3 lipca wystartował rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Ma ułatwić zakup pierwszego mieszkania osobom do 45 roku życia. Jest sporo warunków do spełnienia. W programie pojawiają się też luki, a niektóre zapisy są wręcz absurdalne.

Kontrowersje budzi choćby kwestia dziedziczenia i darowizny udziałów w nieruchomości. W przypadku jednej grupy rodzi się dyskryminująca praktyka. Inne absurdy pojawiają się w związku z niejasnymi zasadami utraty dopłat, jeszcze inne związane są z budową domu.

Luki i absurdy w przepisach. Tak wygląda Bezpieczny Kredyt w praktyce

Jeden z mniej kontrowersyjnych zapisów, ale budzących wątpliwości, dotyczy tego, że potencjalni beneficjenci nigdy wcześniej nie mogli posiadać żadnej nieruchomości na własność. Nawet jeśli mieszkanie czy dom sprzedali już dawno, a ich sytuacja finansowa znacznie się pogorszyła. Sam fakt, że posiadali nieruchomość ich dyskfalifikuje.

Przedstawiciel jednego z banków w rozmowie z Business Insiderem stwierdza, że problemem jest właśnie to zero-jedynkowe podejście. Jest ono dobre, gdyby ktoś chciał sprzedać nieruchomość i zaciągnąć Bezpieczny Kredyt na kolejną, taka osoba wzbogaciłaby się kosztem państwa bezzasadnie.

– Ustalenie jasnych warunków i wyraźnej granicy powoduje, że zawsze pojawi się grupa niezadowolonych osób, której niewiele brakuje do uczestnictwa, ale jednak brakuje – podkreśla rozmówca portalu.

Dalej robi się jednak bardziej pod górkę. Sporym echem odbija się reguła dotycząca dziedziczenia (spadku) i darowizny udziałów w nieruchomości. Jak podaje "BI", w tym drugim przypadku niemożliwe jest wzięcie preferencyjnego kredytu, ale w tym pierwszym już tak.

Dla jednych oznacza to więc dyskryminację, przykładem takim jest jeden z czytelników portalu – ma jedną czwartą udziałów w nieruchomości, które uzyskał w formie darowizny. Gdyby to było dziedziczenie, mógłby się ubiegać o preferencyjny kredyt, ale że darowizna, to już nie może.

Co z prami żyjącymi na kocią łapę?

Na ślub decyduje się mniej par niż ze sobą żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Formalnie to single, ale żyjący w parach. Co z takimi osobami? Najlepiej mają ci tuż przed ślubem.

Jeśli mają dwa różne adresy zameldowania, to mogą równie dobrze złożyć dwa osobne wnioski i kupić dwa mieszkania. Później – formalnie – musieliby jednak żyć na dwa mieszkania, bo jeśli nieruchomość w ramach Bezpiecznego Kredytu, to tylko taka, w której będziemy mieszkać. Jeśli nie – dopłata będzie odebrana.

Jak podaje "BI", w praktyce po wzięciu ślubu będą mogli się wprowadzić do jednego mieszkania, na które nie utracą dopłat do rat. Drugie będą mogli wynająć, co powinno pokryć koszty kredytu, nawet bez dopłaty, a pewnie zostanie coś na ten drugi kredyt. To daje większe możliwości "zarobienia" na nieruchomościach z dopłatami od państwa.

Rodzice pomagają dzieciom w uzyskaniu zdolności kredytowej. Co w tym przypadku?

Rodzice, szczególnie lepiej sytuowani, starają się pomóc swoim dzieciom, również przy nabyciu pierwszej nieruchomości. Często biorą kredyt na siebie, bo młodzi ludzie nie zdążyli jeszcze wypracować zdolności kredytowej. Znacznie powszechniej biorą na siebie koszt wynajmu mieszkania na czas studiów.

Jeśli rodzice prowadzą firmę, mogą chcieć zatrudnić w niej dziecko i wykazać mu zdolność kredytową odpowiednimi przychodami. W rezultacie, jak czytamy w "BI", dla rodziców byłby to niższy koszt niż wynajęcie mieszkania w dużym mieście.

Deweloperzy przyjdą z pomocą?

Dla dewelopera najważniejsze to sprzedać nieruchomość. Jednak w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc. maksymalny wkład własny to 200 tys. zł. Singiel może otrzymać 500 tys. zł kredytu, a para – 600 tys. zł. To sprawia, że maksymalna cena nieruchomości to kolejno 700 oraz 800 tys. zł.

"Deweloperzy, aby zmieścić się w limicie kredytu, proponują, żeby część ceny mieszkania wrzucić do kosztów wykończenia lokalu. To pozwoli klientowi skorzystać z programu BK2, a deweloperowi sprzedać mu mieszkanie (do czego by nie doszło, gdyby nie dopłaty do rat)" – zaznacza Business Insider.

A co z transakcjami rodzinnymi? Mamy tu na myśli np. kupno na kredyt nieruchomości od rodziców. Formalnie ustawa nie zakazuje takich transakcji, ale to znowu mogłoby być nieuzasadnione wzbogacenie się kosztem państwa. Dlatego też w praktyce niektóre banki wyraźnie sygnalizują, że nie będą zgadzały się na finansowanie takich zakupów.

Bezpieczny kredyt a budowa domu

Probelamtyczne są też przepisy dotyczące kredytu na budowę domu. A ściślej, na dokończenie budowy, która dotąd była finansowana gotówką. Para może dostać w takiej sytuacji maksymalnie 150 tys. zł, a sinigiel – 100 tys. zł kredytu.

Obrazując to na przykładzie, jeśli budowę rozpoczęto przed wejściem w życie programu, wkładem własnym jest działak z rozpoczętą budową. Jeśli wartość tego wkładu nie przekracza 200 tys. zł, klient banku może wziąć 500-600 tys. zł kredytu. Jeśli wkład własny przekracza 200 tys. zł, wtedy tylko 100-150 tys. zł do końca 2025 r.

Kiedy można wypaść z programu?

Przepisy nakładają też obowiązki, których niedopełnienie może skutkować odebraniem dopłat. Jednym z nich jest obowiązek zamieszkania w nieruchomości w ciągu maksymalnie 24 miesięcy od nabycia prawa własności lub zakończenia budowy.

To jednak nie wszystko, przez 10 lat nie można sprzedać nieruchomości, nie można zmienić jej np. w lokal użytkowy, nie można też jej wynająć.

Przerwa w zamieszkiwaniu w takiej nieruchomości na dłużej niż 12 misięcy również oznacza utratę dopłat. W okresie bycia w programie nie można też kupić kolejnej nieruchomości.

Jakie ryzyka w Bezpiecznym Kredycie? Eksperci tłumaczą

Tuż przed wejściem w życie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. wraz z ekspertami w INNPoland.pl tłumaczyliśmy główne zawiłości związane z programem.

M.in. wskazywaliśmy, że duże wątpliwości budzi także kwestia rat i odsetek. Mechanizm jest tak skonstruowany, że przez pierwsze 10 lat z dopłatami rządowymi raty będą malejące. Rata kapitałowa (iloraz kwoty kredytu i okresu jego spłaty w miesiącach) będzie równa, a rata odsetkowa (wynikająca bezpośrednio z oprocentowania kredytu) będzie maleć.

Po okresie dopłat raty mają być równe, ale mniejsze od pierwszej raty bez rządowej dopłaty. Ustawa wskazuje, że spłacamy na bieżąco kapitał wraz z odsetkami.

Zobrazujmy tę kwestię na konkretnym przykładzie. Kredytobiorca otrzymał Bezpieczny Kredyt 2 proc. w wysokości 400 tys. zł. W ciągu 10 lat, podczas których państwo dorzucało się do jego rat, spłacił 100 tys. zł. Zostało jeszcze 300 tys. zł. A co z odsetkami?

– Jeżeli z kredytu 400 tys. zł spłacimy 100 tys. zł kapitału w ciągu pierwszych 10 lat, to za ten okres odsetki są spłacone w ratach kapitałowo-odsetkowych. Następnie pozostanie do spłaty 300 tys. kapitału plus odsetki od tej kwoty, ale te odsetki będą równo rozłożone na wszystkie pozostałe do spłaty raty – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W gronie zainteresowanych Bezpiecznym Kredytem 2 proc. są także osoby, które zamierzają poczekać na wejście w życie kolejnej zmiany. Niedawno minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział bowiem, że pierwsze mieszkanie (kupowane na rynku wtórnym) będzie zwolnione z PCC.

W czwartek 22 czerwca ustawa w tej sprawie została przyjęta przez Senat i teraz wróci do Sejmu. Po pomyślnym głosowaniu trafi na biurko prezydenta, więc ewentualnie wejdzie w życie w sierpniu lub we wrześniu. Ile zaoszczędzą osoby, które poczekają na te przepisy?

– Jeżeli PCC zostanie zniesiony przy nabyciu pierwszego lokum, to beneficjent tej regulacji zyska 2 proc. jego ceny, czyli np. 10 tys. zł przy cenie mieszkania rzędu 500 tys. zł – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.