej zmieniają mieszkańcy Skandynawii, gdzie wskaźnik oscyluje wokół 20 proc.
W Polsce można usprawnić świat nieruchomości, ale potrzebujemy do tego technologii. Nawyków kulturowych raczej nie zmienimy, ale możemy przynajmniej ułatwić zmianę mieszkania tworząc różnego rodzaju aplikacje i skracając czas od pomysłu na przeprowadzkę do samej transakcji.
U nas jest po prostu trudniej? To czemu czegoś nie poprawimy?
Nie doszliśmy jeszcze do etapu, w którym łatwo byłoby u nas znaleźć nieruchomość, a co dopiero mówić o reszcie. Ja jestem przecież reprezentantem serwisu nieruchomości i widzę, że dziś osoba szukająca mieszkania i zaglądająca do internetu znajduje tam taki wirtualny słup ogłoszeniowy.
A potem zaczyna się bardzo długi i żmudny proces umawiania się z właścicielem, oglądania, negocjacji, dogrywania formalności, finansowania. To kosztuje nas mnóstwo energii, czasu, pieniędzy. W Stanach Zjednoczonych rynek od strony operacyjnej jest dużo bardziej dojrzały i wydajny, ale też kupujący i sprzedający oraz łączące ich agencje masowo korzystają z technologii.
Na razie nie za bardzo można liczyć na rządowy program Mieszkanie Plus. Do tej pory oddano kilkaset mieszkań i to w formule komercyjnej•Fot. Piotr Skórnicki / Agencja Gazeta
Usprawnienie zakupu nieruchomości w Polsce to zadanie dość skomplikowane, bo mamy w tym procesie banki, urzędy państwowe, notariuszy. Ale robimy pierwszy krok wdrażając system rezerwacji online. Nie jest to jeszcze zakup mieszkania na jeden klik, ale innowacja, która pokazuje, w jakim kierunku powinniśmy jako sektor iść.
Załóżmy, że mamy taką sytuację, w której użytkownik wybiera nieruchomość, podoba mu się, jest zdecydowany, odpowiada mu cena. Wtedy na krótki czas i za niewielką opłatą nieruchomość może ją sobie zarezerwować, jak wakacje na booking.com. To znaczy być pierwszy w kolejce do najmu lub kupna, bez stresu, że nie zdąży dojechać po pracy. Przez kilka pierwszych dni działania nowego przycisku mieszkanie zarezerwowało już ponad 100 osób.
Tylko czy to wpłynie na rozruszanie rynku? Może my nie mamy takiej potrzeby przeprowadzania się?
Mamy boom w nieruchomościach, mieszkania sprzedają się na pniu, w zeszłym roku deweloperzy oddali grubo ponad 100 tys. lokali. To oznacza, że ruch na rynku jest. Ale też ciekawy jest rosnący udział zakupów za gotówkę. Ostatnio duży deweloper podał, że już 40 proc. mieszkań jest kupowanych bez udziału kredytu. Rośnie więc grupa osób, które kupują dodatkowe mieszkania, na wynajem, a nie po to, żeby się przeprowadzić.
W przypadku zakupów inwestycyjnych rola technologii jest jeszcze większa, bo tu nie ma takich emocji, potrzeby obejrzenia nieruchomości, jak przy zakupie domu dla siebie. Gdyby dało się więcej spraw załatwić online, nieruchomość stałaby się aktywem dużo bardziej płynnym.
Co takiego fajnego jest więc w USA, że mają łatwiej?
Na przykład finansowanie. U nas są papiery, zbieranie dokumentów, uważanie żeby nie przekroczyły daty ważności, bardzo dużo pracy papierkowej - mojej, księgowego czy kadrowego w firmie. Do tego muszę przecież iść do placówki banku.
W USA mamy fintechy umożliwiające zaciągniecie kredytu hipotecznego online, jak na przykład Quicken Loans. Można automatycznie wyliczyć zdolność kredytową i aplikować o kredyt przez internet. To bardzo upraszcza cały proces, powinniśmy więc patrzeć uważnie na takie technologie.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w Polsce też można było złożyć wniosek o hipotekę przez aplikację, mamy przecież takie innowacyjne banki oraz dostępne na rynku narzędzia umożliwiające wycenę nieruchomości bez tony papieru.
Jak Polacy wybierają mieszkania? Czy my kupujemy to, na co nas stać a nie to, o czy marzymy?
Nasze statystyki pokazują, że ponad połowa szuka nieruchomości korzystając z urządzeń mobilnych. Największy ruch jest w tygodniu, między godziną 12-14, ewidentnie jako zajęcie do lunchu. A potem jest drugi peak po 18.
Żeby kupić nieruchomość trzeba mieć wkład własny i to najlepiej większy niż 20 proc. A żeby odłożyć na ten wkład, trzeba gdzieś mieszkać. Coraz bardziej popularny staje się wynajem pokoi, już nie całej nieruchomości.•Fot. Paweł Malinowski / Agencja Gazeta
To ileś strategii, które musimy rozpatrzeć przed wyborem lokalu. Ale widać, że powoli zaczyna docierać do nas moda na używanie nieruchomości, traktowanie jej bardziej jak usługę niż aktywo. Galopujące ceny sprzyjają takiemu podejściu, chociaż w Polsce jest to ciągle nowość.
Na Zachodzie wynajem jest bardzo popularny. A u nas jak wynajmujesz, to znaczy że nie stać cię na własne mieszkanie.
W naszym społeczeństwie jest silne przywiązanie do własności. Wiele krajów, w tym Stany Zjednoczone, idzie w stronę sharing economy. Ta druga grupa ma potrzeby inne niż posiadanie samochodu, mieszkania. Ma potrzebę używania, często połączonego ze sprzątaniem i cateringiem. Wynajem nieruchomości traktuje jako coś naturalnego – dającego wygodę, mobilność, niwelującego wydatki, zmniejszającego ryzyko niewypłacalności.
Wbrew pozorom nie jest to tylko opcja dla singli. Jedna z największych amerykańskich firm działających na rynku co-livingu, WeLive, oferuje też apartamenty z 4 sypialniami, typowo dla rodzin. Do tego przestrzeń wspólna, jak sala kinowa, fitness czy kuchnia z jadalnią.
Przecież wynajem to droga zabawa, szczególnie w Polsce, gdzie potrafi pochłonąć większość miesięcznego budżetu.
Ale żeby kupić nieruchomość trzeba mieć wkład własny i to najlepiej większy niż 20 proc. A żeby odłożyć na ten wkład, trzeba gdzieś mieszkać. Coraz bardziej popularny staje się wynajem pokoi, już nie całej nieruchomości. Pomagają w tym na przykład różne grupy na Facebooku. Zaczynają też powstawać pierwsze inwestycje deweloperskie w modelu co-livingu. Widać, że podejście do własności stopniowo się zmienia.
Czy tego rynku nie zaburzają trochę osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych? Wystarczy wybrać się wieczorem pod jakąś nową inwestycję. Deweloper mówi, że są wyprzedane, a w pół roku po oddaniu mieszkań w całym budynku pali się ledwie kilka świateł.
Inwestorów jest coraz więcej. Jest to przede wszystkim związane z tym, że stopy procentowe są niskie, więc nie da się zarobić zbyt dużo trzymając pieniądze w banku. Jedni kupują tylko jako lokatę kapitału, inni remontują i odsprzedają drożej, a jeszcze inni kupują na wynajem. Strategie mogą być rożne. Czasem kilka osób zrzuca się na jedną nieruchomość, łapią okazje.
Gdzie kupują?
Widzę, że inwestorzy zaczynają wchodzić w rynki lokalne. I nie mówię tu o miastach zbliżonych wielkościowo do Warszawy, jak Kraków czy Trójmiasto, ale o mniejszych – jak 90-tysięczne Siedlce. Tam też są inwestorzy, którzy działają np. w strategii sprzedaży krótkookresowej, bądź dynamicznej, czyli odsprzedaż bez remontu.
Czy jest u nas jakiś podział na preferowane dzielnice ze względu na wiek, zajęcie?
Mieszkam w miasteczku Wilanów, teraz wysyłam syna do pierwszej klasy. W jego podstawówce będzie 11 klas pierwszych. Po drugiej stronie ulicy mamy stary Wilanów, gdzie w szkole są 3 klasy pierwsze.
Małe mieszkania bardzo szybko znikają z rynku wtórnego•Fot. Sławomir Kamiński / Agencja Gazeta
Czym to grozi?
Są problemy z budowaniem społeczności lokalnej i napięcia. Mnóstwo osób żali się w internecie, robią sobie zdjęcia, są konflikty i nieprzyjemne sytuacje. Zwracam na to uwagę, bo strategia sprzedażowa musi uwzględniać budowanie społeczności lokalnej i komfort mieszkania.
Są też miejsca, gdzie sąsiedzi w nowym bloku kompletnie się nie znają.
To wynika z dwóch kwestii. Pierwsza jest taka, czy ci sąsiedzi w ogóle mają się gdzie spotkać, czy tylko mijają się w windzie. Druga sprawa to dobór mieszkańców i ich inwencja. Jak obserwuję Wilanów, to integracja jest oddolną inicjatywą mieszkańców. Wszystko jednak zależy od tego, jakie osoby się trafią. Jedni chcą grać w piłkę, inni słuchają muzyki.
Gdyby deweloper rozdzielił ich jakoś na etapie budowy, na przykład robiąc ankietę odnośnie potrzeb, a potem zorganizował pierwszą integrację, żeby wszyscy mogli się poznać zanim zaczną sobie dokuczać, to byłoby zupełnie inaczej.
A tymczasem ludzie wylewają żale w internecie, że źle się im mieszka, że inni jacyś dziwni.
To się dzieje zwłaszcza w mediach społecznościowych, powstaje dużo grup, gdzie mamy do czynienia z wymianą opinii, zdjęć i głównie hejtem. Na świecie działa już aplikacja, która ma zawężać wspólnotę sąsiedzką, nazywa się to NextDoor. Ktoś potrzebuje garażu dla gości, ktoś szuka pomocy do wyprowadzenia psa.
My też idziemy w stronę mediów społecznościowych, ale póki co w innym kontekście. W Polsce mamy ponad 20 mln użytkowników Facebooka. To jest genialne źródło wiedzy o tym, jakie mają zainteresowania, gdzie chcieliby mieszkać.
Cała ta wiedza może posłużyć pośrednikom nieruchomości, aby dotarli ze swoją ofertą do odpowiedniej osoby. Do tego służy nowa aplikacja Social Manager. Chodzi nam o to, aby pośrednik miał więcej czasu na lepsze obsłużenie klienta, zapewnienie mu bezpieczeństwa w ramach zawieranej transakcji. To kolejny mały krok w stronę technologii i usprawniania rynku.