Jak sprzedać i kupić działkę ogrodową? To nie takie proste: musisz być działkowcem
Zbliża się wiosna i lato, można się spodziewać, że popyt na działki będzie rósł. Dla wszystkich, którzy chcieliby sprzedać lub kupić działkę, mamy złe wieści – tego typu transakcja nie wchodzi w grę. A dlaczego? Bo działki są – wedle przepisów – niezbywalne. Kupić lub sprzedać można jedynie prawo do jej użytkowania.
W praktyce terminy sprzedaży czy kupna działki weszły do języka potocznego, więc i my będziemy się nimi posługiwać. Pamiętajmy jednak, że jeśli chodzi o ROD (Rodzinne Ogródki Działkowe), de facto mówimy o prawie do użytkowania.
Obecnie - w przypadku popularnych ROD-ów ceny - działek nawet najskromniej zagospodarowanych, ale dobrze zlokalizowanych zaczynają się od 30 - 40 tys. zł. Starannie urządzoną i zagospodarowana działkę z solidnym domkiem, w którym można nie tylko schronić się przed deszczem, ale i całkiem komfortowo spędzić weekend czy kilka dni urlopu, trudno jest na dziś dzień nabyć za mniej niż 80-100 tys. zł. Z kolei najbardziej "luksusowe" oferty sięgają poziomów 150 – 200 tys. zł.
W Polsce jest ok. 950 tysięcy działek skupionych w ponad 4500 ROD-ów. Kilka lat temu działkowcy bez wysiłku zebrali ponad 920 tysięcy podpisów pod wnioskiem o odrzucenie ustawy, która ograniczałaby ich prawa. Z taką armią nikt nie chce walczyć. Ma więc specjalne prawo i przywileje.
Jak zostać działkowcem i dostać działkę?
Ścieżki są dwie. Jedna polega na zapisaniu się w szeregi członków danego ROD i czekaniu na przydział działki. Ale większość ROD-ów daje możliwość odkupienia działki od jej właściciela. Ceny zależą oczywiście od lokalizacji. Działka za miastem może kosztować kilka tysięcy złotych, okolice większego miasta to 5-10 tysięcy. Obrzeża dużego miasta to kilkanaście do dwudziestu kilku tysięcy. Najcenniejsze są działki w centrach miast – potrafią kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych.
W Warszawie ogródki działkowe zajmują na przykład całe hektary Mokotowa. Budzą przy tym sporo emocji - bo na takie tereny chrapkę mają deweloperzy, którzy zazdrosnym okiem patrzą na ludzi pielęgnujących grządki na terenach wartych setki milionów złotych.
W teorii jest to dość skomplikowane, w praktyce wszystko zależy od organizacji zarządzającej konkretnym zespołem ogródków działkowych. Trzeba po prostu zostać działkowcem, czyli wstąpić w szeregi Polskiego Związku Działkowców. PZD składa się z ROD-ów, czyli Rodzinnych Ogródków Działkowych. Każdy taki zespół działek w Polsce ma własny zarząd, komisje, pobiera od członków opłaty.
Czy działkę może mieć tylko Polak?
Polski Związek Działkowców informuje, że zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o ROD działkowcem jest pełnoletnia osoba fizyczna uprawniona do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym. Ale art. 27 ust. 3 ustawy o ROD mówi, że przy ustanowieniu prawa do działki uwzględnia się w szczególności ustawowe funkcje ROD i działki, a także miejsce zamieszkania osoby ubiegającej się o działkę, bowiem funkcją ROD jest między innymi zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodowych oraz poprawa warunków socjalnych członków społeczności lokalnych. A żeby te funkcje mogły być spełnione działkowcami powinny być osoby zamieszkałe w pobliżu rodzinnego ogrodu działkowego, w którym chcą uprawiać działkę.
Podsumowując, jeżeli obcokrajowiec mieszka na stałe w Polsce, w niedalekiej odległości od ogrodu, to nie ma prawnych przeszkód w tym, aby zarząd ROD zatwierdził przeniesienie praw do działki na jego rzecz.
Kto jest właścicielem działki?
Działkowiec nie jest właścicielem działki, a jedynie jej dzierżawcą, który otrzymuje prawo jej użytkowania na czas nieokreślony. Zgodnie z zapisami ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych (ROD), działkowcy nie są właścicielami gruntu, ale są właścicielami tego, co się na tym gruncie znajduje - nasadzeń oraz wszelkich naniesień na terenie działki. Mowa zarówno o altanach, jak i drzewach, krzewach itp. Należy więc pamiętać, że tzw. „kupno działki” oznacza nabycie prawa do jej użytkowania, a nie prawo do własności gruntu.
Prawo do użytkowania działki nie podlega prawu spadkowemu (dziedziczeniu), a kwestie własności są uregulowane w ustawie o Rodzinnych Ogrodach Działkowych. Artykuł 42. pkt. 1. tego dokumentu wyjaśnia, iż w razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Oczywiście za te, które powstały zgodnie z prawem.
Jeśli chcemy kupić albo sprzedać działkę, musimy pamiętać o tym, że zgodnie z ustawą o ROD nie można użytkować dwóch działek. Prawo użytkowania działki może posiadać pełnoletnia osoba lub małżeństwo. Formalnie nie ma więc możliwości, by prawo użytkowania działki miało na przykład rodzeństwo albo jakikolwiek inny rodzinny układ. Musi być to jedna osoba.
Prawo użytkowania działki można za to przenieść. Ustawa o ROD w art. 41 ust 1 daje działkowcowi posiadającemu prawo do działki w ROD możliwość przeniesienia tego prawa na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej. Nie zawiera jednak katalogu osób, na które to prawo może zostać przeniesione. Dlatego też, jeśli wolą działkowca jest zawarcie umowy o przeniesienie prawa do działki z konkubentem, bratem czy dowolną inną osobą, może ją zawrzeć.
Należy przy tym pamiętać, że umowa ta stanie się skuteczna dopiero wówczas, gdy zostanie zatwierdzona przez stowarzyszenie ogrodowe. W tym celu osoba zainteresowana powinna złożyć w zarządzie ROD jeden egzemplarz umowy przeniesienia praw do działki oraz wniosek o jej zatwierdzenie. Od daty złożenia tego wniosku zarząd ROD ma 2 miesiące na złożenie oświadczenia w przedmiocie zatwierdzenia (lub odmowy), które powinno przyjąć formę uchwały zarządu ROD. Jeśli w ciągu tego okresu nie podejmie żadnej decyzji będzie to oznaczało zatwierdzenie przeniesienia praw do działki (art. 41 ust 3 ustawy o ROD).
Warto przy tym pamiętać, że Zarząd ROD nie ma prawa do obciążenia nowego działkowca długami poprzednika. Działkowiec zawierając ze stowarzyszeniem ogrodowym umowę (dzierżawy działkowej lub przeniesienia prawa do działki,) zobowiązuje się do ponoszenia opłat ogrodowych i innych opłat związanych z utrzymaniem działki co wynika z art. 33 ustawy o ROD. Skutki nie wnoszenia opłat obciążają wyłącznie jego, w żadnym wypadku nowego działkowca.
W myśl prawa jedna osoba może mieć tylko jedną działkę. Małżonkowie mogą mieć dwie działki, o ile byli ich użytkownikami przed zawarciem związku małżeńskiego. Mogą też mieć jedną działkę „na spółkę”. W razie śmierci jednego z małżonków, drugi przejmuje prawo do użytkowania działki.
Prawo do użytkowania działki jest dziedziczone. W pierwszej kolejności przejmuje je współmałżonek osoby zmarłej. Przysługuje mu 6 miesięcy na złożenie oświadczenia woli o wstąpieniu w prawo do dzierżawy działkowej. Jeżeli nie złoży takiego oświadczenia we wskazanym terminie, o prawo do działki mogą ubiegać się pozostałe osoby bliskie zmarłego, czyli jego zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz osoby pozostające z nim w stosunku przysposobienia, a więc także dorosła córka.
Jak sporządzić umowę?
Polski Związek Działkowców informuje, że umowa przeniesienia praw do działki nie musi być sporządzona przed notariuszem. Art. 41 ust. 1 ustawy o ROD jasno wskazuje, że umowa przeniesienia prawa do działki zawierana jest w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Notariusz jedynie poświadcza podpisy złożone pod umową, co w praktyce oznacza, że umowę trzeba podpisać w obecności notariusza, aby mógł potwierdzić tożsamość osób składających podpisy.
Czy po zakupie działki w ROD trzeba zapłacić podatek?
Tak, przy zakupie działki w ROD trzeba pamiętać o konieczności wniesienia podatku. Przeniesienie prawa do użytkowania działki należącej do Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD), w drodze umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 1%, tak jak inne umowy sprzedaży mające za przedmiot prawa majątkowe. Kwestie te reguluje ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (sprzedaż i zamiana rzeczy i praw majątkowych – art. 1 ust. 1 pkt 1a).
Obowiązek zapłaty podatku spoczywa na kupującym działkę i powstaje z chwilą zawarcia umowy (nie jej zatwierdzenia przez zarząd ROD) – art. 3 ust. 1 pkt 1 i art. 4 pkt. 1.
Nowy działkowiec (kupujący) powinien w terminie 14 dni od zawarcia tej umowy złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania, deklarację podatkową PCC- 3 i uiścić należny podatek (art. 10 ust.1).
Trzeba jednak pamiętać, że każdy przypadek może charakteryzować się innym (odmiennym) stanem faktycznym – istotne jest, co w rzeczywistości zostaje przeniesione przez podatnika w drodze umowy. W przypadku, gdy mamy do czynienia z przeniesieniem w drodze umowy praw do wszelkiego rodzaju nasadzeń i obiektów znajdujących się na działce, to takie przeniesienie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2 proc.
Nie trzeba za to odprowadzać podatku PIT od zbycia działki. PIT od zbycia działki na terenie rodzinnego ogrodu działkowego (ROD) płaci tylko ten, kto sprzedaje ją krótko po nabyciu – uznał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji.
Pytanie urzędnikom zadała podatniczka a odpowiedź publikuje „Dziennik Gazeta Prawna”. Kobieta w 2020 r. wydzierżawiła działkę na terenie ROD. Prowadziła tam nasadzenia, uprawy ogrodnicze, miała domek oraz sprzęty ogrodnicze.
W 2019 r. postanowiła zrezygnować z działki i przeniosła własność tych rzeczy na inną osobę. Pytała skarbówkę, czy musi zapłacić PIT od kwoty, którą otrzymała. Uważała, że nie bo sprzedała rzeczy znajdujące się na działce, które nabywa pół roku przed ich zbyciem.
Zgodnie z ustawą o PIT przychody z tego tytułu nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym i nie muszą być wykazywane w rozliczeniu rocznym.
Dyrektor KIS potwierdził to. Uznał, że wynagrodzenie wynikające ze umowy sprzedaży nasadzeń, upraw, altany i sprzętów na działce, wchodzącej w skład ROD należy klasyfikować jako przychód z odpłatnego zbycia rzeczy.
„Oznacza to, że podatniczka nie musi płacić podatku z tytułu ich odpłatnego zbycia, skoro od końca miesiąca, w którym nastąpiło ich zbycie do daty sprzedaży, upłynęło 6 miesięcy – stwierdził fiskus.